本文為黃奇帆同志在“中國第十屆房地產科學發展論壇”的演講，黃奇帆是重慶原市長，其在任時重慶是房價較為平穩的城市之一，對房地產有很深的研究，值得細讀。
以下為正文，轉發自公眾號《樓市看盤俠》：
從上世紀90年代以來，房地產業對加快我國城市化進程、推動經濟發展起了非常大的作用。在這個過程中，房地產企業自身得到不斷壯大、長足發展，與此同時，一些房地產開發企業也染上了盲目擴展、粗放建設、高債務發展等問題。當前，中國特色社會主義已進入了新時代，我國經濟發展也進入了新時代。新時代下，行業發展大勢有變，房地產企業不能再靠舊模式發展，也走不通了，轉型升級成為必經之路。
新時代房地產業如何發展，有些什麼趨勢性特徵，房地產企業該如何運行、如何與時俱進適應新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，我作了一些思考，在此分享給大家，供思考和探討：
一、新時代房地產業發展的六個趨勢性特徵
新時代我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。在這個背景下，房地產業也將呈現六個新的趨勢性特徵。
第一，每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降，從過去的兩位數降至現在的一位數，甚至以後還會有一定年份的負增長。我國城市人均住房面積已有40平方米，達到房產需求的均衡數。今後的房產需求主要體現在城市化率進一步提高、城市人口進一步增長和已有存量住房的更新改造。過往那種城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面剛需時期過去了，每年全國十幾億平方米房地產開發量的剛需過去了。
第二，房地產企業的集中度將大幅提高，房地產開發將進一步向規模排在前100名的房地產企業集中，小型開發商將會通過轉行調整、關閉破產、重組兼併等方式逐步退出。過去二三十年，各地註冊一家房地產公司幾乎零門檻，據統計，全國約有十多萬家房地產開發企業，中國14億人基本上是每一萬人攤上一家房產公司。在每年的實際開發中，15%的開發商建設開發量佔到總開發量的95%，剩下85%的企業建設量只佔5%，大多數根本就是趴著不動的殭屍企業或空殼公司，這些公司形勢好的時候融資造房，一旦形勢不好，就容易壞賬，欠一堆銀行貸款、民間集資或高利貸，導致金融亂象，影響社會穩定。從房地產業看，優化房地產企業供給，就是要一方面通過提高准入門檻，把那些殭屍企業、空殼企業消除掉，另一方面就是要支持優勢企業兼併重組、做大做強。
第三，改善性住房需求將會越來越占主導地位，高品質、高品位的住宅越來越被青睞。二三十年前，城市居民人均住宅面積只有十平方米時，能有一個50—80平方米的廚房衛生獨立的小戶型房，是多少家庭的夢想。現在這個問題基本解決了，改善型的住房需求會要求面積更大一些，戶型更舒適一些、環境更宜居一些。
第四，房地產企業負債率將逐步降低。目前我國房地產企業的平均負債率在80%以上（包括欠銀行、信託等各類金融機構的債務和預售房欠款、施工欠款），槓桿率是世界上同類行業中最高的之一。企業去槓桿，首先要去房地產企業的高槓杆，今後五至十年，房地產企業的負債率從現在的80%逐步降到70%、60%是可以預期的。
第五，房地產企業會從過去大量建房賣房的經營方式轉變為賣房租房並舉的經營方式。過往十來年，我國開發的房產90%以上是作為商品房、產權房進行買賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場是畸形的，造成這種現象不僅是房地產商的運行方式問題，還有我們管理制度上的一些問題。當前，中國房屋租賃市場有三個不足：一是租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價能力，業主掌握了調整租金的話語權；二是業主可以有很多方式收回房屋，租賃者朝不保夕，穩定性不夠。三是租房者因為沒有產權，無法享有與房產緊密捆綁的教育、醫療、戶籍等公共服務。由於我們制度上工作上習慣上有這些問題，房屋租賃市場發育不足，但這種現象今後會逐步扭轉。
第六，房地產市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、節能、環保、智能方向發展。
二、房地產開發企業要摒棄八種運行方式
一是避免在存量和在建量過剩的地區搞開發。開發商搞開發，應該既要關注當地規劃建設量，也要看眼下存量和在建量，既要關注當前戶籍人口和常住人口，也要看中長期人口流動趨勢。主要分析三個指標：一是人均住房面積。一般以人均40平方米住房左右，如果超過太多，就堅決不要去建。比如，當下看，一個城市只有一百萬人，造4000萬平方米住房就足夠了。如果這個城市現有存量房已有3000萬平方米，在建總量有2000萬平方米，每年還再新開工500萬平方米，五年後就變成七八千萬平方米，人口基數如果沒有太大變化，未來人均就有70—80平方米，肯定會過剩。如果還去搞開發，一定會弄一堆爛尾樓、鬼城、空城。二是寫字樓面積。一個城市有多少寫字樓是合理的呢？實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，大城市每平方米寫字樓成本高一些，資源利用率也會高一些，大體每平方米4萬元GDP。如果一個城市遠低於這個水平，說明寫字樓是過剩的，就千萬別去再造了。三是商場面積。商鋪建多少，應該基於這個地區的商業零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業零售只有1萬元，那麼扣除人工、水電、房租等費用，很可能是賠本買賣。現在，一些房地產商無論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過剩，不值得提倡。
二是避免在基礎設施、公共設施全無的地區搞造城開發。規劃是城市發展的藍圖，基礎設施是城市發展的活力根基，公共設施則是城市發展的靈魂所在。從規劃角度看，城市化進程中，一個建成區該規劃建設多少道路、橋樑、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎設施，建設多少學校、醫院、文化娛樂、園林綠化等公共設施，以及建設多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅，等等，既要從規劃總量上平衡，也要有合理的時序安排。建設時序上，何時何地建設道路橋樑、何時何地配套學校醫院，總體上要從整個城市發展來謀劃，具體應由多元化的二三產業市場主體按市場需求跟進發展。總之，不可能由一個開發商大包大攬、包打天下，房地產開發理應在城區中某一“七通一平”基礎設施已基本就緒的地塊上搞開發。但是，過去有些開發商動輒“造城”，拿下幾十平方公里一塊地並向政府誇下海口不僅要造上千萬平方米住宅還要連帶建設基礎設施和公共設施，從城市道路橋樑等基礎設施到學校醫院等公共設施，以及產業、人口引入，大包大攬搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表現為房地產開發商不自量力、自我誇張，也表現為一些地方政府好大喜功、放棄責任，這類案例可以舉出不少，但成功的很少。
三是避免四面出擊搞長週期的開發。房地產業是重資產行業，一部分大開發商現金流充足、融資能力強，在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨，在商品房銷售市場也有很大回旋空間，一二線城市行情不好可以向三四線城市擴張，三四線城市行情不好可以殺個再回馬槍到一二線城市開發。但是，這種現象也造成一些開發商在同一時間段到各個省、各大中小城市跑馬圈地，既造成競爭“地王”現象，也因為多地戰線拉的太長，資金、管理顧不過來，形成“鬍子工程”，與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接，以致發生進度要求上的衝突。往往，一個項目拆分很多期子工程的現象比比皆是，從項目簽約到拿地開發、建成銷售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之，甚至二十年年的都有，給地方發展帶來明顯的時滯，其自身開發資本利息成本、管理人員成本也都很高。在順週期時，開發商還能夠按自身設想維持開發，一旦遇上逆週期，一個不當心資金鍊斷了就全盤皆輸。最近一段時間，常常爆出開發商要崩盤的消息，其實就與這種現象非常有關。
四是避免借錢融資買地、不能熱衷於炒“地王”。按照我國法律法規相關規定，房產開發商買地的錢，一般應該是自有資金，而不能是高槓杆融資來的錢。如果房地產企業用自有資金買了地，抵押給銀行得到貸款去建房，當房屋建到70%以上時即可預售，得到購房者的預付款。如此滾動，房地產開發的槓桿比已是1：3、1:4左右。如果房地產企業拿地的錢也是借款，房地產開發的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。賺了錢，就成了房地產商的暴利；壞了賬，就是金融機構的危機。因此，開發商拿地前要量力而行，企業有多少自有資金，能參與土地批租的掛牌競爭，要留有餘地，
其資金來源不能是銀行貸款，不能是信託資金，更不能是亂集資、高利貸，以及各種互聯網P2P平臺資金。從政府管理角度來看，核查一個城市本土的房地產企業資金來源是比較容易的，拿地的錢無論是來自信託、小貸還是銀行理財資金，只要各專業部門相互配合，很容易分得清。總之，開發商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來源，不濫用金融槓桿特別是高息、高槓杆資金拿地，不能熱衷於搞“地王”炒作，這樣就能防患於未然。五是避免高資產負債率的搞開發。房地產開發是一個週而復始滾動開發的重資產行業，希望的是資本投入、利潤產出，最忌的就是高債務經營，在滾動開發中債務會越滾越大。過去，很多房地產開發企業的運營模式就是向銀行借錢買地造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，如此循環往復。但在這個過程中，企業積累了大量債務，風險日積月累、越來越高。比如，去年中國排名前10的房地產公司資產負債率平均達到了80%。過去幾年，我們不時看到、聽到這些現象：有的企業有十幾個甚至幾十個銀行、信託、小貸等賬戶從各種銀行、非銀行金融機構融資借錢，有的資產抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利貸、搞職工內部集資，等等。總之，長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款，一旦房地產市場銷售不暢，一定會導致資金鍊斷裂，最終陷入“拆東牆補西牆”過日子、身不由己的滑向災難的沼澤地。在這方面，
內地開發商要向香港學習，港系地產商儘管也持有大量商業項目，但他們的負債率比內地開發商要低很多，基本上在20%—30%之間，最低的只有10%多一點，最高的只有40%左右。總之，內地的優秀的房地產公司，要將資產負債率降低並控制在40%左右，一般的開發商也要將負債率的底線控制在50%—60%左右。從政府管理角度看，凡是房地產開發企業負債率超過80%、90%甚至資不抵債的企業，土地部門應當停止土地供應，金融部門應當對其實行存量漸進穩妥微調、增量遏制約束的放貸措施。六是避免各種巧立名目、違規銷售式的搞開發。中國房地產企業多，競爭很激烈，於是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。一類是前期打著商業地產、工業地產、養老地產、旅遊地產、醫療保健地產、智慧城市地產等旗號搞開發。一方面因為這些開發帶有公共服務的職能，希望通過這些概念說服政府，低地價的供地，另一方面開發商是通過這些廣告概念吸引老百姓，更好的銷售自己的樓盤產品。須知，這些名目其實都是專業性很強的領域，需要長週期研究、長週期提供管理服務，不可能大家都成為這些專業領域的開發商。一定要沉心靜氣，讓這些專業領域的企業主動配套房地產，而不能房地產商自己拉個名頭、浮光掠影的搞一番。還有一類在銷售環節，為了製造熱銷場景拉人頭搞烘托；為了快銷回籠資金，要麼將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售，要麼搞售後返租，要麼與非銀行金融機構聯合搞首付貸以及首付貸的按揭，這些銷售方式無異於飲鴆止渴，最終傷害整個市場和大量老百姓，造成雞飛蛋打的局面。
七是避免不專注精品生產，在規劃設計、建設施工上不下功夫。房屋質量，重在前期規劃設計和建設施工。如果前期的產品設計上不用心、不下功夫、無特色，不能結合當地的文化元素因地制宜的設計出高品位的房屋，就形不成品牌，賣不好房子。因此，規劃設計千萬不要一張圖紙幹全國。過去，有一個上世紀80年代就在全國知名的房產公司，新世紀以來還在用上世紀80年代的設計圖紙在全國20多個城市使用，造成幾百平方米的樓盤銷售不暢的局面。另外，如果不重視建築施工安全、施工質量，偷工減料、粗製濫造，住的人要受影響幾十年，口碑自然不會好。但是，現在許多樓房，要麼在下沉地基上建房子造成塌陷，要麼牆體裡面裂縫剝落，要麼電梯設備故障停機，要麼小區下水道曲曲折折、容易堵塞，種種問題到處出現。總之，對企業來說，最重要的是產品，房產商最重要的產品就是房子，房屋質量是開發商安身立命的本錢，也是市場競爭的優勢所在，一定要倍加重視。
八是避免售後服務簡單化，不重視物業管理。近年來，老百姓的居住環境得到了較大改善，在滿足基本居住的前提下，業主們有了更高層次的需求，更加註重居住環境的舒適性和小區人文的建設。我很贊成房地產行業發展五個階段的論斷，第一階段以區位優勢為賣點，然後依次是以特色、戶型、小區環境、物業管理為賣點。因此，今後開發商不重視商品房的售後管理，沒有專業化團隊去做，做好的不會太多。目前，大開發商物業管理要麼自有要麼合作，總體是好的，但小開發商的樓盤大部分存在物業管理跟不上的問題。隨著租售並舉時代來臨，越來越多的開發商將持有的商品房出租，物業管理面積逐步增加，對房地產住宅和商業項目的資產保值增值功能愈發凸顯。無論從自身盈利角度還是滿足業主居住需求，物業管理方面都應該是開發商下一個重點關注和推動的方向。
總之，新時代房地產業有六個趨勢性的特徵，房地產開發商要積極主動適應時代需求，加快從過去高速擴展、粗放建設、高融資、高債務、高地價、高房價的運營方式轉向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式，努力實現長週期、可持續、高質量的發展，不斷為推動高質量發展、創造高品質生活添磚加瓦、再立新功。
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