馬來西亞政府最新的預算案於2019年10月11日提交，並沒有像大多數宣佈的舉措那樣向房地產業分配太多資金，例如“ 自有房租（RTO）”融資計劃。，RPGT修正案和青年住房計劃已經在實施中。在這些措施中，降低外國房地產購買門檻的提議可能被認為是最令人驚訝的提議，因為它引發了業內人士的不同意見。
這可能促使房地產開發商將重點放在價格超過60萬令吉的房地產上，以瞄準外國買家。最終，擠掉了本國購買者M40收入人群，他們主要瞄準的是價格在40萬至50萬令吉之間的房地產。
一、馬來西亞為什麼提出了鼓勵外國財產所有權的提議？
馬來西亞政府表示，將最低購買價從100萬令吉降低至60萬令吉的建議只限於市區未出售的現有公寓和公寓單位。引入該措施是為了幫助解決該國當前的房地產懸置困境。截至2019年第二季度，公寓的供應餘量達30億令吉。就數量而言，公寓佔馬來西亞總體住宅樓面面積的43％，14,021套。
圖1：馬來西亞（2019年第二季度）按類型分列的懸挑住宅單元的分佈。
對於那些不相信這項措施的人來說，此舉肯定會刺激更多的外國人在馬來西亞購買房屋，因為與該地區的其他高中收入國家（包括新加坡）相比，該國的房價相對便宜。
但是，也有人擔心這種措施可能會進一步降低本國人民的住房負擔能力，因為二級市場上的現有業主可能會通過提高其物業的售價來瞄準外國購買者來利用這種情況。這將導致房地產價格全面突然上漲，並最終可能在不久的將來導致房地產泡沫。
二、有必要採取這樣的措施嗎？
為了回答這個問題，讓我們剖析一下馬來西亞現有住宅物業的懸空狀況。通過將當前公寓和公寓單元的懸置細分為不同的價格類別（圖2），您可以看到，這主要是由價格在300,000-600,000令吉之間的住房產品貢獻的，緊隨其後的是300,000令吉以下的類別。
圖2：按價格範圍劃分的懸挑公寓和公寓單元的分佈（2019年第二季度）
這意味著高達72％的懸挑公寓單位將用於國內消費；而外國買家只能從剩餘的28％中購買。
對公寓懸挑單元的進一步研究表明，它們多數來自以下五個州：霹靂州（20％），吉隆坡（19％），檳城（19％），柔佛州（14％）和雪蘭莪（13％）。
各州之間的房地產價格相差很大。顯然，價格低於30萬令吉的產品是Perak（87％），Pahang（71％）和沙巴（61％）的懸挑的主要貢獻者。
與此同時，檳城（55％），雪蘭莪（79％），砂拉越（74％），森美蘭（100％），吉蘭丹（89％）和馬六甲（100％）的情況下，主要是RM300 ，000-RM600,000價格類別。如果將RM600,000設置為將高端住房產品與大眾市場住房產品區分開的門檻，則人們可能會發現這些高端產品不是房地產過剩存貨的主要來源。
圖3：各州和價格範圍的懸挑公寓/公寓單位分佈（2019年第二季度）
不過，柔佛州和吉隆坡例外，高端產品分別佔總量的56％和49％。
三、這項措施在解決馬來西亞的懸挑問題上有多大作用？
大於RM300,000類別的房地產過剩很可能是由根據各種經濟適用房計劃（尤其是PR1MA）建造的房屋造成的，這些房屋一直因其誘人的地理位置和不可行的價格而受到批評。 因此，聽到住房部將取消56個PR1MA項目很令人驚訝。
這對於Perak州尤其明顯，那裡87％的懸挑公寓/公寓單位都來自該價格類別。與其他城市化程度較高的州相比，Perak州是一個人口密度相對較低的州，其懸而未決的主要原因是產品不匹配，推出了當地居民不喜歡的高層住房項目。
柔佛州將受益於降低外國購買門檻的提議，因為該州56％的庫存來自價格在60萬至100萬令吉之間的住房產品。
吉隆坡也可能會從中受益，因為現在有28％的懸挑可以向外國買家開放。換句話說，降低外國人價格門檻的有效性很可能在柔佛州和吉隆坡都有體現。
但是，由於土地和住房是國家事務，因此馬來西亞政府只能在吉隆坡等直轄區執行最低價格門檻。各個州政府應對此做出積極回應並相應地修改最高價格。
另一個值得一提的發現是在檳城（55％），雪蘭莪（79％），砂拉越（74％），森美蘭（100％），吉蘭丹州等州，價格介於30萬至60萬令吉之間的高層房地產懸而未決（89％）和馬六甲（100％）。可以觀察到，在這些州，這種住房產品類別是導致高層房地產懸念的主要因素。對該住房產品類別的進一步細分可以更好地瞭解每個州的住房溢價的性質。
由於價格介於300,000令吉至600,000令吉之間的 房地產 被視為針對M40收入群體的“ 即時經濟適用房 ”，因此在正確的地點設定正確的價格對於開發商至關重要。顯然，供求不平衡是森美蘭州、吉蘭丹州和馬六甲的高層房地產價格過高的主要原因。類似的問題也適用於砂拉越，尤其是對於價格介於RM400,000-RM500,000和RM500,000-RM600,000的產品；但是，價格介於30萬至40萬令吉的產品懸而未決，可能是由經濟適用房計劃下建造的房屋引起的。
檳城和雪蘭莪州的懸空問題很複雜，因為它與經濟適用房交付系統中的結構性問題有關。
由於馬來西亞的住房行業正在採用交叉補貼模式，因此開發商傾向於過度建造“價格過高”的住房產品，以交叉補貼他們被要求建造的負擔得起的低成本房屋。
正如人們所看到的，在市場上主導價格在40萬至60萬令吉之間的房屋產品之後 ，該房屋領域的懸挑單元也急劇增加。
四、結論
降低國外購買門檻可能有助於減少房地產過剩，但問題仍然存在，因為大多數未售出的公寓都是針對國內買家的。由於此舉只是解決該國持續的住宅過剩問題的臨時措施，加上旨在限制外國購買者資格的限制，以及價格介於60萬至100萬令吉的產品的供應–這樣的措施低於預期。同樣，它對當地住房市場的影響，特別是在降低住房負擔能力水平方面，被認為不那麼重要。
螺號網，海外房產置業專家。
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