为什么全国的地产公司都在学『广东三旧税收指引』？

如果您感兴趣，请继续往下阅读。

—— 1 ——

整个9种模式，实际上描述了15种情况。具体见下图：

15种情况中，和地产公司有关的有14种情况。如下：

『1收储模式的竞配建处理』

<strong>『2统租模式』

<strong>『3综合整治模式』

『4合作改造模式1』

『4合作改造模式2』

『5农村集体自行改造』

『6村企合作改造模式之一：土地整理后出让』

『6村企合作改造模式之二：土地整理后租赁经营』

『6村企合作改造模式之三：土地整理后以复建地块集中安置』

『6村企合作改造模式之四：土地整理后回购物业』

『6村企合作改造模式之五：土地整理后合作经营』

『7企业自改模式』

『8企业收购改造模式』

『9单一主体归宗改造模式：拆迁补偿环节』。

上述<strong>红色字部分为出租，不涉及到房地产开发。正常字部分涉及到房地产开发，但是『指引』未提及转让环节如何交税。黑色字部分和地产公司有关，就是以下这几种情形：

『1收储模式的竞配建处理』

『4合作改造模式2』

『6村企合作改造模式之一：土地整理后出让』

『6村企合作改造模式之三：土地整理后以复建地块集中安置』

『6村企合作改造模式之四：土地整理后回购物业』

『6村企合作改造模式之五：土地整理后合作经营』

『9单一主体归宗改造模式：拆迁补偿环节』。

—— 2 ——

『指引』中所有税收问题，涉及的税种主要围绕：增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、土地增值税五个税种的问题。

一是解决了地产公司配建保障住房移交给政府问题。

二是解决了地产公司无偿配建物业移交给村集体的问题。

三是解决了地产公司在村集体地块上无偿建造物业的问题。

四是解决了地产公司和村集体成立项目公司分成物业的问题。

五是解决了地产公司无偿配建公共设施移交给政府的问题。

—— 3 ——

配建保障住房移交给政府

增值税

1.直接移交方式。不动产登记部门直接将配套建设首次登记到政府指定的行政事业单位，受让方属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

2.无偿移交方式。受让方按照合同约定无偿移交配套建设，属于无偿转让不动产,应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。

3.政府回购方式。

企业所得税

1.直接移交方式。配套建设的相关支出应单独核算，作为取得土地使用权的成本，计入开发产品计税成本。

2.无偿移交方式。对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

3.政府回购方式。取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

土地增值税

1.直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本确认为取得土地使用权的成本扣除。

2.无偿移交方式。出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

3.政府回购方式。出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。

—— 4 ——

无偿配建物业移交给村集体

增值税

受让方将约定物业无偿移交农村集体经济组织，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

土地增值税

土地受让方无偿移交约定物业，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

—— 5 ——

在村集体地块上无偿建造物业

增值税

开发企业承担复建地块物业建造及河涌整治、打通消防通道等事项，且复建地块土地使用权与地上物业权属始终在农村集体经济组织名下，属于无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

开发企业向集体经济组织直接支付货币补偿可作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除。

土地增值税

开发企业向村集体经济组织直接支付货币补偿，确认为房地产项目的土地征用及拆迁补偿费扣除。

—— 6 ——

成立项目公司分成物业

增值税

项目公司与农村集体经济组织签订房屋销售合同，将分成物业的权属办至农村集体经济组织名下，应按现行规定缴纳增值税。

土地增值税

合作方支付的与改造项目直接相关的前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用以及搬迁奖励支出。项目公司成立后由其直接负担的，凭合法有效凭证、费用支出明细计入土地增值税的扣除项目。

项目公司通过签订房地产销售合同的形式将分成物业通过转移登记方式办理至集体名下，确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

—— 7 ——

无偿配建公共设施移交给政府

增值税

受让方向政府交付公交站场，属于无偿转让不动产或提供应税服务，但以社会公众为对象，无需按视同销售缴纳增值税。

契税

项目公司实际支付的与清算项目配套的公共设施建造支出不计入契税计税依据。

土地增值税

项目公司与当地政府签订配建公共设施建设移交监管协议，按建造的与清算项目配套的公共设施处理。

閱讀更多 舊改plus 的文章

關鍵字: 税收 可以很 花样游广州