上週都江堰市拍出8宗土地，面積合計570畝。如此大體量，還是連襟地，是遠郊難得一見的大手筆。今日都江堰市再次拍出4宗住兼商用地，面積合計約322畝。需要注意的是，根據《成都市人民政府辦公廳關於進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》，達到成品住宅年度建設比例要求，這四宗地新開工商品住宅的成品住宅建築面積2019年不低於60%，2020年不低於80%，2021年不低於90%，2022年不低於100%。

2018年至2019年1月21日，都江堰市共供應了21宗土地，成交了16宗，成交面積合計1855畝，供應與成交均在二三圈層排名第一，成交樓面均價為2709元/㎡，低於遠郊平均成交樓面地價。

拍賣結果

這四宗地全部底價成交，由四川省軌道交通投資有限責任公司競得，競得總價12.56億元，每宗地的具體成交信息如下：

一號宗地，淨用地面積約114.59畝，住兼商用地，成交樓面價2865元/㎡，成交總價4.38億元。

二號宗地，淨用地面積約73.78畝，住兼商用地，成交樓面價3000元/㎡，成交總價2.95億元。

三號宗地，淨用地面積約77.84畝，住兼商用地，成交樓面價3000元/㎡，成交總價3.11億元。

四號宗地，淨用地面積約55.41畝，純住宅用地，成交樓面價2865元/㎡，成交總價2.12億元。

拍賣結果一覽

一號宗地

宗地掃描

宗地一位於都江堰市永豐街道友愛社區，淨用地面積114.59畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約15.28萬方，商業佔比上限30%，計算容積率2，起始樓面地價為2865元/㎡。

宗地一位置圖

建設要求

1、建築密度不得大於25%；

2、建築屋脊高度不得超過60米，並須滿足氣象部門相關規範要求；

3、配建1條配套道路（地塊北道路：長約14米，寬12米）。

宗地一區位圖

宗地一西臨永安大道南三段，北臨沙西線。周邊教育資源有都江堰友愛學校、四川省都江堰中學、四川香港馬會奧林匹克運動學校，還有都江堰市醫療中心、樂佳廣場等生活配套。該宗地緊鄰興堰麗景、中鐵·瑞景譽都等成熟小區。

市場延伸

1、據銳理數據統計，宗地一兩公里範圍內在售的項目有百倫山水居、南峰水岸華府、優品道錦樾、正成源築，均價在6379元/㎡-8881元/㎡區間內，熱銷面積段為90-110㎡、110-130㎡，可見改善類的產品是市場主旋律。

2、統計2016年-2019年1月21日宗地周邊兩公里範圍內地塊成交情況（拍賣），共成交了8宗土地，最高樓面地價為2865元/㎡。正成源築當初成交的樓面地價為1020元/㎡，現在均價為6379元/㎡，有一定的溢價空間。

2016年-2019年1月21日宗地一週邊兩公里成交地塊詳情一覽

二、三、四號宗地

宗地二、三、四位置圖

二號宗地：位於都江堰市銀杏街道上游社區，淨用地面積73.78畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約9.84萬方，商業佔比上限30%，計算容積率2，起始樓面地價為3000元/㎡。

建設要求

1、建築密度不得大於25%；

2、建築屋脊高度不得超過60米，臨永安大道側建築屋脊高度不得超過40米；

3、配建2條配套道路（①、宗地北側道路：長約282米，寬20米；②、宗地東側道路：長約250米，寬24米）。

三號宗地：位於都江堰市銀杏街道上游社區，淨用地面積77.84畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約10.38萬方，商業佔比上限30%，計算容積率2，起始樓面地價為3000元/㎡。

建設要求

1、建築密度不得大於25%；

2、建築屋脊高度不得超過60米；

3、配建2條配套道路（①、宗地北側道路：長約240米，寬20米；②、宗地東側道路：長約203米，寬18米）。

四號宗地：位於都江堰市銀杏街道上游社區，淨用地面積55.41畝，為住宅兼容商業用地，開發體量約7.39萬方，商業佔比上限30%，計算容積率2，起始樓面地價為2865元/㎡。

建設要求

1、建築密度不得大於25%；

2、配建1條配套道路（宗地北側道路：長約166米，寬20米）；

3、配建一處建築面積不得小於80平方米的公廁；

4、建築屋脊高度不得超過60米，臨東側50米規劃道紅線側建築屋脊高度不得超過40米。

宗地二、三、四區位圖

宗地二、三、四為連襟地塊，三宗地西臨永安大道北二段，北臨尚陽大道。周邊教育資源有都江堰市育才學校、都江堰市光亞學校；醫療配套有都江堰市婦幼保健院、都江堰市第二人民醫院；還有都江堰市圖書館、同心廣場、都江堰市人民政府政務服務中心等配套設施。這三宗地塊緊鄰上游·槐苑、上游小區等居住區，生活氛圍濃厚。

市場延伸

1、宗地二、三、四周邊兩公里在售的項目有百倫山水居、都江懿府、明豪瀾庭、正成源築，銷售均價為7048元/㎡。都江懿府、明豪瀾庭均在2018年第一次取證。

宗地周邊兩公里近12個月在售項目情況一覽

2、2016年-2019年1月21日，宗地兩公里範圍內共成交了10宗土地（拍賣），用地性質以住兼商為主。

2016年-2019年1月21日宗地周邊兩公里成交地塊詳情一覽

需要注意的是，2018年樓市調控升級，開發商拿地謹慎，樓面地價逐漸降溫。2019年嚴厲調控暫未鬆動，大多數房企戰線回收，把目光放在主城區或近郊。對很多房企來說，進入遠郊更像是在“賭未來”。

整體來看，2019年以下的拿地趨勢值得注意：

1、從銳理數據對20多家國內一線品牌房企的調研來看，成都遠郊土地市場仍有一定的認可度，由於起拍價低，土地溢價概率大，但房企的核心思路是緊守核心城區；

2、2019年，在融資、人才方面有實力的開發企業將會加速逆週期拿地；中小房企的生存空間被進一步擠壓；

3、在公開拿地成本增長的情況下，多數房企更願意採取非公開的拿地方式，比如2018年，此前在四川公開市場很活躍的部分房企，幾乎只選擇看二手地，而且重點跟進收併購項目。