對市民而言
買房是一件大事
購房合同中有哪些“坑”
你真的知道嗎？
26日，記者從重慶市市場監管局瞭解到，2017年以來，12315消費者投訴舉報中心共受理與商品房交易有關的投訴、舉報、諮詢10349件，其中相當一部分涉及商品房買賣合同補充協議不公平格式條款。為回應社會關切，切實規範商品房交易秩序，保護消費者合法權益，近日，市場監管部門在全市組織開展了房地產行業合同補充協議格式條款專項整治規範，並梳理出13類典型不公平不合理格式條款。
專項整治 梳理出13類
典型不公平不合理格式條款
自今年5月開始，市場監管部門組織開展了房地產行業合同補充協議格式條款專項整治規範，要求各區縣工商局依法行動，針對房地產企業商品房買賣合同補充協議中存在的免除經營者自身責任、加重消費者責任、擴大經營者自身權利、排除消費者權利等典型不公平不合理格式條款，依法予以規範。
按照要求，各區縣工商局共檢查房地產企業505戶次，收集商品房買賣合同補充協議369份，著重對其中的31家大型房地產開發企業使用的合同補充協議格式條款進行剖析並形成初審意見，重慶市市場監管局在初審意見的基礎上，組織召開合同格式條款專家評審會，邀請高校、人民法院、律師事務所等法律理論和實務界的專家，對收集的格式條款逐一研究，梳理出13類典型不公平不合理格式條款，共涉及61家房地產企業的201個條款。
專業點評 購房合同補充協議
涉及這些格式條款要注意了
（一）甲方保證銷售的商品房沒有產權糾紛，或其他債權、債務糾紛，保證本商品房沒有銷售給除乙方以外的其他人，保證商品房沒有司法查封或其他受到限制交易的情況，如因甲方隱瞞上述情況，導致乙方不能辦理預售合同登記備案、產權登記或發生債權債務糾紛的，乙方有權退房，乙方同意將有權要求甲方支付不超過已付房價款一倍的賠償金部分，變更為已付房價款1%。除非甲方明確告知，出售商品房均未設定抵押權，甲方如隱瞞本商品房已設定抵押的情況，乙方有權退房，乙方同意將有權要求甲方支付不超過已付房價款一倍的賠償金部分，變更為已付房價款1%。
點評意見：根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人的，買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。前述合同條款出賣人以格式條款方式預先將法定賠償標準降低為已付房款的1%，明顯減輕了出賣人自身的責任，也限制了買受人請求賠償的權利。
（二）乙方未收到甲方書面交付通知或收到通知但未到現場辦理房屋交驗手續的，或已到現場但無正當理由拒絕辦理房屋交驗手續的，除本協議約定可延期交付的情形外，乙方應在合同約定的交付期限屆滿之日，到甲方現場辦理完畢房屋交驗手續。乙方未在上述期限內前往現場辦理完畢交付驗收手續的，甲乙雙方同意以交付通知書上的交房日為房屋交付之日。該商品房的毀損、滅失的風險自交付通知書上的交付之日起轉移給乙方，房屋保修期從該日起算。
點評意見：《合同法》第一百四十二條規定,標的物毀損、滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。前述合同條款，出賣人不區分買受人是否未收到通知或者是否有其他正當理由未到現場辦理房屋交驗手續，以格式條款預先一律直接設定以交付通知書上的交房日為房屋交付之日，並以此確定該商品房毀損、滅失的風險轉移日期和房屋保修期起算日期,缺乏法律依據，涉嫌轉嫁商品房毀損、滅失風險和縮短房屋保修期，加重買受人的責任。
（三）甲方及乙方雙方同意：對於房屋延遲交付、房屋合同登記延遲、房屋產權登記延遲，預告登記延遲的違約責任在任何情況下均不同時適用，乙方只能選擇其中一項適用。
點評意見：《商品房銷售管理辦法》第三十條規定，“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任”。同時，第三十四條規定，“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門”。據此，法律對出賣人在商品房交付、房屋產權登記等不同環節，均規定了相應的義務和責任。此外，《重慶市商品房買賣合同》示範文本也在上述環節分別設定了出賣人的義務和責任。因此，若出賣人未按約定履行相應環節的義務，就應承擔相應的責任。故前述合同條款關於“任何情況下均不同時適用，只能選擇其中一項適用”的設定，有減輕出賣人責任之嫌。
（四）本合同簽訂前甲方發佈的乙方在簽訂本合同前已明確知道所有廣告及宣傳資料、銷售手冊、樓盤模型等僅作參考，不作為本合同內容。為防止產生爭議，甲方在此特別提示：廣告及宣傳資料、銷售手冊、樓盤模型等僅作參考，不作為本合同內容（國家法律或行政法規另有強制性規定的除外），請乙方在簽訂本合同時慎重。
點評意見：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。據此，出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施，通過廣告、宣傳資料所作的說明和允諾，若明確具體且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容。前述合同條款將所有廣告及宣傳資料等都不作為合同內容，有免除出賣人自身責任之嫌。
（五）本合同正文第十八條所指“保修期”自甲方向乙方發出書面交房通知所確定的房屋交付之首日計算，乙方逾期接收房屋的或甲方根據本合同有權拒絕或順延交付的，保修期仍以該日為起算日期。
點評意見：《商品房銷售管理辦法》第三十三條第一款規定，“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算”。前述條款未區分買受人逾期接房是否有正當理由，也未考慮實際接房都給予一個合理的期限，一律以交房通知確定的房屋交付之首日為接房日，且以此作為保修期的起算日，與法律規定不符也不合理，實質上縮短了商品房的保修期限，有減輕出賣人自身責任之嫌。
（六）乙方未經甲方同意擅自解除合同的，甲方有權不予同意。但甲方選擇同意的，乙方應向甲方承擔總房款10%的違約金，並承擔稅、費方面的損失。
點評意見：《合同法》第九十三條第二款規定，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。第九十四條規定，合同出現法定解除情形時，當事人可以解除合同。第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方解除”。據此，當合同約定的解除條件成就或合同出現法定解除情形時，一方可直接通知對方解除合同，合同自通知到達對方時解除，無需對方同意。前述合同條款關於“乙方未經甲方同意擅自解除合同的，甲方有權不予同意”的設定，違反了《合同法》關於約定解除和法定解除的規定。該條涉嫌擴大了出賣人的權利，也排除了買受人的主要權利。
（七）如買賣合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素導致，則乙方除按買賣合同和本協議約定承擔違約責任外，還應賠償甲方為解除買賣合同所發生的費用（包括但不限於政府稅費、律師費、訴訟仲裁費用等等）。
點評意見：《合同法》第五條規定，“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”。前述合同條款設定合同的解除只要“非因甲方原因或不可抗力因素導致”，乙方就要承擔違約責任和賠償責任。這就意味著對於非買受人原因導致的合同解除，仍有可能讓其承擔違約責任和賠償責任的情形，雙方權利義務的設定有違公平原則，有加重買受人責任之嫌。
（八）乙方購買的商品房所在小區採取分期建設和交付的，項目建設過程中可能會因市場狀況或者政策變化進行後期建設方案的調整，乙方同意甲方在不突破項目規劃容積率、綠化率等規劃指標條件下進行建設方案調整，乙方不解除商品房買賣合同，甲方不承擔違約責任。
點評意見：《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定，“房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任”。
據此，出賣人銷售商品房後，不得擅自變更規劃、設計，即使經相關部門或單位同意變更的，也應依法履行通知義務，確保買受人的知情權和是否退房的選擇權。買受人選擇退房的，出賣人還應當承擔違約責任。前述合同條款涉嫌排除買受人的主要權利和免除出賣人依法應當承擔的責任。
（九）關於面積差異：如產權登記套內建築面積與合同約定套內建築面積有差異的，甲乙雙方一致同意按如下方式處理：據實結算，多退少補。
點評意見：《商品房銷售管理辦法》第二十條規定，“按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房”。據此，《辦法》對商品房面積的誤差規定了合理的範圍，對超出合理範圍的，給予了買受人是否退房的選擇權。而前述合同條款未設面積誤差合理範圍，不管誤差大小，一律據實結算，多退少補。即使面積誤差很大，買受人也不能退房，這對買受人顯然是不公平的。該條款有排除買受人權利和減輕出賣人責任之嫌。
（十）乙方所購商品房的共有部分及共有設施、設備的約定：（一）未計入公攤建築面積的建築物、構築物、會所、車位、架空層車庫以及地下車庫、人防工程以及法律法規允許甲方保留所有權或使用權的建構築物等，其所有權和使用權屬於甲方，其經營項目可以為有償服務，並且甲方可出售、出租、贈與、抵押：包括但不限於會所區域(物業用房除外）；商務經營用房（產權轉讓的除外）；地上地下規劃的停車庫位（產權轉讓的除外）；人防工程；綜合用房；醫療衛生用房、居委會和公安機關用房（如有）、金融網點用房（如有）、文化教育用房及附屬場地（如有）以及他們應分攤的面積；《商品房買賣合同》及相關文件中買賣雙方約定的屬於甲方所有的其他部位和設施設備。
點評意見：《物權法》第七十三規定，“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。第七十四條規定，“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。據此，未計入公攤建築面積的，如綠地、道路、車位及其他公共場所、公用設施等，均屬於業主共有。而前述條款對未計入公攤建築面積的建築物、構築物、車位等場所，未區分業主共有部分，將所有權和使用權都歸屬於出賣人，並享有對上述場所的處分權，有擴大出賣人的權利，侵害買受人全體業主共有權之嫌。
（十一）乙方同意，甲方有權在該商品房所在樓棟屋頂及外牆面張貼、懸掛、雕刻、鑲嵌或以其他方式展示甲方標識、樓宇標識、張貼廣告，乙方不得據此要求甲方支付任何費用。
點評意見：《物權法》第七十條規定，“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。據此，商品房所在樓棟屋頂及外牆面屬於業主共有，由此產生的廣告費等收益也應屬業主共有。前述合同條款涉嫌排除了買受人對建築物共有部分依法享有的共有權、共同管理權和收益權。
（十二）若出現了法定或合同約定的乙方可以解除本合同的事由，而甲方自發生該等事由之日起15日內未收到乙方解除本合同的書面通知，則視為乙方放棄解除權。甲方對乙方行使解約權的異議期為兩年，自乙方的書面解約通知送達甲方之日起算。該異議期是指乙方按照合同約定或者法律規定有解約權且乙方書面提出解約的情況，如乙方沒有解約權的，甲方有權隨時對乙方的解約要求提出異議，不受異議期的限制。甲方行使解除權的期限為自解除權發生之日起兩年。
點評意見：《合同法》第五條規定，“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”。前述合同條款設定，出現法定或約定合同解除事由時，買受人行使解除權的期限為事由發生之日起15日；而出賣人行使解除權的期限為解除權發生之日起2年，雙方行使解除權的期限及其起算點的設定明顯不對等，且以事由發生時間為買受人行使解除權的起點也不合理，雙方權利義務的設定有違合同公平原則。
（十三）乙方在接到甲方或甲方認可的機構通知3日內未補充提交房屋權屬轉移登記資料的，每逾期一日，乙方應向甲方承擔該商品房總價款萬分之三的違約金，逾期超過30日，甲方有權解除合同，同時乙方應向甲方承擔該商品房總價款3%的違約金。
點評意見：《合同法》第五條規定，“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”。未按時提交房屋轉移登記資料不屬於根本違約。前述合同條款因買受人逾期提交房屋轉移登記資料超過30日，就設定出賣人有權解除合同，且買受人還要承擔商品房總價款3%的違約金，違約責任的設定明顯過重，有違合同公平原則，有加重買受人責任之嫌。
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