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樓市風雲變幻，各方專家悉數登場，在近十年對房價的預測分析中，前有經濟學家某刀持續幾年看空房價，結果被現實啪啪打臉。後有某房企老闆志強同志，長期唱漲房價，那幾年也實實在在的出現房價上漲。正因為房價的變化影響因素太多，且變化較快，近幾年敢公開喊 出房價漲或跌的經濟學家基本沒有了，如果問他們對房價，對樓市看法，基調出奇一致。那就是穩中有變，分化為主。
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這一句話無論樓市怎麼變化，總是有道理，說了等於沒說。
最近在北京大學組織的一場關於房地產的會議中，招商銀行研究院副總經理譚海鳴先生打破常規，公開表示2021-2025年房價普跌。他認為房價普跌的依據主要在於以下幾點：
一、根據《老齡化、人口遷移、金融槓桿與經濟長週期》CAFF50宏觀模型分析，全球都在老去，中國速度第一。
我們在前幾天也公佈過人口相關的數據，對於老齡化到來其實已形成共識，60歲以上老人佔比已超過15歲以下年青人的佔比。原來國家統計局分析的人口高峰數據是2028年，但北京大學蘇劍教授前幾天公佈數據為：2017年就是中國人口峰值出，大概是12.813億。我們都知道，房價與人口高峰正相關，當人口總量下降之日，意味著房價下跌之時。
二、全球經濟仍然低迷。全球經濟的龍頭美國同樣面臨人口老齡化問題，拉低住宅建造支出增速。另外，美國核心CPI已經持續低於2%目標，在未來一段時間也難以改善。當美國經濟減速，也會帶動全球貿易週期的下滑。美國進口PMI指數增速驅動日本出口增速起伏，而日本-韓國-中國形成一個亞洲出口的“漣漪”，三國出口增速高度相關，日韓領先中國一到兩個月。
三、國家統計局公佈的數據，三季度GDP增速只有6%，已經到了今年經濟增速目標的下限。從明年的短週期看，經濟潛在增速還會向下，各方面風險上升，需要果斷行動，增開支、降成本、添動能。從短週期看明年，中國經濟的“三駕馬車”更是同時面臨壓力。
我們認為，儘管GDP增速只有6%，低於前幾年，但是，總增速仍然在全球領先。當前經濟由高速向高質轉變的過程中，房地產已經開始讓位於高科技、人工智能、大數據領域。
四、“房住不炒”已經發揮了作用，這一輪房地產的下行週期比前幾輪都長。現在需要中性的、分城施策的房地產政策。對那些風險暫時不大的城市來說，連續的下行週期可能使房價已經接近底部。風險大的城市，需要拉動房地產的消費才能穩定市場，穩定稅收，穩定增長。保持經濟穩定增長，是國民信心的基礎。必須勇於行動，但行動有前提。在困難和挑戰面前，我們從來不缺乏勇氣。
譚海鳴先生認為，房價下跌5年後，一線城市房價還能創新高，二線城市房價還能迴歸2020年水平，三四線城市則再也回不到當前的好時光了。
從當前樓市的真實表現來看，和譚海鳴先生分析的基本一致。本週就有三大全國排名前十的房企開展大規模的打折行動，有要求8.5折出售，也有開出極端低價4.5折甩貨，還有房企要求全員營銷，每人必須賣一套房子，不賣出去就自已買，以完成回款壓力。除少數幾個城市外，一場轟轟烈烈的房價優惠正在啟動。
難道譚海鳴先生預測的“
2021-2025年房價普跌”提前了嗎？如果你認可本文的內容，認同我們的付出。
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