花枝俏68

從長遠來看央媽在幫兒子們種韭菜在，曾經在銀行裡幹過幾年，我講講我看法供大家參考。從長久的大趨勢下銀行利率會下降，畢竟印的鈔票越來越多，想想利率上漲銀行和國家都要多付出息錢或負擔。這個LPR（網友戲稱老騙人）+加點的還款方式，其實會對貸款利率上浮的人傷害，上浮比例越大傷害越大，反而是打折的人要偷著樂。這裡我只講上浮，都知道目前5年期以上房貸利率是4.9%，公佈的2019年12月LPR是4.8%，現在房貸的換算標準是基準利率*（1+利率上浮/打折）=LPR+加點，利率上浮10%對應加點是4.9%*（1+10%）-4.8%=0.59%；利率上浮20%對應加點是4.9%*（1+20%）-4.8%=1.08%。

假設現在國家降息，5年期以上貸款基準利率是4.1%，LPR是4%（這個跟隨基準利率浮動），那麼以基準利率*（1+利率上浮/打折）形式還款，上浮10%的利率是4.1%*（1+10%）=4.51%，上浮20%的利率是4.1%*（1+20%）=4.92%；但如果對已換成LPR+加點的人來說，換算前是上浮10%的人現在還款利率為4%+0.59%=4.59%，換算前是上浮20%的人現在還款利率為4%+1.08%=5.08%。

武漢柒色草文化傳播

現在的房貸基準利率是4.9%，如果上浮10%的話就是5.39%。根據新規則未來，你可以選擇要麼是按照5.39%，持續20年不變。要麼是改成浮動利率，也就是五年期LPR+加點，加點為5.39%（現執行利率）-4.8%（當前5年期LPR）=0.59%，所以你的浮動利率是前一年的5年期LPR+0.59。這樣一來，只要未來的lpr小於4.8%你的轉換浮動利率就是值得的。

是否轉換跟你現在的基準利率上浮或者打折沒有多大關係，關係比較大的就是未來的LPR是上漲還是下跌？所以你認為下跌轉換就鄭浮動利率如果你認為上漲就選擇固定利率。

當前經濟情況下，lpr下調是大概率的。一是世界經濟整體都處於一個非常弱勢的環境，日本歐洲都已經是負利率，美國連續三次預防性降息。中國的經濟近期也面臨較大的壓力，所以接下來降息也是大概率事件。我認為五年內lpr利率都是一個下降的趨勢。所以如果你的貸款還剩五年，甚至十年，我都推薦你選擇浮動利率。

10年或20年後，lpr是上漲還是下跌？現在很難預測。但是如果你的貸款還剩20年，我仍然推薦你選浮動利率，因為十年內利率下調是比較確定的。十年後貨幣在不斷貶值。你的債務數值不變，但是實際的購買力已經下降了。我們可以想一想。十年前，如果每月還2000塊錢，是多大的壓力，而今天還2000塊錢壓力就小很多。所以，即使那時候lpr上漲了，那我們前10年所享受的收益會大於10年後的付出。

莫水宏觀經濟

你現在的房貸執行利率是：4.9%*（1+10%）=5.39%，按照當前的最新房貸利率政策，存量的浮動房利率房貸都需要轉換以LPR為定價基準的房貸利率，那麼你有兩個選擇：固定利率和浮動利率。

1、固定利率

你如果選擇固定利率，那麼你以後的房貸利率就永遠是5.39%，無論以後LPR是否變化，都和你無關，漲了，就算是你賺了；反之，如果LPR跌了，那麼就算是你輸了，這個有點賭的意思。

5.39%的房貸利率，比當前的全國首套房平均利率還要低一點，所以，總體不算是太高，但是隨著未來利率的下行，那麼你可能就會變成較高的利率了。

筆者個人判斷未來利率下行是一個趨勢，除非是出現極端的非可控因素，但是這種情況筆者認為是很難出現的。

2、浮動利率

如果選擇浮動利率，那麼你未來的房貸利率就是這樣的：LPR+點數，其中的點數是這樣的：點數=5.39%-4.8%=0.59%，其中的4.8%是2019年12月份發佈的5年期LPR。

那麼，你的房貸利率就是：LPR+0.45%，其中的LPR的數值在第一期使用的是2019年12月份發佈的數據。因為浮動利率主要是你可以選擇在一定的週期選擇重新計算房貸利率，到一個週期那麼就按照最新的LPR來計算房貸利率，而其中偶讀點數——0.59%——是永遠不變 的，LPR是每個月都會更新一次的，所以，你的才是浮動利率。

而重新計算利率的週期最短是12個月，也 就是說你可以最短選擇1年就重新計算一次，如果1年後LPR漲了，那麼你的房貸利率也就跟著漲了，反之，如果LPR未來跌了，那麼你的房貸利率也就跌了。

3、未來的LPR是漲是跌？

筆者個人認為LPR未來是走低的，是要下行的，這個是一個趨勢，因為中國的宏觀經濟增速在放緩，這個是主要原因之一；第二個原因就是M2的增速目前也在放緩，已經持續3年維持在8%左右的增速了。而以前都是百分之十幾二十的增長，在2009年甚至到達將近30%的增速。第三個原因就是當前全球經濟下行的壓力都很大，各國央行都在降息，我們是沒有必要去提高LPR。

況且2019年下半年的時候，LPR的5年期已經下調過一次，而1年期的LPR已經下調過多次。同時，在新年的第一天，央行降準0.5%，釋放長期資金8000億元，這個目的就死引導社會融資成本的降低，也就是引導利率的下行。

以上僅僅是筆者個人的觀點和看法，事關自己的利益，請謹慎思考選擇。

壹號股權

關於這個問題，我發現很多人有一個誤區。

他們往往覺得，如果自己的房貸利率高，就應該轉換成跟隨lpr變化，如果自己的房貸利率低，就應該選擇固定利率。

這種觀點毫無依據，是否選擇利率跟隨lpr變化，其實和以前的房貸利率高低並沒有直接關係，充其量只是一種心理感受。

因為這次的房貸利率調整方案中，首先做的是和lpr加點利率接軌，也就是把原來的基準利率浮動模式，變更為lpr加減點，首次轉換的利率是不會變化的。

比如你原來的房貸利率是5.88%，你在2020年4月份選擇變更合同，那時候的lpr為4.8%，你的加點數就是108點，你的房貸利率仍然是5.88%。

這種情況下你有兩種選擇，一種是選擇固定利率，也就是說今後的房貸利率保持5.88%不變了，另一種是選擇利率跟隨lpr變化。

如果你選擇了後者，至少需要在一年之後利率才有可能變化，這要看當時的lpr是多少。

如果lpr仍然保持4.8%，你的房貸利率也會保持5.88%不變，如果lpr上升到5%，你的房貸利率就會變成6.08%，如果lpr下降到4.6%，你的房貸利率就會變成5.68%。

由此可見，是否選擇利率跟隨lpr變化，和以前的房貸利率高低並沒有關係，關鍵是判斷未來利率會下降還是上升。

如果確信將來利率會走低，那麼就選擇跟隨lpr變化，如果確信將來利率會升高，那麼就應該選擇固定利率。

互金直通車

先說結論，要不要轉為LPR，主要是看你對未來的房貸利率的預期，如果預期要下跌，那麼就適合轉，如果預期上漲，那就不是適合轉。

其實，不管是固定利率還是轉為LPR，已經是一個兩難的選擇，而房貸利率比較高的購房者，已經沒有多大的意義，這就是選擇大於努力的現實翻版吧。

房貸基準利率

從2015年10月24日之前買房的用戶和沒有按照LPR定價沒房的人，房貸基準利率都是4.9%。如果按照基準利率上浮10％，那麼你的實際貸款利率就是5.39%。

先搞懂中國人民銀行公告的內容

在要不要轉為LPR之前，我們首先的看看銀行的這份公告！

各位，不要像我那些粉絲一樣粗心大意，下面的這份公告關係到你未來的錢袋子，而且機會只有一次，一定要睜大眼睛看！

權威文件

轉或不轉前提是你先搞清楚這份文件的意思，否則，你根本就沒法做決定。

那麼要不要轉為LPR呢？

相信很多人每個字都認識，但是就是不知道什麼意思！我給大家翻譯一下這些內容。

就拿我的粉絲的在今年國慶前的貸款利率為例。

在今年國慶前幾個月，還擔心房貸下不來，寧願上浮30%進行貸款，結果計劃趕不上變化，沒過幾個月。貸款利率變成這樣了。還是這些人，我估計死的心都有了，因為抄到高處了吧。

就拿上面的6.37%例子來算吧，如果你不轉的，採取固定利率的話，那麼基本上在以後的幾十年房貸利率都是6.37%了。

如果要是轉的話，那麼該怎麼轉呢？

如果要轉LPR，那麼你的先知道最近的LPR報價是多少。

從圖中來看，最近一期的LPR是2019年12月20日公佈的，5年期以上的LPR是4.80%。

如果你要轉，那麼就會涉及到三個問題：

第一個就是加點問題；第二個問題就是什麼時候執行；第三個問題就是重新定價的週期是多少（銀行規定是最少是一年）。

第一個就是加點問題

第一個問題就是如何加點，以及加多少點！其實這個也非常簡單，假如提主的房貸利率是5.39，那麼你的加點就是59點（5.39-4.80）。那麼你以後的房貸利率就是LPR+0.59%。

為什麼我說按照6.37%利率買房的人，基本上半輩子費了呢？因為同樣的轉LPR，他們要加點157個點。而題主只加了59個點，他們的加點基本上是提主的3倍，你說虧不虧。

一時的衝動，將會毀半輩子。（房貸基本上都是30年）

第二個問題就是首期什麼時候執行

如果你打算轉了，那麼你就和金融機構約定一個執行時期，比如你們約定的是下一個月執行，那麼在1月20日之前日期執行，那麼就按照4.80%上浮執行。如果是後面的，那麼就等LPR最新報價作為執行的基準。

第三個問題就是重新定價的週期是多少

這個也很好理解了，這個就是你選擇多長時間把利率調整一次。我們都知道，LPR是每個月20號公佈，即每月公佈一次，而央行規定房貸房貸定價週期最少是1年，你也可以選擇是2年，或者3年，大家可以根據自己的情況來做調整。

我們把公告的內容搞清楚了，那麼就該考慮核心的問題了

我們知道，如果不轉的話，LPR未來的波動對你沒有任何的影響，因為你的房貸是固定的。

如果你要是轉了化，那麼每一個週期的房貸可能會有所變化，因為你房貸利率會變成LPR+加點模式。

從利率形成來看，如果未來的LPR下跌，那麼你的每月的房貸會少一些。如果LPR不變，你的房貸也就沒有變化，而如果LPR上漲，你的房貸利息也會上漲。

所以，決定你轉不轉的原因是，LPR在未來會上漲還是下跌。這個誰知道呢？說實話，這個誰也不知道，只有公佈了才知道。

但是從宏觀經濟和最近幾次的公佈的LPR來看，LPR上漲的概率是比較小的（當然也不排除意外情況）,而大概率是下跌的。

08月20日，5年期LPR4.85%

09月20日，5年期LPR4.85%

10月21日，5年期LPR4.85%

11月20日，5年期LPR4.80%

12月20日，5年期LPR4.80%

當然，數據有限，不能作為未來的評判標準

看到這裡，其實大家都看到了，不管是協商的固定利率還是轉LPR，其實已經非常的被動，而且已經是一個兩難的選擇。當初貸款利率比較高的人，賺不賺已經沒有多大的意義，因為，銀行怎麼樣都是狠狠宰你一筆。

在這裡，我祝賀沒有買房的人，最起碼有選擇的權利。

以上是個人觀點，希望對大家有所幫助！

牛熊獵手

從長選來看，房貸利率下行的幾率是很大的。也就是說未來房貸利率還有可能下行。

以前貸款的基準利率為4.9%，這個利率是基準利率時代最低的貸款利率，可以說房貸是非常划算的貸款。最近的lpr為4.8%，比基準利率要低0.1%，和4.9%的基準利率相比，兩者的差距是很小的。

我建議貸款年限所剩不久的購房者

如果是剛貸款不久，或者剩餘還款年限還很長的購房者，可以選擇lpr。從長遠看，貸款利率還會下降，在房貸利率下降的同時，可以節省更多的利息。

現在沒有誰能確定未來幾年或者未來十年房貸利率的具體走勢，總結一下就是要想穩定就選擇固定利率，自己要還的月供和利息一目瞭然。覺得未來房貸利率還會出現大幅度下降的可以選擇lpr，房貸利率下降就可以節省利息。

房簡單

20年期房貸，利率為基準利率上浮10%，自2015年10月24日後，我國五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%的話，實際利率就是5..39%。有沒有必要轉為LPR利率？實際上不是有沒有必要轉為LPR利率的問題，而是怎麼轉的問題。

根據央行12月28日的公告，宣佈正式出臺存量貸款利率基準轉換方案，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。（應於2020年8月31日前完成）。

也就說，所有的存量貸款利率，都城要轉換為LPR利率，與LPR報價利率接軌，這是我國利率市場改革的大方向。

但是這裡有一個誤區，比如自己的房貸利率上浮10%，而最新的五年期LPR利率為4.8%，並不代表轉換為以LPR報價利率加點的方式後，利率就會下降至4.8%，實際上轉換後，利率以之前的利率是保持不變的，比如說自己之前的利率是基準利率上浮10%，也就是5.39%，那麼轉換為LPR利率後，就是4.8%的利率加59點，結果還是5.39%。

應該將原來的利率轉換為以LPR定價基準加點的方式，還是轉化為固定利率，主要是看自己對未來LPR利率變化的預期，比如說未來五年期的LPR利率下降至4.5%，那麼在貸款期限內，加點保持不變，還是加點59點，則利率會變為5.09%，比原來的5.39%要低。

而如果未來LPR利率上升至5%，那麼加點59點之後，實際利率將變為5.59%，比原來的5.39%的利率要高。如果轉化為固定利率，則不會受到利率上升影響。

因此，根據央行的要求，原來以貸款基準利率浮動形成房貸利率的方式將會全部取消，所有貸款利率都需要接軌LPR利率，未來LPR利率將會全面取代基準利率，讓利率更加市場化，此次進行利率轉化後，實際利率並不會變化，如果預期未來LPR利率會進一步下降，則應該轉貨為LPR加點的方式，如果預期未來LPR利率會上升，則應轉換為固定利率。

財經宋建文

個人觀點長期建議轉換成LPR，未來可以參考發達國家利率水平——社會財富是一個不斷積累的過程，財富的增加必然導致其找不到出路，即市場利率會下行。

一個國家越窮，利率水平越高

一個國家越窮，社會對資金的需求越緊張，利率水平便會高漲。其次，一個國家越窮，貨幣政策越難實施，畢竟國家可調配的資金不多，往往以致通貨膨脹不可控，即會導致利率水平高漲。

反過來推導，一個國家越富有，它的利率水平會持續走低，甚至為負——可以參考發達國家利率水平，特別是央行決議利率為負的國家。

那麼追根問題本身，你是相信我國越來越富有，還是越來越窮了？如果相信越來越富有，那麼利率水平會走低，選擇LPR就可以得到優惠。

選擇LPR並不排除中短期內走高

從上文推導，從長期來看，利率水平會走低，選擇LPR會得到相應的優惠。但是並不排除近年會走高，因為經濟走下坡，國家持續實施貨幣寬鬆政策，比如2020年剛開始就公佈於1月5日降準0.5%。

經濟不景氣，需要更多的資金注入，但資金注入之後沒有產生效益（經濟持續不景氣），未來某段時間必然導致通脹較高（大水漫灌現象），市場利率表現會是先下行然後走高。

因此，房貸換成LPR兩三年之後，不一定得到優惠，可能利率水平更高。

實體經濟與房地產相分離，實則便於未來實施貨幣寬鬆政策

目前對於已還供的業主，選擇只有兩個：一、換成固定利率，上浮10%，目前即是4.9%*110%=5.39%——利率水平永遠為5.39%，不再有上浮的概念；二、換成LPR，可調整期限最短為12個月，即換成LPR之後,期限內（與銀行商議，最短是12個月）貸款利率仍然為5.39%，期限外就要看當時的LPR利率，利率可分解為LPR+（5.39%-2019年20日LPR）。

注：2019年20日LPR五年期LPR為4.8%。

房貸“換錨”，不管是選擇固定利率還是LPR，央行的操作就是想將實體經濟與房地產剝離出來，使貨幣政策更好服務於實體經濟。即往後降息不會直接導致房貸利率下降，也就不會直接利好房地產，避免貨幣寬鬆之後過多的資金流入房地產。

央行的此番操作，明顯表示未來貨幣政策將持續寬鬆，比如降息利好實體經濟，不支持資金直接流入房地產。但是資金它有一個傳導作用，不能直接也會間接，比如央行降息也會導致LPR下行，同樣利好房地產。

因此，不能排除此次房貸“換錨”有利於後期央行降息，服務於實體經濟。

總結

要更換成LPR,最好選擇LPR利率較高的時候。那麼是選擇固定利率好還是選擇LPR好呢？期限較短建議選擇固定利率,比如貸款期限剩下沒幾年的，因為大水漫灌之後恐通脹高漲，導致市場利率上行；反之，如果貸款期限剩餘較長，更建議選擇LPR，因為隨著社會財富的增長，資金會找不到出路，市場利率會走低。

三人聚眾

是否轉換成LPR，應該根據你的具體情況來決定，但是我個人建議還是轉換為好！

以前的房貸基準利率是4.9%，那麼你的房貸利率在基準利率基礎上上浮10%，就是4.9*（1+10%）=5.39%。

坦白地說，你這個利率不高也不低，相對於那些房貸利率打了八九折的人來說，肯定是高了，但是相對於那些不幸利率上浮30%、40%的人來說，又算低了。所以，你這個利率大致相當於目前的房貸利率平均水平吧，是選擇固定利率還是LPR加點，確實挺糾結的。

我個人建議，你的房貸利率今年3月份轉換LPR加點的方式為好。下面說說我的理由：

從長期趨勢來看，利率是不斷下行的，這個是國際上的趨勢，有的國家甚至出現了零利率，以刺激生產和消費，我國應該也不例外。

前幾天剛公佈了存量房貸調整政策，2020年新年第一天，央行又公佈了新政策，決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金0.5個百分點。事已至此，給出的信號已經很明顯了，也即我國也將進入降息通道。從長期來看，LPR逐漸走低的概率非常大。

如果你選擇固定利率，那麼你在貸款期內的利率會一直執行目前的5.39%。反之，如果你選擇LPR加點的方式，那麼你的加點為：5.39-4.8=59點，也即，以後你的房貸利率就是上期的LPR加0.59%，房貸利率的高低，完全取決於上期的LPR。

LPR目前是由18家銀行報價的，反應的是市場利率平均水平，將來可能有更多的銀行加入，所以LPR是比較客觀的。

我個人覺得，LPR短期（三五年內）有走低趨勢，當然，太長時間內不好說。現在的LPR為4.8%，假如LPR變為4.6%，那麼你的房貸利率就是：4.6%+0.59%=5.19%，和固定利率5.39%比，顯然選擇LPR加點的方式更有利。

當然，將來的事誰也說不清楚，如果LPR走高，我們可以想辦法提前還貸。所以，現在的關鍵就是賭LPR將來的走勢，在目前利率下行的背景下，我認為LPR短期（三五年內）逐漸走低幾乎是板上釘釘的的事，還是選擇LPR加點的方式為好！

李中東

房貸利率有必要轉換成LPR嗎？每個貸款人都必須要轉，沒有選擇。

為什麼必須要轉？

根據央行12月28日公告，所有存量貸款必須於2020年8月31日之前完成由浮動利率貸款方式向LPR定價貸款方式的轉換。我們所熟悉的基準利率加浮動的方式將退出舞臺。

多年來，我國住房貸款一直是參照五年期以上貸款的基準利率來確定實際貸款利率。

目前住房貸款是以2015年10月24日五年期以上貸款基礎利率4.9%為基準，根據不同時期、不同地區的房地產調控政策，實行上浮或折扣來確定具體的房貸執行利率。

你的20年房貸利率按基準利率上浮10%，也就是說，在五年期貸款利率4.9%的基礎上，上浮10%按照5.39%的利率來執行。

這種方式是我們非常熟悉的貸款利率執行方式，除非國家調整五年期以上基準貸款利率，你的房貸利率才可能隨之變動。

2020年8月31日之後，所有的存量住貸貸款利率將實行lpr利率轉換。LPR利率是根據國內18家銀行的實際貸款利率（掐頭去尾）加權平均計算而來。LPR利率將取代央行的基準利率，所有的住房貸款合同都要實行最終轉換，沒有例外。

為什麼我們會有是否轉換的考慮呢？

由基準加浮動的利率向LPR利率轉換後會有兩種方式的選擇：

一種方式是固定的利率，一種方式採取LPR利率加點的浮動方式，這個兩種方式可以由銀行與貸款客戶協商確定。

採取固定利率方式，在轉換後依然維持原有的固定利率水平，並在剩餘貸款期限內，按此利率執行，不再變化。

採取LPR為定價基準加點的方式，在轉化時，按你以前實際執行利率與當期LPR利率的差額確定具體加點數值，將在未來還款年度內長期有效。

例如你目前利率是5.39%，如果轉換當期的：LPR為4.8%，兩者差距為59點。一年以後如果LPR下降為4%，你的利率將調整為4%+59點，為4.59%。如果LPR上漲為5%，你的實際貸款利率上漲為5.59%。

因此，現在人們所困擾的問題是是轉換為固定利率，還是轉換為LPR利率加點的方式。

建議轉換為lpl利率加點方式

採取不同的方式未來的貸款利息支出會不同，特別是在還款期還較長時，這種差別會更明顯。

選持何種方式的關鍵就是LPR值未來的趨勢是上升或者下降。

房貸利率或者說五年期的LPR利率走勢跟未來房價走勢息息相關。當房價不斷快速上升時，必將會提升LPR利率，以控制房價；而當房價加速下行時，LPR利率也會適當下降，以保持房價穩定。

我們要根據未來房價調控總體方向來判斷未來LPR的基本走向。未來我國房價總體走勢是穩定緩慢上升的趨勢，這是經濟發展、社會穩定的需要。

由於人口紅利期已過，購買需求相對會少，如何保持適當的需求，降低LPR利率將是一個有效手段。

因此，未來LPR利率在保持相對穩定的前提下，會有是逐步下降的趨勢，選擇LPR利率加點的方式會更加有利購房者減少利息支出。

關鍵字: 央媽 銀行利率 房貸