西安 | 木塔寺
2018年的金三銀四已過大半，最近經常收到朋友們的諮詢：“老李，目前這麼一房難求，我現在還該不該買房？”、“老李，兩會之後，西安的後市會怎麼發展？”、“老李，我是去搶新房還是買二手啊？”、“老李，這會兒衝進去是不是變成高位接盤俠了？”。鑑於諮詢的朋友特別多，今天就專門用此文開個頭吧。
本人老李，專注西安地區的房產投資，因此交流範圍以大西安地區為主。房產投資不比股票，各個地區有著共性，更有著差異。所以，如果想在西安投資，還是要在懂得大勢、看清參照的基礎上結合本地特色才能做的更好！（至於如何讀懂大勢、如何擇機、如何選物、如何預判前瞻、如何找參考，我們以後慢慢諞~）
鑑於目前的情況，老李也不墨跡了，先說本人觀點：1、剛需型買家買！買！買！重要的事情說三遍。2、投資型買家根據實際情況擇優入市。至於為何，咱們慢慢分析。
1、基本面分析
過去的2017年，對西安絕對不是一個平凡的2017！西安已經不再是那個只知道懷舊和復古的長安，他有了一個連外地人都開始慢慢上口的名字“大西安”。這裡，我們不去較真大西安三個字到底出自何年何月，我們想說的是，西安，已經開始邁出他的腳步。
2016年12月24日，人民的永康書記拉開了西安的“菸頭革命”。
2017年1月22日，西安代管西鹹新區
2017年2月20日，王永康在會議上提出任務： 花兩到三年時間，把全市55條斷頭路全部打通。
2017年3月1日，西安有史以來最寬鬆的入戶政策實施。（已被2018年的新政超越）
2017年3月15日，國務院批覆陝西自貿區。
2017年，提出了“行政效能革命，最多跑一次。”、“店小二精神”。
2017年西安吸收投資2.35萬億，經濟總量達到7400多億，位列省會城市15名。
2017年，京東、阿里、萬達城、華僑城、為全球技術支持中心、吉利新能能汽車等都來了。
第十四屆全運會落地西安！
2018年1月5日，國務院批覆西安航空基地綜合保稅區。
2018年2月2日，西安獲批建設國家中心城市。
眾多利好政策撲面而來，眾多企業也嗅到了商機緊隨其後，眾多人才也開始把視線轉移到這個之前似乎只有“兵馬俑和大雁塔”的城市。
哦對，我們是聊房子的，不是拍政府MP的。但看過眾多利好之後，你是否突然有一種胸中有團火的感覺？感覺到什麼火？對，房價！房價火了！沒錯，2017年，西安市房價普漲，據統計，西安2017年均價上漲約68%，這還只是均價！個別強勢區域早已翻倍。
就拿老李自己投資的房產，本人在2016年四季度入手高新區木塔寺區域一套改善型住房，經過2017年的大漲，目前資產價格早已翻倍，並且租金已經蓋過貸款。
這就是2017年的火爆，如果說2017年還只是房價漲你追漲買入，那2018年剛剛開始的一季度，竟已經演變成想追都不給你機會的“搖號買房”（這裡只限於新房，二手房不受政府幹預。）。政府的各種行政和貨幣調控手段接二連三，限購限售限賣、提高首付、提高貸款利率、三價合一等，讓更多人又在YY越限越漲的粗暴邏輯。同時，也讓很多開發商也開始惜售捂盤，等待他們的量價齊飛！
聊完了西安的當前基本面，我們再說說國家的宏觀層面。
行政手段：國家從2017年開始由各大一線城市加碼調控，一直延續到2018年度二線城市繼續升級調控，限購限售限賣、管控離婚買房的政策、查社保補交、增加土地供應、查首付貸、租售同權、租售並舉等。
貨幣手段：提高首付、提高貸款利率、三價合一等。
官媒信號：“房子是用來住的，不是用來抄的”。
信號其實很明顯，目前樓市大勢處於週期回落的階段，即：房地產正進入過冬模式！
有人看到這裡肯定會急著跳起來說：“房子要跌了，別做接盤俠！”本人只想說：“能不能不要這麼簡單粗暴！那麼多房，你知道哪個要跌？”
2、2018年的西安，到底會怎樣？
其實這個小標題就有點簡單粗暴，事情絕不是那麼簡單的一概而論。由於背後知識和邏輯需要系統學習，本人在這裡只說結論，後續慢慢分享其他。
2017年的西安，其實承接了很多2016年被一線強力抑制的外流資金和情緒，加上2017年西安政策面的利好，眾多資金在一線已無法操作之後流入西安，帶動了最初一波的上漲行情。隨後本地人開始反應（這裡說明一下，西安由於之前房價的長期橫盤，導致本地人在房產方面的反射弧還是有點長的，但再長也知道買漲不買跌。）。
2018年的一季度，也是2017年資金湧入+情緒變化+新盤推盤明顯減少的綜合反應，該反應肯定會維持一段時間。西安屬於二線中等城市，其各方面指數均在時間上滯後於一線和強二線（大家可以順藤摸瓜）。加上國家宏觀層面的方向，整體樓市肯定會趨於盤整。
但是，這一波行情下，樓市分化行情加劇，如果不能辨別好的標的物，很有可能一腳踏空。如何選擇有潛力的房產，將更依賴你的專業性！政府的規劃不會全面實現，提高辨識能力將是你取勝的唯一法寶！切記，房子長期不漲或跑輸大勢，都是虧！
3、 剛需剛改，如何下手？
針對剛需型買家，老李認為有三種類型：首套、改善、學位房。
咱們先來聊聊首套房的買家。經過2017年的漲幅，首套房的成本已經大幅上升，時間就是金錢，老李奉勸各位首套房買家：“趕緊先上車，上車了才能倒車！”根據自身情況向上購買能力範圍內最好的房子，甚至於高一點點的，切記莫要貪大向下購買！
其次是改善型買家，西安目前擁有了一至兩套房產的人也不少。他們過去幾年對房產投資沒有太多關注，但近年由於生二胎或收入增加，希望換個大點的房子，或者想出掉老房子換新房子。
這部分人的需求也成為了房價上漲的主力驅動，尤其是目前西安改善型住房的需求明顯大於剛需小戶型。改善型買家此時需要謹慎對待，畢竟已不是剛需，切勿急躁入場，目前週期並不是快速上漲階段。但遇到如優質地段的政府限價房這種優質物業，那也應該果斷出手！改善型買件此時更要積極學習，提高自己的選擇時機和挑選好物業的能力，以免入坑。
最後是學位房買家。老李作為一個此地人，深知西安基礎教育的奇葩。但這裡我們只管當下有用的，不去管咱管不了的事。
五大名校，這是每個西安人都知道的神一般私立學校。由於西安的公辦水平明顯落後於五大，這裡我僅先以五大舉例。“知識改變命運”，在中國絕對還是大多數人唯一的選擇，尤其是在產業相對落後、思想相對保守的西安。優質學校不能被誇大，但也不能被否定，名校的師資和校風能給小朋友的未來設定一個下限，這個下限就是避免出現兒童性侵害或者校園暴力，但是讀了名校也不意味著你的小孩將來就能去好的初中，讀書這件事還是看個人。
城市中產階級是學位房最大受眾，很多人因為讀書改變了自身，因此對於下一代的教育問題最關心，哪個中產願意自己的小孩重新回到自己原來那種教育氛圍再競爭一遍？沒有！因此學位房的競爭在未來只會愈演愈烈。
這裡舉例高新一小一中東校區，2015年低，學位房41方大概50多萬，現在已經漲到100萬（已有成交，相信我，我也有）。這還是學校剛剛投運1年，部分群眾還抱著懷疑其是掛牌學校的想法（實際東校區和本部是完全同平臺，這個已經得到驗證，而且硬件設施堪稱頂級）。
所以，這裡囉嗦這麼多，也是想告訴學位房的購買者，不用猶豫，這種稀缺資源是不會跌，而且你娃也等不起。
4、投資型買家
有些人手頭上已經有一套自住的房子，目前不需要改善，也不需要學位房，就是擔心錢拿在手裡貶值，那麼我想問一句：作為普通群眾，你除了投資房子，還能投資什麼？
A股，非股神我不碰，想去投機的普通人還是“入市需謹慎”。黃金，與美元負相關，雖然是避險投資，但與抵禦人民幣通漲關係不大。外匯，請捫心自問，你真的夠專業嗎。P2P，看不懂的商業模式，還是別往坑裡跳，2017年跑路的大把。比特幣，已經非法了。當然以上各種類型的投資，自有人中龍鳳在其中游走（如果能結合房產投資，那更是如虎添翼，效率極致）。但作為普通人，數來數去，在現階段，如果說到抵禦通貨膨脹，房產還是最佳選擇。
經過2017年的房價上漲，西安目前的房價水平，破萬已是不爭的事實，房產的投資門檻越來越高。將來在這場人人被動參與的財富分配遊戲中，只有之前積極主動去掌握“籌碼”的人才有資格繼續參與。而且隨著城市人口的不斷流入，要獲得“籌碼”的代價也將越來越高。
結合之前基本面的分析，投資人群在這個時段應提高防禦意識，謹慎對待標的物的選擇，切勿被情緒所驅使，盲目跟風入場！此時可以擇機出貨手中沒有上漲預期的老舊物業（市場群情激昂，肯定能出個好價錢），為後市做現金儲備。
總結
說了這麼多，老李還是提醒大家，西安的房子不比一線城市，一定要提高自身的專業能力，不管是小白還是已有經驗的過來人，此時不同往日，房價已經上漲，成本已經提高，百萬元的投入絕對要重視對待！買房，你一定要專業，面對人生最大一筆支出，希望你認真對待，讓房子成為你增值資產的助推器！
閱讀更多 老李教買房 的文章
