2020年瀋陽樓市首輪土拍本週開啟！
2月20日、21日，瀋陽連續迎來兩場土拍，其中來自鐵西的兩宗地塊因價高、位置好而頗受關注。最終建業路南地塊以9050元/平，逼近萬元的單價被龍湖拿下；而富工一街地塊以頂價10600元/平+3500平地塊外教育設施建設，被億茂拿下。
兩宗土地的成交，不僅預示了鐵西老城區未來發展走向，也為瀋陽樓市注入了活力，併為2020瀋陽樓市“改善”大局定調！
01
城心土地再難覓，鐵西將迎“小陽春”
此次來自鐵西的兩宗土地，因其地價高、位置好、容積率低等成為亮點。
1.起拍價高
兩宗地塊起拍價都非常高，其中富工一街3號地塊樓面起拍價更是破萬，達到10300元/平方米。
分析：
房地產行業裡有個簡單的關於“拿地價格與銷售價格”的計算公式：拿地價的二倍大約就是未來商品房上市時的銷售價格。按照這個簡單的計算公式，破萬成交的土地，未來房價每平方米要到20000+。
而這背後意味著周邊新建商品房、二手房也將進入升值倒計時，迎來重大利好。目前，鐵西主城區內核心地段品牌開發企業的銷售價一般是，高層每平方米售價14000-15000元/平左右，洋房17000-19000元/平之間。而隨著新一輪土地出讓後，當下的品牌房企高端項目的價位恐再難尋覓。換一種更直觀的計算方式來說，也就是當下品牌房企高端樓盤的最高售價，在未來兩三年，可能就是新樓盤的基礎售價。
可見，2020首輪土拍不僅為市場指引了方向，也為購房者提供了指導。可以判斷的是，3-5月瀋陽樓市，尤其是鐵西區的房地產市場將迎來遲到的“小陽春”。
2.地塊較小
兩宗地塊中建業路南地塊面積較大，也只有3.6萬平方米，另一塊富工一街地塊，面積僅為1.1萬平。
分析：
房地產企業的一個共識是：以後二環內不太可能有大型的土地開發了！土地供應是房地產的命脈，而如今瀋陽二環內已經寸土寸金，一些核心區域已經沒有地塊供應。事實上，瀋陽新崛起的板塊如沈北、新市府等板塊幾乎都在三環附近甚至更往外，這是城市中心土地資源稀缺所決定的。
而類似鐵西這樣的核心區域，更是很難再有大規模土地供應了。從2019年瀋陽主城區土地市場拍賣中看，鐵西是釋放相對較多的，19宗成交居住用地中，老城區成交地塊8宗。
2019年鐵西區老城土地招拍掛成交居住用地彙總
從土地成交情況來看，成交宗地面積普遍較小。最大的地塊為工業大學興順校區地塊，佔地面積也僅有不到6萬平方米，更有多宗地塊佔地面積不到3000平方米。可見，
未來老城區優質土地越來越稀缺，很難再出現規模型品質盤了。特別是當下鐵西核心區位，保利、華潤等幾個大品牌項目也幾近銷售完畢，目前恐怕只有萬科的翡翠新都會項目還能滿足“城心、品質、大盤”這幾個關鍵詞了。3.低容積率
兩宗地塊均要求限高50米，容積率在2.0以下。
分析：
袖珍地塊如此搶手，提升品質恐怕是開發企業不得不為之的舉措了。事實上，從2019土拍結果來看，鐵西的核心地塊大多被大品牌拿下，品質升級是老城區新項目發展的必經之路。特別是隨著萬科翡翠新都會、華潤置地萬象府、保利雲禧、中南旭輝和樾等項目的出現，整個鐵西老城區以高層居住為主的情況發生了改變，整體居住氛圍逐漸向低密、高品質環境迭代。
02
鐵西土地身價增長背後的思維邏輯
事實上，鐵西的發展脈絡也正是瀋陽近些年來的縮影，透視鐵西現象，便可以發現瀋陽房地產振興之路。而鐵西作為老牌工業城區、在城市更迭中將老城情懷與城市品質崛起完美結合。甚至有人說：買鐵西就等於買瀋陽的未來。
我不知道這話對不對，但站在城市發展的角度，鐵西確實在這其中承擔著重要作用。
土地價值上看，公開數據顯示，鐵西區地價成交最高價從2016年的6550元/平方米到目前的10600元/平方米，身價上漲迅速。
如果說城市硬核是土地價格的邏輯，那麼房屋售價背後的邏輯還包含——配套、文化。
先說配套。鐵西作為成熟的城市核心區域，經過近20年的房地產改革市場發展，已經形成了極其成熟的交通、商業配套網絡。代表人群聚集度和商業化程度的大型商業廣場萬達在鐵西建有兩座。尤其是鐵西的美食，很多知名傳統飲食品牌，例如燉肉、烤串等等，甚至有很多網紅名店也紛紛在鐵西搶地開店。
很多在鐵西區居住的人往往都會說一句“住在鐵西是真方便，樓下24小時便利店，周邊都是餐飲美食，購物、文化娛樂應有盡有。” 可以說，鐵西憑藉居住聚集地和商業聚集地的城市新功能化定位，已經成為瀋陽城市居住舒適度最高的區域。
再說文化。商業利益最大化，一直被視為商業第一準則。但近兩年來土拍市場上，很多房地產企業都“違背”這一法則，在寸土寸金的項目競拍後，積極尋找城市文化元素，並形成文脈傳承的元素建築。萬科、華潤、龍湖、保利等品牌房企就一直在積極推動。其中，鐵西區最有代表性的就是萬科的紅梅產業園。
其實，土拍背後一直有一個更深的話題在房地產圈內探討——“文化傳承與住宅變革”。圈內人的共識是，房地產建設不是簡單地推倒重來，一進入園區看見一棵原生態生長几十年的大樹，與那種簡單的綠化感覺是不一樣的。所以，房地產開發建設要像樹的年輪一樣，有文脈與傳承，讓歷史可以凝刻在城市中。
尤其是隨著城市中心供地面積逐漸呈現小塊化，鐵西類似萬科翡翠新都會、華潤萬象府、保利雲禧等有大地塊開發，有較好的文化文脈規劃設計的高品質項目，儼然成了城市“珍藏品”。 就像萬科，作為第一個邁進鐵西的大品牌開發商，始終帶著情懷在建房子。這一點，從其各個銷售中心的打造就可窺見一斑，特別是作為鐵西城心的項目翡翠新都會，這裡的營銷中心不僅是賣房子用的，更是瀋陽第一座咖啡主題博物館。
而就房子本身而言，萬科翡翠新都會打造了瀋陽首個都會主義生活範本，始終在生活方式的變革上積極探尋，這裡約40%的商業配比，打造了約5萬方商業、購物mall及主題商街等，締造了高端生活配套的硬核。
未來，隨著城市中心的地塊越發稀少，小地塊項目如何規劃，讓歷史文脈有較好的傳承，讓生活方式有較好的展現，將是土地成交活躍、市場頻頻利好時最應該思考的問題了。
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