來源 | 5分鐘精進房地產
繼深圳、佛山等城市發佈產業保護範圍劃定政策後，2月25日，廣州市工業和信息化局和廣州市規劃和自然資源局聯合發佈《廣州市工業和信息化局廣州市規劃和自然資源局關於公佈廣州市工業產業區塊劃定成果的通告》，出臺了廣州自己的產業保護範圍劃定政策。
一、政策正文
此次文件出臺是落實《廣東省降低製造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號）要求各地市劃設工業用地控制線或區塊線。《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》（穗府辦規〔2019〕4號）要求組織開展全市工業產業區塊劃定。落實省、市工作要求，提高工業用地節約集約利用水平，促進產業高質量發展，特開展全市工業產業區塊劃定。
文件規劃範圍為廣州市市域，包括下轄的越秀區、荔灣區、海珠區、天河區、白雲區、番禺區、黃埔區、南沙區、花都區、增城區、從化區11個行政區和空港經濟區，總面積7434平方公里。在全市共劃定工業產業區塊總規模621平方公里，其中一級控制線443平方公里，佔全市工業產業區塊面積的71%；二級控制線178平方公里，佔全市工業產業區塊面積的29%，各區具體規模如下：
工業產業區塊是指為提高工業用地節約集約利用水平，促進產業集聚和高質量發展，需要控制和保護的以工業為主導功能的區域範圍。區塊內以工業用地為主，包括普通工業用地、新型產業用地（M0），以及用於支持工業發展的倉儲用地、港口用地、發展備用地等。區塊內主要發展先進製造業，以及支持先進製造業和戰略性新興產業發展的創新、研發等高端產業。
文件將工業產業區塊範圍按一級控制線和二級控制線兩級劃定。一級線是為保障產業長遠發展而確定的工業用地管理線，二級線是為穩定城市一定時期工業用地總規模、未來可根據城市發展適當調整使用性質的工業用地管理過渡線。
二、產保區對舊改投拓意味著什麼？
根據廣州工信辦此前已披露的信息，區塊內工業倉儲等用地面積佔比不少於55%。將著力推進全市先進製造業集聚集群集約發展，發展壯大戰略性新興產業，優化提升傳統優勢產業，推動製造業高端化、智能化、綠色化、服務化發展。
也就是說，只要土地劃入區塊範圍，幾乎就等同於不能將用地調為商、住用地進行房地產開發。這就有點類似於我們在做舊村項目時經常遇到的一級水源保護區和二級水源保護區；如果是一級水源保護區，那就幾乎無法開發了，如果涉及二級水源保護區，那麼還有一定規劃調整的機會可以爭取。
而目前廣州已經沒有剩幾條優質的舊村項目可以拓展了，現存還名花未有主的舊村要麼是區域太偏，要麼就是現狀建築量太大且村集體對改造的條件高，說白了就是：地不夠用、算不過賬。那麼在原本土地就不夠用的情況下，若項目涉及產保區，這更加無法用地平衡，除非你遇到的是一條希望將復建集體物業放在產保區範圍內的舊村，那就還能再權衡權衡。
不過，也並不是說進了產保區就“一去無回頭”。根據根據廣州工信辦此前已披露的信息：工業產業區塊將建立動態評估、調整機制，今後每隔一段時間，將根據國民經濟和社會發展的情況，對全市工業產業區塊實施情況進行綜合評估，根據評估結果適時對工業產業區塊進行調整優化。
但是，想要拿涉及調整三區四線、水源保護區或者產保區範圍的項目，不僅考驗公司的魄力，還是對貴司人脈資源、整體實力的一個重大考驗。故在前期拓展時我們還是要儘量瞭解清楚該村是否存在產保區，並進行不低於水源保護區的風險評估。
三、廣州的M0可以銷售？
對於產保區，目前房企投拓時最關注的一點就是分割銷售問題。根據2019年底發佈的“廣州市工業和信息化局關於徵求《廣州市新型產業用地（M0）准入退出實施指引（試行）》(徵求意見稿)意見的公告”規定：新型產業用地（M0）的配套行政辦公及生活服務設施不可分割轉讓，產業用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉讓。
如果要分割轉讓需按照《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》（穗府辦規〔2019〕4號）及以下要求執行：
1.分割轉讓的建築面積不超過項目分割轉讓時已確權登記產業用房建築面積的50%，最小分割面積不小於500平方米；
2.分割轉讓對象應為從事研發、創意、設計、中試、檢測、無汙染生產等環節的製造業企業、信息服務業企業、科技服務業企業、生產性服務業企業，分割轉讓對象的產業類型應符合本指引規定的產業准入要求；
3.分割轉讓對象的受讓面積土地產出率或稅收強度應滿足產業監管協議約定的土地產出率或地均達產稅收摺合產業用房單位建築面積強度的要求。未達強度要求的企業可先租賃產業用房，待滿足條件後再行分割轉讓；
4.各區政府、廣州空港經濟區管委會可在上述基礎上，結合單個項目產業監管協議履約情況，制定其產權分割轉讓比例、面積等約束性條件。
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