以史為鑑，可以尋找出許多相同的軌跡脈絡，從而更好的幫助人們對未來做出一些預判。
近期，除了疫情之外，可能人們關心最多的就是股市、樓市了。
股市自春節後開啟了一波上漲潮，對許多被套牢的人來說這是一個天大的好消息，都希望股市“長牛”，一直賺錢。而在筆者看來，目前的股市更像是大批投機資金進入，想趁亂渾水摸魚割一波“韭菜”的節奏，奉勸各位在股市的朋友見好就收，不要被再次套牢。之所以得出這個結論，主要看的還是中國和世界經濟的基本面，在整個經濟環境下行的趨勢下，所謂的股市“吹泡泡”遊戲也只能是曇花一現。
回到中國房地產發展歷史，自2003年“非典”以來，中國房地產共經歷了三波大規模的上漲和回落，下面我們就每一次的上漲和回落做個簡單的分析，以此來更好的判斷2020年的房地產市場走勢會將如何。
第一波：2003年底—2008年
2003年的“非典”在當時對剛剛興起的房地產業是一次不小的打擊，沒有購買力之後開發商急於回款開始陸續降價促銷，國家也開始陸續推出一些有利於房地產發展的政策，在經歷了一波低谷之後，2003年房價開始一路上揚。
當時上揚的動力一方面來自由於房地產剛剛起步帶來的巨大“利好”，另一方面則是國家經濟高速增長帶來的“紅利”釋放，畢竟當時的房價太便宜了。
一直都2007年，由於房價上漲過快，國家開始陸續出臺了一系列抑制房價的舉措，整個房地產市場徹底進入“寒冬”。
因為房地產關聯行業過多，房子賣不動，地方政府土地也大量流拍，大家的日子越來越難熬。終於在2009年，政府和銀行開始陸續出臺鼓勵購買房產的政策，“0首付”便是從那時開始的。一番刺激之後，房地產市場率先在一線城市火了起來，然後迅速向二、三、四、五線城市蔓延，整個房地產市場逐漸紅火起來。
第二波：2009年—2014年
不斷的政策刺激讓各地房地產市場如火如荼，於是房價也跟著迅速攀升。著名的“溫州炒房團”就是在這時名聲大噪。這波上漲的主要動力跟之前第一波上漲如出一轍，歸根到底，經濟發展這麼快，房價還是跟不上經濟發展的速度。
房價的過快上漲開始逐漸讓普通民眾怨聲載道，房價漲的太多，工資沒有跟著漲，眼看買套房子要花掉兩代人的積蓄，實在有些吃不消。於是，國家再次陸續出臺抑制房價的策略，畢竟房價上漲過快對經濟發展也不利，經濟發展的“紅利”需要慢慢釋放才能更有活力。
從2012年下半年開始，一線城市房地產市場陸續進入“寒冬”，並迅速往二、三、四、五線城市蔓延，全國的房子開始越來越難賣，新一波的降價促銷又開始了。
一直到2015年，大家又有點扛不住了，畢竟房地產牽扯的面太廣，房地產市場不景氣，很多行業都跟著不景氣。政府和銀行也開始陸續放寬房地產購房政策，同時此時正趕上國家大力推進“城鎮化建設”，各地老城區開始大規模改造，這本身對整個城市面貌和經濟發展都是好事情，從上到下都應該積極響應。但由於各地涉及的拆遷量太大，安置房已經無法安排拆遷戶的住房需求，於是推出了
“貨幣拆遷”政策。正是這一政策一下子把房地產市場久違的激情點燃了。拆遷戶拿到錢就要去買商品房，客戶多了，房地產市場自然就“活了”，房價也開始跟著迅速上漲。
2015年—至今
2015年底開始的“漲價潮”由一線城市迅速往外蔓延，經過一輪上漲，好多城市房價翻了1—2倍，更誇張的甚至翻了3—4倍。
此波上漲的動力一方面還是經濟發展的“紅利”釋放，另一方面則是國家政策“紅利”的釋放。但如此誇張的上漲是政府和人民始料未及的，大家彷彿看到了日本“經濟泡沫”破滅前的虛假繁榮景象。因此，中央立馬提出了“房住不炒”的政策方針，並要求各地政府根據自身情況制定出保證當地房地產市場健康發展的策略。
筆者認為，這樣的做法是非常英明的。一方面，在國家經濟和世界經濟發展放緩的大背景下，房價瘋狂上漲導致“泡沫”過大，會對經濟造成極大損傷，嚴重不利於國民經濟的發展；另一方面經過幾十年的發展，不同的城市都有了自己的特點和發展方向，房地產政策不能再“一刀切”的全國統一執行，各地政府根據自身情況制定相應政策才能因地制宜，不會因為政策實施損害到地方經濟發展。
於是，從2017年底開始，一線城市房地產又開始陸續進入“寒冬”。但這一次的“寒冬”跟之前有所不同，就是沒有那麼快蔓延到其他城市，而是有的城市房地產市場慘淡，有的城市房地產市場依然比較穩定 。市場慘淡的城市主要是一些經濟發展後勁不足的城市，投資環境一般，人才引進不利，房地產市場出現自然萎縮；市場相對穩定的則是一些經濟發展重點區域，有國家宏觀規劃政策支撐的區域，這些市場人口還在大量流入，購買需求依然存在，所有房價相對穩定。
從前兩次上漲和回落的規律來看，房地產基本上“五年為一個週期”。從2015年算起，
2020年應該是這一波段的最後一年，年底開始應該會由一線城市開始陸續開啟新一輪的房價上漲模式。真的會是這樣嗎？
歷史規律固然重要，但筆者認為還要考慮國內經濟發展基本面和整個國際經濟環境。
從目前的國內情況看，經濟發展已經由前期的高速發展進入平穩發展期，發展“紅利”將不再像以前那麼多；另外國家城鎮化建設也已經取得初步成果，不會再大規模推進各地的拆遷改造，政策“紅利”也在減少。
從國際經濟環境看，目前各國經濟發展都不景氣，全球經濟進入發展“滯脹期”，短期內大家都找不到新的經濟增長點，各國國內環境也開始起的微妙的變化。之前的“中美貿易戰”和中東地區的小規模戰爭，在筆者看來，更像是美國在轉移國內矛盾。美國作為世界超級大國，如果出現不安分因素，可能會對整個全球經濟帶來很大的影響。就目前趨勢預測，未來幾年的世界經濟環境令人堪憂，各地小規模局部戰爭爆發的風險在不斷增加，各類“貿易摩擦”也會不斷出現 。
就目前房地產本身而言，筆者認為，2015年底開始的這一輪價格上漲，已經過度透支了房價上漲的動力，需要有一個長時間消化期和緩衝期。
再結合國內、國際形勢分析，筆者認為：
一、2015年開始的這一輪週期可能會打破5年一個輪迴的規律，這次時間可能會拉長到6年、7年，甚至更久；
二、再開啟新一輪房地產週期後，國家一定會對房地產市場加大監控力度，不會再出現房價翻幾倍的情況，全國房價會趨於穩定，溫和上漲；
三、各地房價上漲期不再同步，而是逐漸開始分化。在相同時間裡，有發展的區域房價繼續上漲，發展滯後的區域房價會出現一定回落；
四、2020年房價走勢預計“先抑後揚”，上半場開發商為回款降價促銷，下半場市場慢慢有了起色後會略有上漲，但不會有太大漲幅。
以上便是筆者結合前期房地產發展的歷史，對2020年房地產市場形勢的預測，此處僅代表一家之言，如有不同意見，歡迎大家在留言區談論交流。
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