一
前文（No.1）述及，不動產權屬確認的實體規則是我國民法關於不動產物權變動的規定，而非不動產登記簿的記載。究其原因，在於不動產登記僅僅是不動產物權的公示方式，並非不動產物權本身，且根據我國現行法律，不動產物權的變動與不動產登記簿的記載並非始終同步：即使不考慮登記機關的過錯（如登記人員誤將張三的房屋登記到李四的名下）以及當事人自己的原因（如父母買的房屋冒名登記在子女或者他人名下），現行法本身也可能導致出現已經發生的不動產物權變動並未反映到不動產登記簿上（意思主義物權變動模式與非基於法律行為發生的物權變動）或者已辦理登記但物權並未發生變動（參見No.4區分原則與No.5要因原則）兩種情形。
問題是，既然不動產登記簿的記載並非確權的實體依據，何以《物權法》第16條要規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”呢？此外，不動產登記簿的記載不是不動產權屬確認的實體依據，這是否意味著不動產登記簿的記載對於不動產權屬確認不具有任何意義呢？筆者認為，要回答這些問題，先得從不動產權屬證書的法律性質談起，因為只有結合《物權法》第17條，才能對《物權法》第16條作出正確的理解。
二
《物權法》第17條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”
顯然，該條規定了不動產權屬證書的法律性質及其與不動產登記簿的關係：第一句明確規定了不動產權屬證書在法律性質上是一個證據，具有證明的效力；第二句則旨在明確不動產權屬證書系不動產登記簿的副本，因此應當與不動產登記簿一致，不一致時，除有相反證據推翻外，應以不動產登記簿為準。據此可以推知，既然作為副本的不動產權屬證書“是權利人享有該不動產物權的證明”，則作為正本的不動產登記簿自然也應具有相同的功能，也可以用來作為“權利人享有該不動產物權的證明”。
問題是，既然不動產登記簿僅僅是一份證據，何以《物權法》第16條要規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”呢？筆者認為，《物權法》之所以如此規定，目的是要賦予不動產登記簿這一證據以強大的證明力。強大到什麼程度呢？強大到具有權利推定的效力。也就是說，在發生權屬爭議的情況下，被登記在不動產登記簿上的權利人將被推定為真正的權利人。當然，此種法律上的推定並非不可推翻。如果其他當事人拿出證據推翻了不動產登記簿的記載，人民法院自然不能再根據不動產登記簿來確權。但在被推翻之前，人民法院應先推定登記的權利人就是真正的權利人。
三
為什麼《物權法》要賦予不動產登記簿以權利推定的效力？此外，在發生權屬爭議的情況下，沒有對不動產登記簿的記載提出異議的當事人要拿出什麼樣的證據才能推翻不動產登記簿的記載呢？
筆者認為，《物權法》之所以要賦予不動產登記簿的記載具有權利推定的效力，乃是因為不動產權屬確認的實體規則雖然是不動產物權變動的規則，但人民法院在解決權屬爭議時，首先必須進行證明責任的分配，即由誰來證明案涉不動產發生物權變動的要件事實。例如張三和李四就某房屋發生權屬爭議，究竟是該由張三證明其已取得該房屋的要件事實，還是該由李四來證明其已取得該房屋的要件事實呢？也許有人說“誰主張誰舉證”。問題是，張三和李四都主張自己是房屋的所有權人，是否就因為誰是原告，誰就應承擔證明責任嗎？如果原告在起訴時持有權屬證書，是否還要就其取得房屋的其他要件事實承擔證明責任？如果他拿不出證據證明其取得房屋的全部要件事實（例如拿不出買賣該房屋的書面合同），而被告也拿不出證據證明其取得房屋的全部要件事實，人民法院應將標的物確認給誰呢？
可見，不動產物權變動規則僅僅是為權屬爭議的解決提供了實體上的規則，但從程序的角度看，法官仍然面臨如何分配證明責任的問題。《物權法》第16條則正好解決了這一問題。根據該條規定，在當事人發生權屬爭議時，人民法院應首先推定不動產登記簿記載的權利人就是真正的權利人，進而將證明責任分配給對不動產登記簿的記載提出異議的當事人。也就是說，無論誰是原告，誰是被告，凡是對不動產登記簿的記載提出異議的當事人，都應拿出證據證明物權變動的要件事實，進而推翻了不動產登記簿的記載，否則，人民法院就應根據不動產登記簿的記載來確權。就此而言，對不動產登記簿的記載提出異議的當事人要想推翻不動產登記簿的記載，就必須圍繞引起不動產物權變動的要件事實進行舉證（而不能圍繞登記機關在辦理登記手續時存在程序瑕疵進行舉證，關於這一點，後續文章將詳細進行分析）。
四
行文至此，還有一個問題需要解決：不動產登記僅僅是不動產物權的公示方式，何以《物權法》能夠賦予這一公示方式具有權利推定的效力呢？筆者認為，《物權法》之所以能夠賦予不動產登記簿具有權利推定的效力，是因為在我國法上，不動產登記雖然僅僅是不動產物權的公示方式，並非不動產物權本身，但實踐證明，不動產登記與不動產權屬在絕大多數情形下是一致的，二者不一致的情形相對較少。既然絕大多數情形下不動產登記能夠反映不動產權屬，那麼根據民事訴訟證據規則關於證明標準的規定，不動產登記簿的準確率已經遠遠超過高度蓋然性的標準，不動產登記自然可以作為證明自己對標的物享有物權的證據加以使用。也就是說，人民法院在確認權屬時，在未被登記的當事人不能舉證證明登記存在錯誤的情形下，人民法院自應將爭議的不動產推定為登記的權利人所有。
那麼，是什麼因素確保不動產登記簿的高度準確率呢？首先，我國民法對於基於法律行為發生的物權變動，原則上採取了形式主義物權變動模式，僅在例外情形下采意思主義物權變動模式。雖然形式主義物權變動模式不能完全保證登記與權屬始終一致，但卻使得登記與權屬在絕大多數情形下是一致的，因為“非經的登記，不發生效力”（《物權法》第9條），當事人為了取得物權，必然要先辦理登記。其次，儘管在意思主義物權變動模式下，登記並非物權變動的生效要件，但當事人基於對抗第三人的需要，也會積極辦理登記，從而使登記與權屬保持一致。最後，在非基於法律行為發生的不動產物權變動中，儘管登記既不是物權變動的生效要件，也不是物權變動的對抗要件，但登記與否，也會影響到權利人的權利能否獲得全面保護的問題，因此權利人也有一定的積極性去辦理登記，從而使登記與權屬保持一致。
五
不動產登記的權利推定效力在實踐中具有極其重要的意義。筆者曾參與審理過一起再審申請案件：一審原告某甲系華僑，起訴請求確認一審被告某乙居住使用的房屋歸其所有，理由是該房產系其父親出資購買，現其父已經去世，自己是唯一繼承人；某乙則提出抗辯，認為該房屋系自己家的祖產。法院經審理，發現某甲與某乙系堂兄弟，某甲在起訴時持有該房屋的產權證，但除了產權證外，沒有任何其他證據，而某乙為了證明該房屋是其祖產，找了一些左鄰右舍來作證，除此之外，也沒有其他證據。最後，法院終審認為某甲和某乙都沒有拿出充分證據證明房屋歸其所有，於是作出判決：駁回原告的訴訟請求，駁回被告的訴訟請求，本案訟爭房屋交該市房管局代管。
顯然，這一判決不僅在程序上有缺陷，而且在實體上也有問題。從程序的角度看，該案僅有原告提起訴訟，被告並未進行反訴，但判決書的判項卻是駁回原告的訴訟請求，駁回被告的訴訟請求。從實體的角度看，這一判決也與《物權法》的相關規定不符：根據《物權法》第17條的規定，某甲持有權屬證書，則除非有證據不動產登記簿的記載與權屬證書不符，則意味著權屬證書與不動產登記簿的記載一致，其被登記在不動產登記簿上；再根據《物權法》第16條，除非某乙拿出證據證明其通過物權變動規則已經取得標的物所有權，否則，不動產登記簿具有權利推定的效力，即人民法院應依據不動產登記簿的記載來確認權屬，而不能簡單將訟爭房屋交由房管局代管。
值得注意的是，由於法律賦予不動產登記簿具有權利推定效力旨在對證明責任進行分配，因此，人民法院依據《物權法》第16條作出確權判決，也僅僅是根據證明責任分配規範作出的判決，而非依據實體法上不動產物權變動規則作出的判決。言下之意即是，即使人民法院依據《物權法》第16條作出確權判決，既不影響敗訴一方當事人在判決後通過獲得新證據而申請再審（例如在上述案例中，如某乙在法院將房屋確權給某甲後獲得新證據，且該新證據足以推翻登記簿的記載，則可以申請再審），也不影響對不動產登記簿有異議的其他當事人另行提起確權訴訟。此外，考慮到只有在對不動產登記簿的記載提出異議的當事人無法舉證推翻該記載時，人民法院方可依據《物權法》第16條作出判決，該條的表述確實存在嚴重瑕疵，似應表述為“除有相反證據推翻外，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，方可凸顯其規範目的並防止發生誤解。
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