菜雞上週末回趟老家辦事，被一位親戚拉去售樓處，說是要買房，讓我參謀參謀。
有點意外，一個三線城市的售樓處，卻熱鬧得跟菜市場一樣。銷售過來跟我們說了三分鐘，又被叫走了。
這種情形如今在不少三四線城市出現。菜雞最近看到個數據，截止4月末全國房價均價破萬的城市，已增加到了62個，這其中三四線城市就超過了1/3！
事實上，在如今股市和不少一二線城市樓市熄火的今天，最火爆的賺錢機會，似乎輪到了三四線的樓市。
市場火爆，大家想也不想就衝進去買。住在三四線的不用說了；就是在一二線城市的朋友，很多人也在關注三四線老家的樓市情況。
但菜雞感覺，三四線城市的樓市風險，比以往任何時候都要大，財迷們真的要當心了。
就在昨晚，央視新聞對此現象做了報道和評論，指出樓市調控重點正在轉向三四線城市。作為政府喉舌的發聲，這是一個清晰的轉向信號。
三四線房價節節攀升的背後，近期有兩重風險：一是更多的政府調控政策會出臺，二是支撐上漲的最大一塊資金來源將枯竭。
先說最直接的風險，就是政府調控。
光是5月份一個月，全國就有超過40個城市發佈了50次的調控政策，其中三四線城市的最多。住建部重點約談的十二個城市裡，三亞、海口、丹東、徐州、佛山等都是三四線城市。
三四線城市調控的辦法，除了限購、限貸，如今連限售手段也用上了，比如央視剛報道的，這個月開始調控的湖北宜昌。
間接的風險是，三四線房價上漲的最大一塊動力——棚改的貨幣化安置資金，已開始出現萎縮跡象。
棚改貨幣化安置，就是把棚戶區的破房子拆了，地方政府拿了中央給的專項貸款發給拆遷戶，去市場上買商品房。地方政府再把拆出來的土地賣掉，還中央的錢。
本來之前大家都沒錢，三四線城市很多房子賣不出去。結果為了去庫存，棚改發放的貨幣提供了“火藥”，讓市場火起來。
但是，這波任務到2020年就結束了。今年開始部分城市已經在撤退，就是把棚改的“貨幣安置”換成了“實物安置”。比如山東，今年就出了文件。
其實，如果是想投資三四線城市的房產，還有個更深層次的風險，就是人口淨流入不足，反而是淨流出狀態，難以支撐房價上漲。
在如今中國城市化進入2.0階段，人口更多地往資源豐富的大城市、以及城市群聚集，這樣一來，三四線城市的人口數量變差，搞得如今有三四線城市也要“搶人”了。
但，三四線城市的競爭力在那，就算搶人也搶不過一二線城市。總體上，經濟不會太好，居民收入和資產有限，買房的真實購買力就差，根本撐不起房價持續上漲。
財迷們可能要問了，中國三四線城市這麼多，總不會全都沒前途吧？
那麼我們怎麼才能知道，哪些城市的投資風險大呢?
其實，按照我們上面分析，當前只要緊盯棚改資金和人口變化這兩個指標，就差不多夠了。
關於棚改資金情況，大家可以去當地政府網站上，查一查地方兩會的歷年報告間接瞭解。如果發現今年的棚改目標變少了，說明當地樓市最大的一個金主也缺錢了，樓市上漲的動力就會變差。
看人口淨流入指標相對複雜一點，往往不容易找到現成的數據。如果你關注所在城市但沒有現成數據，可去當地政府網站找人口統計公報，自行算出淨流入的人口。
如果算出來是個負數，說明當地人口在淨流出，樓市再火爆都要躲開。
為了幫大家節省時間，菜雞這裡做了個表格，把部分人口流出最多的城市手工整理了一遍。表格如下，看看有沒有你所在或關注的城市。
最後，不管你是自住還是投資，菜雞給大家幾個小建議：
1、不要看三四線城市房價便宜又漲得瘋，就腦子一熱去投資。這些城市房價一涼下來，就是好幾年被套。
2、如果在三四線城市已經有投資房的，在這個房價高點，可以趁熱賣出了。當然，最好你有其他靠譜的理財渠道，可以把賣房的錢拿去做理財。
3、如果是在三四線城市當地買房自住的，儘量選擇大的開發商，這樣儘量安全些。由於今年樓市調控收緊了開發商的資金，小開發商資金壓力大，萬一資金鍊斷裂，輕則交房延期，重則房子爛尾，後果難以預料。
至於一二線城市，菜雞經常說起。如果有朋友沒看到，這裡簡單再提一下——
像北上深這些一線城市，已出現了階段性的底部，不論是投資還是剛需，都可以考慮買入。
二線城市，除了少量的限價盤值得去搶一把，大部分在2017年出臺調控的二線城市，還存在價格下降的空間，依然沒到投資的最好時機。
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