老范家的大少爺

5.78的利率超出基準利率20%，比如貸款一百萬，年限為30年，其利息就超出了本金，這是很大的一筆支出。如果房子升值在每年8%以上才能維持。因為如果變現，還要付出手續費用，平時也要支付物業費和管線維修等費用。

雖然房貸的利率較高，銀行在放貸的時候也會嚴格審核你的工資流水和徵信。高息貸款一定要控制好貸款額度，槓桿過大還貸吃力，會對生活有影響，更嚴重的是斷供，後果就不堪設想了。

遠山談房

考慮房貸利率5.78%是高還是低已經沒有意義了，因為明天（3月1日）開始，根據央行的規定，房貸存量客戶需要到銀行改簽房貸合同了，自由選擇固定利率還是LPR＋基點模式的浮動利率。

既然題主問了，我就回答一下，我認為5.78%的房貸利率是比較高的水平了。因為之前房貸基準利率是4.9%，

當然了，也完全不能這樣比較，因為房貸利率與地區限購政策、是否是一套房、不同銀行政策息息相關。

隨著改簽房貸政策的即將落實，您現在應該考慮的是維持5.78%的固定利率不變還是選擇LPR＋基點的浮動利率？

我們來對比一下：

一、選擇5.78%固定利率不變

那麼今後無論LPR如何變化，對您的房貸沒有影響，您還是按照原還款計劃表還款。

二、選擇LPR＋基點的浮動利率

這種選擇下您的房貸利率是多少？

您的新的房貸利率為：LPR＋0.98%（其中0.98%是您的基點），也就是說以後您的房貸跟LPR掛鉤了，所以LPR的走勢是關鍵，LPR下降您的還款額就下降，LPR上升您的還款額就增加。

那麼LPR以後到底會下降還是上升呢？

這個不好講，我們只能根據以往數據和趨勢進行預測。

首先，2019年12月份，LPR是4.8%；2020年2月份又降了5個基點，現在是4.75%。LPR每個月報價一次，我們不妨可以看看以後3月-8月的報價，畢竟8.31日之前都可以改或者不改。

其次，從國內情況來看，我們剛剛受到了疫情的影響，當下國家和地方最重要的是回覆生產，促進經濟。促進經濟落實到金融手段就是降低貸款基準利率，以降低企業融資成本，事實上也是這樣做的，從最近國家發佈的一些列優惠政策我們就能看到，要求降低企業的融資成本、投放專項疫情貸款資金。

再者，放眼國際，一些歐美髮達國家已經進入0利率時代甚至負利率時代，有學者認為我國在不久的將來也會進入低利率時代，換句話說就是LPR降低。

總結

所以題主的問題，5.78%房貸利率我認為不低。當下題主要考慮的不起5.78%利率高低的問題，那已經是過去式，沒有意義了，當務之急是考慮選擇固定利率還是LPR浮動利率，分析以後得LPR走勢，研究是不是值得改成LPR浮動利率。

評論點贊，腰纏萬貫；關注老劉，越來越牛。

中年老劉聊財經

你好，很高興能回答你的問題。你所提出的問題房貸5.78高不高，這個具體來說並不便宜。房貸計算是按照：貸款金額×貸款年限×5.78%/貸款月份。這個所得數就是你每個月要還的金額。用貸款的人來說就是等額本金。簡單點來說，若是你貸款50萬，可能利息就要40多萬，網上有房租貸款計算器，仔細計算一下就知道利息高與低了。還有等額本金在你每個月相對本金減少時，利息是不變的。比如你貸20萬，還10年期限，五年你還了10萬，但是利息不是因為你剩10萬而減少。總體來說5.78就不便宜了。

心隨風逝5

房貸分公積金貸款和商業貸款兩種方式，今天就說說商業貸款，房貸利率5.78高嗎？這個要看你從哪個時間軸去看，如果和2016年之前買房子的利率相比是高的，如果你和2018年之後買房的利率比是低的！從2018年開始全國房貸利率上浮百分之10到百分之30之間，房價從2016年開始瘋長，國家為了控制房價過速增長提高了銀行的房貸利率和限購等一系列降溫措施，到當前2020年房價已基本達到了穩房價的目的。房貸利率上浮導致房奴每月要多還款幾百到上千元，無疑是增加了購房成本，所以買房除了要看好地段、質量、開發商等等，也要了解當前的房貸利率，規劃好自己的買房計劃！

皮兒秀一下

您好，以下房貸利率的一些看法

從3月1日起至8月31日，如果你的房貸是浮動利率比如俗稱的85折、9折、上浮10%等，這種存量浮動利率個人貸款的定價基準將發生轉換，銀行會陸續跟你商談轉換

這種轉換對你有什麼影響？

1.轉換範圍

2020年1月1日前已發放的商業性個人住房貸款，俗稱商貸，不包括公積金貸款

2.轉換原則

經銀行和貸款人協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，或者轉換為固定利率

3.轉化方式

（1）加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發佈的相應期限LPR；加點數值可為負值；加點數值在合同剩餘期限內固定不變。

（2）原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

（3）在轉換後的每個利率調整日，利率水平等於利率調整日前一日的LPR與轉換時點確定的加點數值之和。

（4）經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。

（5）轉換為固定利率，即轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變

4.舉例說明

小明2018年辦理了房貸，期限30年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。銀行和小明確定在2020年3月20日轉換定價基準，重定價週期為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點5.39%-4.8%=0.59%（59個基點），也就是說2020年3月20日至2020年12月31日，執行的利率水平仍是4.8%+0.59%=5.39%。2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR加59個基點，假設2020年12月20日發佈的5年期以上LPR為4.5%，那麼小明2021年1月1日至2021年12月31日的房貸利率就是4.5%+0.59%=5.09%。

5.轉換對貸款人是否有利？

我認為利大於弊，首先給貸款人一個重新跟銀行確定房貸利率的機會，可能要比原來的貸款合同更合適；其次，按照現在的趨勢，LPR是下降的，也就是說轉換後的一段時間內你的貸款利率可能越來越低，節省了一些利息；最後如果你覺得你現在的利率足夠低，比如有的人是7折利率，可以跟銀行商談是否能採用固定利率，鎖定低利率。

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陳生活

這個利息一般是二套房或者是商業貸款的利息，很正常，

基準利率4.9

首套上浮10%=5.39

二套上浮20%=5.88

至於你說的5.78每個地方不同銀行貸款利息不同。如果你覺得高了可以多問幾家銀行，一般一線城市開發商合作的銀行不止一家，我見過最多的開發商合作的12家銀行外加公積金貸款，所以說多問問比較比較，每家銀行優惠政策都不一樣。

下面我拿總房款100萬，首付30%，貸款70%銀行利息5.78算的，希望能夠幫到你。

自由人2023

房貸利率5.78高不高？我們先換算一下，按照之前的基準利率，雖然現在房貸利率都是按照LPR利率計算。

按照老的基準利率計算

5年期的央行貸款利率是4.9%，貸利率5.78%相當於基準利率上浮18%，如果是首套房，這個利率算比較高，如果是二套房，這個利率不算高。

當然全國各地每個地方的利率都有點差異，有的地方房貸利率高，有的地方房貸利率低。

現在嚴控房價的基礎上，這個利率不算很高。

按照LPR計算

2020年2月份5年期的lpr利率為4.75%，相比於2020年1月份下調5個基點，房貸利率下調。

套房利率為lpI利率加上當地的加點，首套房加點為103小。

二套房的利率為LPR+60+加上當地房貸利率下限，二套房加點為43。

首套房利率是有點高，二套房的利率不算高。

互金圈

12月28日，央行公佈了“存量房貸”的利率政策：從2020年3月1日開始，存量浮動利率貸款的定價基準開始轉換為LPR。

根據公告，對於存量房貸，上浮利率將轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，定價基準只能轉換一次。

這是利率市場化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。從此，存貸款基準利率對房貸不再有實質性影響，5年期LPR利率將成為新的參考基準。

01

此次新政後，存量貸款將如何轉向LPR定價？後續的房貸將受什麼影響？購房者該作何選擇？……相關討論迅速發酵。

在解答這些問題之前，有一點要先明確，什麼是“存量房貸”？

所謂“存量房貸”，就是沒有按照LPR（貸款市場報價利率）來定價的房貸。

根據此前央行規定的LPR實行時間，2019年10月8日之前發放的住房商業貸款，都是存量房貸。當然，10月8日之後，也有少量沒有按照LPR利率定價的房貸，也算是存量房貸。

那麼，存量房貸如何轉向LPR定價？轉換後有何影響？關於這點，央行在《公告》中也有明確表示。下面給大家劃個重點——

1. 轉換時間

轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

2. 轉換方式

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

3. 利率水平

轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

4. 房貸（定價基準轉換為LPR的）

✦ 期限品種：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；（注：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上）

✦ 加點數值：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；

✦ 利率水平：轉換時點利率水平保持不變；

✦ 重定日週期：借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

舉個例子：

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年，且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.

狼牙快說

銀行打電話來叫我辦理分期還款，一開始我是拒絕的。

“我們最近有活動，12期以上的利息可以打八折，多辦理分期有助於提額。”

“上個月這卡只刷了幾千塊，下次我多花一些再分期還吧。”

“小姐姐，你的卡用了快兩年，每期都能按時還，是我們的優質客戶，但也該給銀行賺點錢啊！”

說的我很慚愧，遂答應。

Part.1

辦理信用卡分期還款有助於提高額度，這是業內沒有明說的大實話。

因為銀行信用卡業務的收入來源主要是分期手續費、年費、商戶回佣和逾期利息等，其中分期手續費就佔了一個大頭。

你要給銀行賺點錢，銀行才樂意給你提高額度鴨！

很明顯，我太摳門了。

不過這卡的額度我印象中一年多的時間裡升過3次，所以沒太在意利用分期來提額的事。

直到這次銀行開門見山喊我辦理分期，那就辦吧。

縱然我心比較軟，但這錢也花的明白：我辦的12期手續費費率是0.66%，實際年化是14.62%，打八折後年化利率還得11.70%！

蠻肉疼的。

之前有跟大家詳細講過信用卡分期年化利率的計算方法，

表面上費率是0.66%，12期實際年化是14.62%，18期實際年化是15.46%；

表面上費率是0.72%，12期實際年化是15.95%，18期實際年化是16.37%......

打個比方，

5000元分12期還，費率是0.66%，每期的還款金額為449.66元，

還款總利息為449.66×12-5000=395.92元。

如果12個月後一次性還5000元，月費率0.66%，那利息是5000×0.66%×12=396元

分期還款竟然和一次性還款的利息是一樣的！

但這筆錢並沒有完整借給我們12個月，也就是說，我們每個月在還分期，而分期的本利和每個月都是以借款總額和總期數來計算的。

所以表面上的分期費率並不等同於我們的實際借錢年化利率。

具體計算方法看這篇文章☞分期消費利息其實很高！

Part.2

類似的，銀行借我們一筆大錢買房，我們每個月都在還月供，那房貸是否也暗藏玄機呢？

並沒有。

大家可以翻一翻銀行給的貸款合同，無論是哪一種還款方式，按月計息，對應的就是月利率；按日計息，對應的就是日利率。

也就是說，銀行在計算房貸月供的過程中已經把時間成本考慮到了。

我們可以用房貸計算器來驗證。

假設貸款70萬，30年，商貸利率5.3%，那麼等額本息每月還款3887.13元，利息總額為69.94萬。

如果這筆錢我們是30年後一次性還本付息的話，利息為

70×（1+5.3%）^30=329.57萬

比剛剛計算器算出來的69.94萬多得多。

所以房貸這塊還是精準的，真實的房貸年利率說是多少就是多少，計算月供的時候會轉化為對應的月利率的，而月利率=年利率÷12

把月利率代入合同中的公式，計算所得與房貸計算器計算出來的月供結果是一樣的，3887元，沒差。

玄武小龍馬

目前來看還是挺高的，應該在基準利率上浮20%左右，回顧過去20年你會發現，5.78的真不算高。

關鍵字: 超出 利率 房產