文|金穗源商學院 王皓鵬
房地產開發企業的成本加計扣除，想必大家都熟悉。實務中，也正是因為加計扣除對於地產企業的減稅效應，致使很多財務在核算時，儘可能的增加兩項成本（土地成本、開發成本）。那麼，實際業務中我們的處理是否正確呢？近期，我將圍繞“加計扣除”與大家逐一分享。
常見的加計扣除問題，我們彙總有以下問題（如果您有補充，記得留言，我們會收集並再做分享）：
今天我們首先來分享，不同情況下的土地成本是否允許加計扣除。
【例】
（1）金穗源房地產公司取得A地塊，自行開發後銷售商品房，土地成本為2億元，開發成本（土地增值稅清算口徑）共計5.4億元，銷售收入10.2億元。
（2）金穗源房地產公司取得B地塊，支付土地價款1.2億元，投入3900萬元將生地變為熟地後轉讓，取得收入2 .5億元。
（3）金穗源房地產公司取得C地塊，支付土地價款1.2億元，未做任何投入，後將土地轉讓給其他公司，轉讓價款3億元人民幣。
金穗源房地產開發公司，以上業務中，土地成本是否允許加計扣除？
我們來看具體政策規定：
1、對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓
《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第一條，對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。
《青島市地方稅局關於印發的通知》（青地稅發[2008]100號，失效），取得土地使用權後未進行任何形式的開發即轉讓的，其扣除項目如下：
（1）、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；
（2）、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加。
2、對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓
《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第二條，對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓
的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。
《青島市地方稅局關於印發的通知》（青地稅發[2008]100號，失效），取得土地使用權後進行了實質性的土地整理、開發，但未建造房屋即轉讓土地使用權的，其扣除項目如下：
（1）、取得土地使用權所支付的金額和按國家統一規定交納的有關費用，包括契稅；
（2）、開發土地的成本；
（3）、加計開發土地成本的百分之二十；
（4）、與轉讓土地使用權有關的稅金，包括印花稅、營業稅金及附加。
3、對取得土地使用權後進行房地產開發建造
《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第三條，對取得土地使用權後進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，並允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。
瞭解完政策，具體業務如何處理，相信大家早已心照不宣。A地塊是正常的開發項目，建成後銷售商品房，扣除項目加計扣除金額為（2+5.4）×（1+20%）；B地塊購得土地後，在將生地變為熟地後，土地轉讓，按照政策規定，扣除項目加計扣除金額為0.39×（1+20%）；C地塊因為沒有任何投資，沒有加計扣除項目。
所以，房地產企業在決定拿地之前，就要對項目的開發模式，提早規劃、研判，避免因拿地後改變開發模式，增加企業的稅收負擔。
閱讀更多 金穗源商學院 的文章
