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公元2020年，一場突如其來的疫情，讓2019年狂飆突進的深圳樓市按下了暫停鍵。
然而，回望歷史，我們每每發現：深圳樓市的每一次危機，深圳樓市的每一次暫停，其實都是數年一遇的“黃金坑”。
例如：2003年，非典爆發導致深圳樓市成交萎靡，隨後卻迎來了長達十幾年的一波長牛；2008年的全球金融危機，深圳房價卻迅速徹底反彈。
這一次，會歷史重演嗎？
這一次，我們又該如何把握住一次絕佳的“黃金坑”式機會？
”
01
調控或危機之後，就會出現“黃金坑”
而且稍縱即逝
黃金坑，原指優質股票因大幅下跌而出現的絕佳投資機會。在深圳樓市裡，則指因突發事件導致市場低迷，從而造成的絕佳買點。
這個把月，大家是不是很焦慮？淘房志小編覺得有必要給大家覆盤一下危機歷史了。
2008年，深圳人就更記憶猶新，下半年，為了應對席捲全球金融危機，推出了4萬億的經濟刺激計劃，市場上的錢多，深圳一小撥投資客，抓準機會，完成了A7—A8的完美轉身。
這撥機遇中，最典型的案例就是萬科金域華府。
2008年12月29日，該項目一期均價約1.2萬元/平米。2010年4月，推售最後一批產品時，高層價格已經賣到2.6-3萬/平，南區別墅單價39000-71000元/平米。從此打開整個龍華板塊的黃金時代。
2018年下半年由於“三價合一”和731新政等嚴格調控政策出臺，市場進入調整，傳統“金九銀十”成績不佳。
但到2019年2月，隨著粵港澳大灣區規劃出臺，房貸利率下調，深圳樓市迅速回溫。3、4月深圳新房住宅成交量明顯上升，5月甚至創新高，市場反轉之快，很多購房者都踏空了這次機遇。
深圳住建局數據
我們知道，新冠疫情只是暫時的，而深圳的房產是長期的，只要深圳的經濟基本面不變，疫情對樓市影響就會很有限。
2019深圳經濟基本面（政府年終報告）
2019年，深圳的GDP超過了2.6萬億元，增速達到6.7%；
戶籍人口規模達550萬，比2018年增加了有95萬；
一般財政收入增長6.5%，是國內大城市中增長最快的；
深圳人均可支配收入增長8.5%，還高於GDP增速；
國家級高新技術企業增加了2700多家，達到1.7萬家，僅次於北京；
深圳對高端項目、高端企業有著較強吸引力。去年召開的全球招商大會，簽約了128個項目，總投資5600億。
再來看產業結構，深圳以高新科技產業、文化創意產業、現代物流業和金融業為支柱產業，共同的特點就是，產業鏈很有韌性，擁有很強的抗打壓能力。
圖據中國產業研究院
這些都是構成深圳經濟基本面難以動搖的基石。
近兩週，A股科創板率先啟動，實現一波大漲，也預示著，深圳做為大灣區唯一的科創之城，獨特的競爭優勢並沒有因疫情而喪失，深圳的樓市也將依然堅挺。
02
降利率，降首付，
同樣的“黃金坑”就在眼前
由於新冠疫情，市場焦灼，聰明的投資者，總能以史為鑑，搶先一步。
對疫情下的深圳樓市機會，深圳淘房志創始人顧洪波先生判斷：
1.2020是全面小康的決戰之年，全年GDP應保持在6%左右，預計很快就有一系列逆週期調節政策，如減稅，降息降準，銀行信貸寬鬆，加大基建投資等。
2.在這種情況下，不排除金融機構和地方政府在關鍵時刻，會採取降低首套房貸利率，認房不認貸，適度降低二套房首付比例等政策，從而推動剛需及改善型住房。
3.深圳3月還將進行土拍，說明城市決策者和房企都在發力，也都看好先行示範區的未來發展。
4.在疫情結束之後，由於各級政府都需要在經濟上進一步發力，因此大概率上會採取貨幣寬鬆+政策寬鬆的模式，默許房地產來部分填補經濟缺口，從而使深圳樓市重新回到此前的發展軌道。
5.對普通購房群體來說，在經歷了一段時間的抑制和觀望後，一些有切身需求的購房者也必將在疫情接受後，重新進入市場。在深圳，這種現象將非常明顯。
6.疫情之後，有一部分物業將迎來利好——
利好一線城市剛需房產，因為租房居住在特殊時期可能都無法回家。
利好萬科、華潤、鴻榮源等物業管理水平較高的開發商房產。
利好政府管理水平更佳，醫療資源更豐富的一線城市及沿海強二線城市。
值得重視的是，就在這一兩週，央行將貸款市場報價利率（LPR ）一再下調；以駐馬店為代表的城市將購房首付下調至2成；各大銀行也紛紛降息救市。
一連串組合拳下來，一些城市現已全面復工，房地產回到正常軌道，開始出現開盤即售罄的樓盤。
聰明的投資者深知，深圳樓市的“冷淡期”就跟深圳的冬天一樣短暫，這個轉瞬即逝的時間點，就是投資高手所說的“黃金坑”。
淘房志觀察到，2月17-2月23日，深圳新房住宅共成交284套，環比↑186.9%；單日成交量不斷攀升。投資者從不錯失這樣的機會。
圖據深圳住建局
種種跡象都表明，疫情危機後的“拐點”，馬上就要來了！
03
買哪裡，才能實現小暴擊？
深圳每輪房產週期，都是熱點片區先啟動，上一輪週期輪動，是深圳灣豪宅領漲，繼而科技園南、紅樹灣跟漲。
這一輪，顯然是“前海”為王，我們一起來複盤19年深圳樓市。
19年2月18日，大灣區規劃綱要出臺，提出深港極點，明確“前海擴容”。就在此時，沙井百萬大盤萬科星城春節後首周成交123套！一舉成為網紅盤，開啟深圳西部樓市的新週期。
10月，海洋新城規劃曝光，定位對標世界三大灣區，按照國際一流標準進行規劃建設，沿著海岸線，深圳西部沿海形成一條濱海發展軸。
深圳再次展現“深圳速度”。11月，深圳國際會展中心迎來了寶博會、智博會的開幕，完成首秀。
最後一個季度，前海“雙擴區”方案上報國家高層，豪宅標準的調整等利好接連不斷出來後，從寶中到沙井，整個西部樓市只能用“火”字形容。
短短兩個月，寶中低價房源幾乎消失，花樣年花鄉花郡一房有單價10萬成交，沙井甚至沒有一手住宅可賣。
西部網紅盤萬科星城繼續突飛猛進，在住宅清盤後，陸續推售商業、公寓等產品，並持續熱銷，用真金白銀創造出一個全國紀錄。
圖據億翰智庫
萬科星城等項目剛推出的時候，購房者可以在4萬元/㎡左右充分選擇；到2020年春節前後，沙井二手房已經普遍5萬元/㎡，甚至部分已經衝向6萬。
鏈家數據
可惜，這種熱度，被春節和隨之而來的疫情生生打斷。淘房志可以很有底氣的告訴大家，一旦危機結束，深圳西部樓市的這輪上漲週期就會再次啟動！沙井還是那個“熱點中的熱點”。
04
萬科星城建面約30㎡公寓，
春節後首批值得關注產品
淘房志粉絲近期多次提問，萬科星城還有產品嗎？
據淘房志打探，萬科星城即將隆重推出1194套公寓，以建面約30㎡為主的小戶型，總價100萬元左右就能買入沙井。
作為萬科星城節後首發產品，也是最後一期稀缺公寓，將延續經典品質，據傳同時還有9.9元傢俱大禮包相贈，非常值得期待。
萬科星城效果圖
小面積、低總價、易上車
對購房者來說，建面約30㎡的小面積段公寓，入手門檻低，將來無論是出租還是出售都很容易。
再看看產品，承襲萬科雲城、蛇口公館“小而精”的品質，戶型方正實用，還帶陽臺，在小戶型中非常少見。
裝修創意展示
去年萬科星城推出的公寓毛坯均價為38999.26元/㎡；
同時期推出的福田某公寓均價已達8.5萬/㎡；
深圳國際會展中心周邊某公寓，均價也達到4.6萬/㎡；
可見，萬科星城和同類型產品相比，價格上有明顯的優勢。
租金收益樂觀
公寓的租金水平跟商圈密切相關，萬科星城受沙井海岸城重點輻射，租金上可以參考南山海岸城。
據鏈家數據，2019年12月南山海岸城周邊租金達到155.23元/㎡，是深圳租金最高的區域。
鏈家數據
而沙井海岸城的體量是南山海岸城的3倍，加上
萬科星城是近百萬級的灣區綜合體，集教育、商業、居住、公寓、商辦、文體等多種業態於一體，配套更加完善。
項目周邊配套
有了配套，還需要人口支撐，現在沙井最不缺的就是人口。
作為深圳“蠔鄉”，沙井擁有100多萬的人口，國際會展中心每年還將吸引來超過500萬高端商務人群，這些強勁消費力都將由這個商圈來承載。
另外，沙井城市更新體量超400萬㎡，京基、華僑城、恆大、卓越、招商等大品牌房企進入，也為片區商業注入動力，租金上浮空間巨大。
同區域產品的差異性
據淘房志瞭解，在2020年沙井可能入市的項目中，大部分都是住宅，受限購政策的影響。
萬科星城的公寓
不限購不限貸，對有購房需求卻無名額的購房者，無疑是配置資產的最優選擇。另外，此次疫情宅家不出門也是房地產的一次變革，改變了原來的銷售模式，網上售樓處未來會和線下售樓處一樣重要，線上看房小程序“萬科置業神器”也將於3月上旬上線，足不出戶也能看房。
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