2018年8月14日，四川省政府辦公廳發佈了《關於進一步做好當前房地產市場調控工作的通知》（簡稱“省24條”），對成都的購房者和開發商來說，這樣的通知並不陌生，因為“省24條”裡面的絕大多數內容成都市早就在執行；不過，對於省內其他地級城市來說，這絕對是當頭一棒。如果政策落實到位，整個四川的房地產都將降溫！
從2016年10月1日開始，成都就處在調控之中，限購、限貸、限售等一系列政策，讓一部分購房者失去了成都的購房資格，於是他們就轉戰環成都經濟圈的城市（比如綿陽、眉山、資陽）和省內區位較好的城市（比如高鐵之城內江、川南交通樞紐瀘州、康養度假城市西昌、人口資源大市南充），這些城市又成為了房地產熱點。總結一下新政的核心內容，可能以下方面對當地房地產的影響比較大：
1、供應：包括土地供應和多主體、多渠道的住房供應
2、地價與房價：限房價、限地價、競配建等
3、市場信息公開：包括住宅發展規劃、住宅用地規劃、預售信息、違法違規行為查處情況等
4、管控資金與遏制炒房：限購、限售、限貸等
5、整頓房地產市場秩序：嚴肅查處捂盤惜售、哄抬房價、虛假廣告等行為
省政府為何會在這個時期出臺這樣政策？一方面是貫徹中央關於房地產調控的政策，另一方面也確實說明四川部分城市的房地產市場存在一些問題，該管一管了！
上圖是2017上半年和2018上半年全省房地產開發投資對比，成都太突出了，2017上半年成都的投資量是第二名瀘州的10.7倍，到2018上半年差距縮小至7.3倍左右。於是我們去掉了成都，然後省內房地產的格局就明顯了，瀘州、宜賓、南充、廣安、樂山、眉山都屬於省內比較靠前的城市，也就是當前房地產比較熱門的城市，商品房成交量、商品房均價、土地成交量、土地價格比較靠前或者上漲過快，品牌開發商也在紛紛入駐這些城市。
這些熱門城市瘋狂到什麼地步呢？下圖和表格是2018年上半年四川各地市商品房銷售面積對比，瀘州排名第一，445.22萬平米的銷量已經佔了2017年全年的61%了。有統計數據的城市，南充、遂寧、廣安、瀘州、攀枝花、涼山州（主要是西昌市）等地的商品房銷量同比增幅都在40%以上，高於全省19.4%的平均增幅，更是遠遠高於全國3.3%的平均增幅！
▲省內部分城市商品房同比銷量增幅（數據來源：各市統計局）
除了房地產開發投資和商品房銷售面積這兩個指標能夠應證市場的火熱外，還有土地市場也可以證明。據不完全統計，2018上半年，全國排名TOP100的品牌房企在除成都外的川內地級市拿地超過200宗，品牌房企可謂地王制造機，時不時就會看到媒體報道某個城市地價創新高。西昌的樓面地價已經接近8000元/平米，跟成都近郊的樓面地價差不多了；眉山、遂寧、南充、遂寧等地的最高樓面地價突破了5000元/平米，全省至少有13宗土地的樓面地價突破5000元/平米，突破4000元/平米的地塊更是多達34宗；從溢價率來看，動輒100%的溢價率，讓整個市場驚心動魄。雖然單塊土地的價格不能代表整體行情，但是這種風氣得不到制止，加上不良媒體的炒作，難免會引發恐慌情緒。
▲近一年來四川各地級市成交典型地塊
這次“省24條”的內容明確提到了建立房價地價聯動機制，鼓勵各地靈活採取“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等土地出讓方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。支持各地在棚戶區改造中，通過“限房價、競地價”土地出讓方式建設商品住房定向提供給被拆遷居民。這樣一來高地價，可能會成為過去式，土地市場穩定後，住宅市場才會穩定。
來感受一下熱門城市的房價走勢↓↓↓
（2018年綿陽房價走勢；數據來源：安居客）
（2018年綿陽房價走勢；數據來源：安居客）
同樣涼涼的還有棚改，棚改一直被認為是三四五線城市房地產市場的助推器之一。2018年6月，國開行總行收回了棚改項目合同簽訂審批權，未來將因城施策，為去庫存壓力不大的城市，棚改調整為以實物安置為主。以典型城市眉山為例，2015-2017年棚改新開工套數接近或者超過當年眉山商品住宅的銷售套數，而且這三年眉山棚改的貨幣化安置率從36.38%、50.5%、84.25%一步步提高，已經超過全國和全省的平均水平。
▲近四年眉山棚改新開工套數
（2018年為任務目標；數據來源：眉山市政府工作報告）
▲眉山中心城區近五年商品房成交套數
“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。”這是2018年7月31日中央政治局會議的精神。隨後全國多地為調控政策打補丁，調控的指導思想是“房住不炒”，讓房地產市場迴歸理性，“省24條”各地具體會怎麼執行，執行到什麼效果，樂居將密切關注。
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