說到商鋪投資，對大部分人來說還是充滿著無盡幻想，炒股票風險大，存銀行利息低，一旦家庭有多餘存款，勢必會選擇投資既穩妥又能跑贏通膨的投資品，按照市場稀缺來看，黃金、石油是比較增值的投資品，但對大多數人而言，這類投資尚且有些虛無縹緲，畢竟我們依舊需要工作，短期效益也不會很高。
而商鋪投資在過去發展史中，一方面能有較高的投資回報率，另一方面還能解決部分就業問題，無疑是投資者較好的選擇，然而存在這樣一類商鋪的投資：返租類商鋪，不需要自己經營，租金和增值都是自己所有，業主將部分風險轉移到商管公司，自身只管收租即可，然而隨著這些年商業地產的快速發展，城市人居商業面積愈發增大，商鋪返租卻成為了風投類產品。
為什麼會出現“返租”商鋪？
這還得從利益方面著手，返租類商鋪的利益由僅有的業主單方變成業主與商管公司共享利益的雙方，當然風險也會共擔，開發商將商業項目分割成為眾多小產權商鋪出售給業主，同時簽訂返租合同，在一定期限內承諾返還固定租金，也可將這部分租金抵扣房款。
從返租定義來看，無疑對投資者有利，既可以減輕前期投資壓力，還可以不耗費大量精力就能拿到較高的投資回報，對開發商而言亦是如此，一方面能促進商鋪銷售，另一方面在管理得當的情況下還能增加租金創收，所以商鋪返租存在的意義，出發點並沒有錯，是商業地產一大突破方向。
然而涉及到利益分配，也面臨著風險共擔，“有福同享有難同當”本是兩者情誼的橋樑，但是面臨風險時，往往會出現“大難臨頭各自飛”的局面，返租維權也屢次出現在人們視野中，自貢廣播電視臺官方賬號在2018年就曾發佈關於“上千業主維權討租金”的報道，賣商鋪時營銷廣告語出驚人，一間“義務”鋪，勝炒十年股，無疑是對商鋪前景價值的看好，並且承諾按照每年8%的租金回報返還給業主，加上房地產企業在過去可謂是大企業，有想法購買的業主當然對這類營銷廣告產生了信任感，但是當業主收取租金時，開發商卻以“市場沒培育起來”和“公司沒錢”等為由拖延付款時間，最後的解決方式則是降低租金支付，這就意味著投資回報率達不到起初返租合同條件。
所以返租雖然有存在的意義，但是真正能用返租創收的卻非常少，俗話說：吃一塹長一智！錢再多也不會再填這個“洞”，特別是今年，返租迎來了歷史最大挑戰：大部分返租合同集中在近幾年到期，開發商面臨著按照合同支付租金的問題。
為何會出現“返租維權”現象？
從目前商鋪的現狀來看，投資回報率出現了一定波動，過去的高回報商鋪越來越少，僅有少量位置較好的商鋪能夠有這樣的條件，走上了高速通道，對於商業氛圍還不濃厚的項目來說就沒這麼簡單，即便是疫情結束後，“人氣”問題也不容易解決，眾所周知，實體商業的利益點就是在於人氣，有的項目位置好，周邊人口密度大，自然不愁，周邊人口密度小的商業則依舊需要持續不斷投入資金來“造勢”，吸引人們到項目中消費，當然這也涉及到資金週轉問題，不管怎樣商鋪返租的棘手性越來越大。
那麼，返租到期後，勢必會面臨兩個問題：一是業主是否願意再續簽返租，二是開發商或者商管公司是否還有能力續簽，兩者不能達成一致的原因其實都集中在利益方面：
- 業主方面：業主投資商鋪期望回報率越高越好。
- 開發商方面：開發商則是從商鋪售賣中獲取利潤，同時儘快讓項目成熟，實現租金增長。
兩者的矛盾點就在於租金不對等，開發商或者商管公司在運營方面存在諸多不確定性。例如招商、穩商、物業增值等方面，其中一個環節出現問題後，對返租的影響都非常大，招商率不高，使得商鋪長期空置，沒有租金收入來源，返租費用相當於開發商自掏腰包，由於管理不善，商戶的流失率較大，也會導致租金收入脫軌，當然大部分原因還是在於預期和實際運作有差距，招商最常見的方式就是政策優惠，一般都是以房租減免為主，假設簽訂五年返租合同，但是為了完成項目招商率，給商戶免租期或者裝修補貼等優惠條件作為吸引，特別是對於部分品牌商家而言，免租期高達1-3年，這期間不收取租金，意味者返租空缺需要開發商來填補，這也是為何會出現返租維權的主要原因。
商鋪返租到期的思考：該“追穩”還是“突進”？
在返租出現諸多問題後，返租到期還該不該續簽呢？業主收回後租金方面勢必會有一定保障，畢竟主動權迴歸到自己手中，但是對於部分商業而言，特別是建材類商業綜合體，業主自行出租會打亂商業整體佈局，招租方面也不如企業整體招商優勢大，能否達到高租金和儘快出租都成為業主會面臨的問題，所以商鋪返租到期後，該“追穩”還是“突進”主要看三個方面：
第一、開發商或者商管公司是否按時履行返租合約。返租類商鋪雖然出現較多的維權事件，但是部分返租企業信用值較高，按時支付給業主租金，這種情況下，續簽更有優勢，當然這樣的商鋪從側面也展現出增值趨勢，不足之處在於增值速率並不高，返租企業風險把控比較精準。
第二、長期處於空置狀態的商鋪，需及時調整業態佈局，一方面先“穩”租金，另一方面尋找“增值”的突破方向。 這是目前空置商鋪中面臨較大的問題，特別是商管公司對業態把控不夠精準的情況下，招商率沒有重大突破，同時對商戶限制較多，這樣一來勢必會降低商戶投資信心。
第三、杜絕返租商鋪後的“一錘子買賣”，降低雙方返租風險。返租維權的主要原因是利益不對稱、營銷推廣不對稱等，開發商銷售商鋪後，再跟第三方公司簽訂返租合同，對開發商而言能降低不少風險，但是這類方式並非長久之計，將返租回報定位在合理範圍內，才是返租類商鋪的長遠戰略！
由此可見，商鋪的返租到期後，續簽的前提是“追穩”，如果租金都沒有保障，業主還不如收回自行管理出租，而返租保持穩定的前提則是將商鋪價值放在合理定位中，不過高預期實際價值，不虛假營銷，才是商業地產發展的生態之路！
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