中國經營報 | 來源 黃婉銀 | 作者

繼4月份杭州濱江房產集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”）退出深圳城市更新項目後，中鐵置業集團有限公司（以下簡稱“中鐵置業”）也於近日在上海產權交易中心掛牌轉讓項目公司80%股權。

事實上，在深圳市場碰壁的房企遠不止這兩家。深圳一向被市場認為是大中型房企在一線城市中最後一座待攻破的堡壘，在近年來的土地招拍掛和城市更新市場也能屢見外來房企的身影。但到目前為止，能成功在深圳紮根的還只有少數幾家，更多的還在披荊斬棘的路上。

近日，記者實地走訪了中國金茂、保利地產、龍湖地產、首創置業、綠地控股舊改等多個外地房企首入深圳項目。其中，中國金茂和保利地產分別拿下的是深圳首宗“現售”地塊和首次採用“雙限雙競”拍賣的地塊；龍湖地產和首創置業則選擇先進駐商業市場，均拿下了商業用地項目；綠地控股則是曲線入深，參與城市更新項目開發，但進展較為緩慢。

多位業內人士在接受記者採訪時表示，對於這一兩年將入市的項目，

限價政策會成為開發商面臨的最大考驗。外來房企進入深圳確實不容易，因為深圳本來就很少出讓住宅用地，公開拿地的資源會持續偏緊，如龍湖和首創拿下商業項目主要考量是為先進入深圳市場，房企會更多地通過收購或者城市更新的方式獲取土地，不過城市更新項目對外來房企的挑戰難度同樣不小。

舊改難啃：中鐵退出綠地推進緩慢

2015年年底，綠地控股公告收購深圳光明新區東周項目低調入深，土地用途為商住辦用地。公司擁有該項目67%權益，收購款11.99億元。2017年年報中，該項目顯示為在建狀態，在建面積與總建築面積一致，為32萬平方米，已竣工面積為0。項目計劃總投資額為44億元，報告期內實際投資額為1.42億元。

不過，記者實地走訪發現，東周城市更新項目還有部分房屋未拆遷，並有居民居住，而施工地塊暫未有動工跡象，圍擋的標誌為綠地控股及該項目名綠地新都會。記者通過其中兩位居民瞭解到，施工地塊此前雖曾有施工，不過已經停工多時，目前還有一百多戶居民尚未完全簽署拆遷補償協議。

記者就此信息詢問綠地控股，截至目前暫未有回應。

東周城市更新項目在2013年被納入深圳市城市更新單元第二批計劃，2016年對單元規劃進行調整並公示，項目的實施主體為深圳市鈺鐫龍投資有限公司（以下簡稱“鈺鐫龍”），更新單元用地面積74409.8平方米，拆除用地面積74409.8平方米，開發建設用地面積39679.4平方米。天眼查信息顯示，鈺鐫龍從2012年至今經歷過多次出資人變更。“老闆都換了好幾個，好幾次都是已經談好了拆遷協議然後又反悔了。”上述一位居民對記者如是說。

除了綠地的堅持，也有如中鐵置業、濱江集團等企業選擇退出。5月28日，中鐵置業在上海產權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司（以下簡稱“中鐵粵豐置業”）80%股權，底價6.71億元。

根據上海產權交易中心公示的信息，中鐵粵豐置業成立於2010年，主要負責龍崗區坂田中鐵諾德中央道項目的開發。這一項目分四期開發，一期已於2015年售罄並已交付使用。截止到2018年4月30日，項目二期2號樓主體結構全部完成，1號樓主體結構完成80%；項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，因近年深圳房地產市場變化，拆遷談判至今無實質性的進展。

深圳市合一城市更新集團總經理羅宇告訴記者，中鐵粵豐置業面臨的拆遷難問題是普遍現象，深圳目前對城市更新拆遷補償還無統一標準，完全靠市場談判解決，而拆遷居民要求也不一樣，所以拆遷難度會相當大。

項目二期由於存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序，在案件完全終結且相關拆遷糾紛得以妥善解決之前，二期或將無法取得預售許可證。截至2014年4月30日，中鐵粵豐置業負債總計約為13.45億元。多位深圳城市更新資深業內人士在接受記者採訪時表示，因舊改項目無法推進而退出的開發商不在少數，能夠全身而退拿回資金的都算幸運的少數，有的因為是全資注入，很難找到接盤方。

不過值得注意的是，深圳也有諸多本地房企如卓越集團、佳兆業等長期持有舊改項目，也有外來房企如恆大、碧桂園等也快速入手了多個項目。羅宇認為，“這可能在於外來房企和本地房企對深圳舊改項目的價值認知、評判體系、考核標準等不一致，本地房企有的專門給舊改項目設有節點任務或者評判標準，但有的外地房企可能就沒有。”

緩慢入市：金茂、保利項目仍在施工中

2016年6月，龍華上塘地塊拍出單價地王，中國電建聯手金茂以總價83億元拿下項目，樓面價高達5.6萬元/平方米。而這宗地還是深圳首個商品房現售試點項目，即本宗地上建築物、附著物不得預售，只能在土地使用權和建築物、附著物的所有權經依法登記，並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。

記者在現場看到，這一被定名為“龍華金茂府”的項目已建至20層左右。據公開信息顯示，龍華金茂府最快會於2019年上半年入市，8棟樓約39~45層高，665套住宅，業內普遍預計價格會在8萬~10萬元/平方米。

值得注意的是，因為相較於一般項目的開發週期更長，龍華金茂府的資金壓力也著實不小。2017年10月，龍華金茂府項目公司深圳悅茂置業有限公司引入了新股東嘉興鼎信創然投資合夥企業（以下簡稱“鼎信創然”），鼎信創然認繳出資1.25億元，佔25%的股份。鼎信創然的大股東為鼎勳投資，鼎勳投資背後的股東就包括有中國金茂。

距離龍華金茂府約60公里遠的是保利地產“雙限雙競”項目——位於大鵬新區的保利香檳苑。雙限雙競即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積，競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為向上競人才住房面積。根據規定，保利香檳苑建成後，商品住房預售時銷售均價必須低於周邊同類預售項目屆時備案均價的90%且不高於每平方米2.7萬元人民幣，最高銷售單價不得高於2.85萬元人民幣。

深圳一資深地產人士在接受記者採訪時指出，限價政策可能會導致商品房銷售價格達不到開發商的利潤目標，甚至可能只會靠近成本線。

保利地產在2016年12月以6.8億元的總價拿下該地塊，其中新競得人才住房面積8000平方米（共計18952平方米），樓面地價17299元/平方米，樓面價已佔最高銷售單價的60%。而這也是保利地產突破區域限制，首次進入深圳市場。2015年曾有媒體報道，當年尚未離職的餘英在微博表示：“廣東保利儘管沒有深圳這個主戰場，但將永遠是廣東老大，只要哪一天解禁，允許保利地產進深圳，我保證三年內深圳銷售第一。”

記者在施工現場瞭解到，項目目前已修建至約11層，售樓中心正在裝修，預計七八月份會完工。從拿地至今約1年5個月，這一速度可以稱得上緩慢。根據保利地產2017年年報顯示，該項目的開工時間是2017年12月，預計竣工時間在2019年12月。

引入合作：龍湖引入首開首創暫未考慮自持

龍湖地產2016年在深圳首次獲得龍津舊改項目，2017年5月以4.82億元拿下鹽田區沙頭角一商業用地項目，摺合樓面價35756元/平方米。龍湖地產當時表示，此舉標誌著龍湖正式進入深圳市場。

第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿告訴記者，龍湖地產和首創置業此舉也是因地制宜的做法，住宅用地稀缺，他們首要考慮的應該還是進入市場為先，而且商業項目建成後也能形成銷售業績，商務公寓受限價影響也相對比較小。

記者實地走訪發現，龍湖地產沙頭角地塊目前還在進行地質災害（邊坡）治理工程。根據深圳規土委今年5月公佈的信息，龍湖天琅主要有兩座樓，均為辦公性質，辦公建築面積約為13000平方米。

根據龍湖地產2017年年報，該項目暫定名為龍湖天琅，預計在2019年6月竣工。值得注意的是，在今年3月，北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“首開”）宣佈收購龍湖天琅項目公司深圳市熙梁投資發展有限公司40%，雙方合作開發。

2017年6月，首創置業也是通過在招拍掛市場以18.45億元拿下商業用地項目首次進入深圳，樓面價4.23萬元/平方米，溢價率190%。記者通過項目現場公示信息瞭解到，目前正在進行基坑支護及土石方工程施工，項目名稱為首創商務大廈。此前，有市場觀點認為首創置業可能會考慮將該項目的商務公寓用作自持。

對此，首創置業深圳公司回覆記者表示，根據目前計劃，公寓部分將按照相關規定全部進行銷售。項目正按計劃開展施工，按照項目開發計劃，預計於2019年上半年入市銷售。未來首創置業會在深圳繼續加大投資力度，除積極參與公開市場外，未來還將積極介入城市更新、長租公寓及產業園等項目。

原標題：外來房企入深大考：住宅緩入市 退出舊改難覓“接盤俠”