十年前，廣州楊箕村一個25平方米的房間可能擠下12個人，4萬租客寄居村中。舊屋密集，握手樓遍佈，屋內陰暗潮溼，環境衛生、消防安全、治安等問題突出。
這只是一個城中村的縮影。在亞運會這一歷史機遇下，廣州進行了一場轟轟烈烈的舊城改造，並由此帶動了珠三角相關城市的舊城改造。
按照2010年舊改計劃，138條需整治改造的城中村中，有52條城中村會進行全面改造，併力爭3年至5年基本完成改造任務。
一晃10年過去。作為房企合作參與的廣州城中村改造試點項目，獵德、林和、楊箕、琶洲村、潭村這5條村均已實現村民原址回遷，讓區域城市面貌發生翻天覆地的變化。這也是廣州自1999年籌劃城中村改造工作以來，取得的舊改工作最大成果。
如何讓城市留住記憶，讓更新創造價值？我們需要榜樣的力量，也需要前進的方向。
南都城市更新課題研究組對廣州完整改造完成的5條村進行改造前和改造後的基礎數據整理後，分別從人居舒適度、產商活力度、改造推進度、教育提升度、村改收益度、改造創新度、輿論情緒度、文化保育度8個維度進行分類，在此基礎上再細分為31個子項目進行測評，最後再將8個維度進行綜合打分，從中盡力探索出一套多方都認可的標準，以及可供參照、可供遴選、可供推廣的舊改樣本。
總榜單（滿分為40分）結果顯示，琶洲村舊改以總計38分位列5條村之首。其次為獵德村總分31分，楊箕村總分23分，林和村總分15分，潭村總分13分。儘管各條村改造各有千秋，總體而言，琶洲村舊改的連片式開發，為城市更新在政府、社會、村民、企業的全方位提升，提供了先決條件。
改造規模
琶洲村舊改規模最大
獵德村建築密度最高
從改造時間來看，獵德村、琶洲村、林和村、楊箕村、潭村分別於2007年、2009年、2010年、2011年、2012年先後推進，改造房企分別為富力+合景+新鴻基、保利、新鴻基、富力、珠光。
2009年10月，保利通過招拍掛拿下琶洲村舊改，整村改造總用地面積75.8萬平方米，總建築面積73萬平方米，涉及村民2000戶，改造前房屋約2500棟，改造規模居廣州乃至全國前列。獵德村位於珠江新城中南部，整村改造總用地面積13.1萬平方米，總建築面積68.6萬平方米，涉及村民3167戶，改造規模僅次於琶洲村。改造前，獵德建築密度高達60%，遠遠超出建築密度42%的琶洲村。
改造投入
琶洲村50億拿地金額最大
楊箕村8593元/㎡樓面地價最高
從改造拿地金額來看，當時融資區供地模式為政府毛利出讓，所以琶洲村舊改的成交價僅為1.42億元。但除了拿地成本之外，保利還需要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，及支付3億元用於琶洲地區綜合整治。因此，拿地總額50億元，但實際樓面地價為4714元/平方米，差不多相當於楊箕村的1/2。
地處寸土寸金的越秀區，楊箕村樓面地價是5條村中最高的。2011年，富力地產以4.7265億元底價奪得楊箕舊改項目開發權。根據出讓合同，富力還要按照楊箕村全面改造要求實施開發建設，並承擔全部改造成本。經測算，預計全部改造成本約18.8億元。這樣，富力拿地總成本達到23.5265億元，摺合樓面地價達到8593元/平方米。
.人居舒適度
琶洲村拿下4項子榜單第一
所有人對城中村都有一個刻板印象，就是握手樓、髒亂差。所以測評的第一個維度，就是人居舒適度。我們通過建築面積、容積率、綠地率、建築密度四項進行打分。很明顯，改造之後的城中村人居舒適度都取得很大的飛躍。其中琶洲村由於擁有“大”這個得天獨厚的優勢，實現了18%的建築密度和46%的綠地率，在這項評測中得分最高。
/產商活力度
獵德村租金高企
如何衡量舊改在產商活力度方面的能力？本次課題從產商面積、租金單價兩個細分項對產商活力度進行綜合衡量。結果顯示，獵德村以13.93的總分位居榜首，其次為琶洲村、楊箕村、潭村、林和村（備註：租金參考政府2018年商業用房、辦公用房租金參考價）。就租金單項排名來看，獵德村辦公租金單價高達160-200元/平方米，商業租金單價高達500元/平方米，遠超其他4條村。
0改造推進度
最短4年，最長7年，楊箕村拆遷三年多
從推進度來看，林和村、琶洲村、獵德村均花了4年左右完成整體改造，潭村5年，楊箕村7年。從中可以看出，舊改的蛋糕沒有那麼容易吃。楊箕村城中村改造於2010年5月正式啟動拆遷工作，採用的是整村改造方式，但改造拆遷工作受阻，僅改造拆遷工作就花了三年多時間。
1教育提升度
林和村地段入學華陽小學
琶洲村實力引進優質名校
在教育提升力度上，哪條村做得最出彩？數據顯示，無論數量還是質量，琶洲村以9分的綜合得分，位列教育提升力度第一。琶洲村改造後，引進了執信優質教育品牌開辦琶洲實驗學校（九年一貫制）。林和村屬於省一級小學華陽小學入學地段，在優質資源緊缺的天河區，這是毋庸置疑的加分項。但也有部分城中村改造，在改造初期承諾引進好的學校，但最終未能實現。
2村改收益度
獵德、琶洲村每年人均分紅超3萬
村民、村集體在舊改過程中究竟有沒有實現福祉的改善，是衡量一箇舊改項目是否有成效的最重要標準。課題從改造後人均分紅和租金升幅兩項來綜合衡量村改收益度。結果顯示，過去10年，村民收益是顯而易見的。分紅方面獵德村人均3.2萬元位列第一，琶洲村人均分紅也破3萬。而從租金升幅來看，每條村在改造後租金升幅都很大。
3改造創新度
獵德村改造以10分
位居綜合榜單第一
舊改被稱為“天下第一難”，難事要解決必須通過創新舉措，依靠多方合力。課題從項目之最和改造特別之處綜合衡量創新力度，結果顯示，政府參與更多的獵德村改造以10分位居綜合榜單第一。
4改造輿論情緒值
楊箕村基礎低提升高
林和村坐穩口碑榜
一座城中村改造前後輿論情緒的變化，也一定程度上能夠折射出這座城中村改造的成敗。南都大數據研究院抓取了廣州5條已成功改造的城中村近十年的新聞報道，將其分為兩個時間段：改造完成前（開啟改造—回遷完成），改造完成後（回遷完成—現在），並通過輿論情緒測算模型，得出每一條相關新聞的情緒評分，再計算出每一條村改造前和改造後的相關新聞平均輿論情緒分。
楊箕村改造完成前的輿論情緒分明顯低於其他四條村，改造後輿論情緒分取得了較大的提升，但依然較其他幾條村低一些。而林和村可謂動遷過程最順利和諧的一條村。
5文化保育度
林和村拆得“最徹底”
其他村原址保留或重建
廣州是唯一一個有2200年曆史的沿海特大城市。廣州“三舊”改造辦成立後的第一次會議就是討論對歷史文化的保護，作出的第一個規定就是在“三舊”改造中加強歷史文化保護的規定。那麼，實際操作中成效如何呢？課題從歷史建築面積和保育措施及成效兩個方面進行綜合衡量。
結果顯示，5條村中，在文化保育度上做得不錯的當屬琶洲村、獵德村，並列榜單第一，潭村雖小，但表現也很亮眼。比較遺憾的是林和村。林和村的房子拆得很徹底，其他村的宗祠基本上原址保留或重建。
廣州待改造及改造中（部分）城中村摸底調查： 40%城中村戶數上千 有村集體物業建築面積 相當於105個足球場
截至2019年10月31日，我們梳理了廣州67條公開基礎數據的城中村。究竟在廣州即將開啟改造或業已行動的城中村中，哪條村戶籍村民最多？哪條村外來人口最多？哪條村最富有，哪條村最窮？還有，哪條村產業最旺？我們深查67條城中村的27項指標，從21個維度進行比對測評，嘗試呈現廣州城中村最真實的家底。
65條村，四成是千戶大村
在山區村落，百戶人家已屬大村。中國最著名的苗寨——西江千戶苗寨以千戶得名。
但在廣州，上千戶人家的城中村比比皆是。我們統計發現，除金洲衝尾村及大嶺村的數據缺失外，另65條村共有69860戶村民，平均每條村1075戶！當中上千戶的村莊有26條，10條出自番禺，8條出自南沙。
村民多住“大房子”
23條村戶均建面超300平方米
廣州城中村村民房屋的確夠大。增城中新村，戶均建築面積1025平方米，在有相關數據的51條村中最大。假設未來全部物業均可復建回遷，即便以100平方米一套房，每戶村民亦可得10套。
數據顯示，戶均建面超過300平方米的村莊共有23條，妥妥的鄉村別墅。當然，並非所有的村民都住豪宅。51條村中，也有3條村戶均建面低於81平方米，近乎蝸居。
有村集體物業建築面積
相當於105個足球場
在公開村集體物業建築面積的56條村中，最富的是白雲區小坪村。
這條村的舊改宣傳語也很應景：“小坪改造全面啟動，清空間屋來放錢吧”。很是富貴逼人。
小坪村有歐亞達建材、金國廣場、飛馬裝飾城等，村集體物業建築面積75.0233萬平方米。
攤開來說，就比兩個東塔的建面還大（東塔地上建面37萬平方米），相當於105個足球場。
廣州已確定合作企業的城中村調查： 53條舊村引28家企業爭雄 富力狂攬7條村
城市更新是一場盛宴，但對於房企而言，在群雄爭奪的態勢之下，誰都很難一口吃成個胖子。研究員通過數據梳理可知，在已建、在建或待建的舊改村項目中，廣州共有53個項目通過招標找到了合作的房企，參與的房企總數量達到28家。從佔有率來看，平均下來，一家房企連2條村都分不到。排在首位的是富力，在越秀、天河、黃埔、白雲、增城及花都6個區拿下7個項目，佔總數的13%。
課題組建議
如何高質量推動城市更新？
建議. 規劃先行，方能引領城市更新高質量發展。伴隨城市更新進入深水期，出現了新的挑戰，如更新規劃的統籌力度有待增強。
建議/ 創新方式方法，持續豐富拓展城市更新內涵。廣州城市更新的魅力和成功的秘訣就在於，把全面改造和微改造放在了同等重要的位置來對待。未來城市更新系統由政府引導的制度更新、規劃更新、環境更新、交通更新、機構更新和市場企業主導的建築更新、人文更新、產業更新、場景更新等不斷髮展演進。
建議0 以城市更新，促進智慧城市建設。這點深圳、上海走在前列，通過更新適度超前佈局智能基礎設施，運用智慧路燈、智慧井蓋、智慧泊車等數字基礎設施改造市容市貌，為智慧城市管理提供智慧基礎設施和智慧信息支撐。
建議1 將城市更新與產業升級融合發展。對傳統房地產企業而言，借力產業通道，與產業經濟體結盟，或將成為開發商轉型升級的新模式、新路徑。
建議2 持續優化更新中的薄弱環節。如文化保育方面，健全歷史文化遺產保護激勵機制。
建議3 社會多方參與推動運營模式轉型。開發商、投資者將尋求與政府、公共部門、產業類企業更深入的合作方式，不僅僅只是做空間的建設、改造，而且要從資產管理和空間運營的角度全程介入。
牽頭人：邱永芬
研究員：邱永芬 林廣 王豔玲 伊曉霞 李美鈺
南都大數據研究院 城市更新研究課題組 出品
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