北京約有100萬套房子空著 既不出租也不自住
2018年網易經濟學家年會夏季論壇近日在北京舉行，中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉演講時表示，北京約有100萬套房子空著的，既不出租也不自住，我們的房租還在上漲，很多年輕的碼農，IT工作者被高租金驅趕到六環以外。在所謂的長租公寓在資本的挾持下，高價收房超出市場平均合理租金20%到40%收房，這是事實。資本在房租上漲過程中起了多大的因素？我個人說憑我十幾年的行業經驗，權重大概是三分之一，沒有他們房租一定不會漲的這麼高，漲的這麼快。
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉
以下為現場實錄：
北京有多少套房子黑燈房，96、97萬，小100萬套，北京有小100萬套房子空著的，既不出租也不自住，我們的房租還在上漲，很多年輕的碼農，IT工作者，底下年輕的記者被高租金軀幹到六環以外，如果告訴你今天六環以內100萬套房子又不出租又不出售，你們怎麼想？房租上漲有各種原因。所謂的長租公寓在資本的挾持下，高價收房，超出市場平均合理租金20%到40%收房，這是事實，很多記者說，你認為這個在房租上漲過程中起了多大的因素？我個人說，我拍腦袋，憑我十幾年的行業經驗，權重大概是三分之一。所以客觀地講，叫推波助瀾。沒有他們，房租一定不會漲的這麼高，有了他們，漲的很快。
第二個問題，房租高嗎？房租漲這麼快，房租高嗎？北京如果現在你去買一套房子，把它裝修了，配齊傢俱、家電、打掃乾淨、找中介出租，你都不用付中介費，因為現在是絕對的賣方市場，考慮到空置期，算一算，年租金是多少？我經常跟美國人交流這個問題，不到1.5%，也就是說在北京的今天，你買一套房子出租，資產年化淨投資回報率不到1.5%，發達國家是5到6%，那是起碼的。所以從機構投資人和小業主的角度，房租太低了，不值當投資，為什麼中國的租賃市場還有很多錢沒進來，因為投資回報率太低了，1.5%隨便一個理財產品都5%，餘額寶又是多少？存銀行的，一年的整存整取又是多少？
另外，胡景暉演講中還提到了其他的觀點：
1、可以效仿香港出臺空置稅政策
現在如果去買一套房子，把它裝修好，配齊傢俱、家電、打掃乾淨、找中介出租，甚至都不用付中介費，因為現在是絕對的賣方市場。整個租賃市場還有很多資金沒有投入進來，為什麼？因為租金的回報率太低了，許多發達國家的資產年化淨投資回報率起碼平均在5到6%的水平。如果出臺了空置稅，那麼目前市場上那些空置的房源都大部分都會投入到租房市場中來，大量的房源供應也將使得房屋租金會應聲而跌，租房的生活條件也會得到極大的改善。
2、我是最老的網紅 地產界的“崔永元”
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，我可能是中國最老、最不性感的網紅了。大家說我是地產界的小崔有點悲情。現在有關方面正在運作我跟崔永元先生的一次會面。在這樣一個時代，崔永元比我歲數大，我跟他不同的地方，他做傳媒、我做地產，相同的地方我們都得過憂鬱症。
3、房價跌一半銀行會瘋 房租翻一番租客會瘋
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，如果今天北京租金年投資回報率達到美國的平均水平，怎麼解決？房價跌一半，房租翻一番，但是可行嗎？房價跌一半銀行就瘋了，房租翻一番租客就瘋了，怎麼辦呢？
香港都出臺了空置稅，誰敢把房子空著，既不出租，也不自住，政府來收稅了，法國也有空置稅，法國的空置稅更嚴格。如果北京真有90萬到100萬套的房子，今天既沒有人自住也沒有人出租的話，可以仿效一下香港政府出臺空置稅，那我想租金會應聲而跌，諸位租房的生活條件會極大的改善，我們拭目以待。
中國房地產空置率究竟有多高？
原中財辦副主任楊偉民近日在 “2018陸家嘴論壇”演講時表示：我在中央財辦時，曾經請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。
中國房地產空置率究竟有多大，官方沒有給出確切數據，我們只能用前幾年西南財經大學的調查報告中獲取數據：2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%。
這樣的數據已經非常驚人了，按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。眾所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房地產的泡沫就越大，投機炒作的氛圍就越濃。
到了2016年初，國內知名財經學者周天勇和他的團隊測算出。2015年底預計，我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約在在20%到25%之間，城鎮地區空置住房約為6500到8800萬套之間。而任志強則表示，通過相關數據計算發現，絕不可能有5000萬套以上的空置房存在。
今年3月份，國家電網公佈了空置率的調查結果，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。不過也有人指出，農村房屋空置率與小城市房屋的空置率僅多0.1個百分點，就無法解釋當前小城市房價被爆炒，房價都要過萬的現象。
面對，中國住房空置率比日本還高問題。專家們認為，目前中國城鎮化率只有56%，離開發達國家的85%還有一定的距離，只要農村人口都到中小城市來落戶，中小城市的空置率高的問題就能得到解決。
但是，我們認為要城鎮人口能夠進入中小城市安居落戶，既要有相對應的社會保障體系要跟進，還要他們有能力買得起房子，現在中小城市房價已過萬了，就連當地人都買不起，外來人口肯定沒有這麼強大的購買力。
關於中國房地產空置率有多少的問題，我們覺得隨著大中小各城市房價被輪番炒了一遍後，從租售比來看，房地產已沒有了投資的價值。目前，投機性購房需求比例也是很高的，這就導致了近年來，我國各熱點城市住宅空置率在一起攀升過程中。
所以，多數城市的住宅空置率應該達到了20-30%區域，不太可能低於20以下。也正是如此，我們一直聽媒體報道的，各地湧現出不少擁有幾十套甚至上百萬房產的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者來。
那麼，國內房地產空置率高於日本說明了什麼呢？首先，如果中國各城市房地產的空置率超過15%至20%區間，這就意味著，大量房源掌握在少數炒房者手中，多數人要麼買不起房，要麼做了房奴。
所以，一些專家之前建議政府增加房地產的供給，這是不正確的，因為房源稀缺的問題，並不是出在住宅地產供應不足上。而是要盤活存量房源，進行合理的資源配置，否則房源供應再多，還是集中在少數人手裡時，房地產供不應求局面難以改觀。
再者，房地產空置率數據如果足夠精確，能夠為後續出臺房產稅做鋪墊。如果房地產空置率超過了國際公認的警戒線，政府可以對房地產稅試點進行全面擴圍，要在住宅的保有環節徵稅，彌補之間在房產持有環節稅負過輕的空白，同時適當減少房地產交易環節的稅負，這樣可能更精準的遏制投機性購房需求。
最後，如果住宅空置率低於10%說明當地住宅地產主要是由剛需購買，而如果高於20%那就是投機性氛圍極濃的時候，這就需要地方政府採取調控措施堅決遏制其迅速發展，讓房地產去投機化，迴歸居住屬性。
而現在若任由炒房者發展下去，當投機炒房者大規模轍離，系統性的金融危機或將不可避免。現在連官方都承認，房地產市場積累了一些風險，近期亂象叢生，目前在行政措施已經不能根治這些亂像，所以必須加快房地產調控力度，同時建立健全長效機制，嚴防房地產金融風險的發生。
中國的住宅空置率究竟有多高？無論是官方或民間機構都無法給出精準的答案。但是我們認為，在全國熱點城市房價輪番爆炒了過後，炒房者手中已囤積了大量房源。而住宅空置率居高不下，就說明房地產投機者盛行，樓市泡沫過重，急需政府部門出臺房產稅，以及房地產調控措施應對，並且要竭力避免房地產泡沫的破裂。
來源：網易研究局、百家號平說財經張平
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