電建+京能地塊有進展了。
年前，朋友告訴評論君，電建+京能在舊宮的項目，案名可能會定為電建洺悅灣。
當時在腦子過了下，限售均價5.4萬/㎡，五環內，靠地鐵，聽名字又是洺悅苑同款，估計又是搶手貨，就多留意了下。
地塊位置
終於，更多消息陸續出來了。
1、據我所知，項目已經開始組織銷售團隊。
高佣金、快週轉，當月賣房，次月結傭的招聘標語，看得我腎上腺素激增，也意外透露出項對給自己的定位：
高週轉，不愁賣。
不愁賣倒是真的，類似環線的地段，橡樹瀾灣跟國風長安，當時都是一房難求。
昨天綠城剛剛拿下的舊宮地塊，位置更遠一些，在五環之外，溢價率拍到34%，樓板價3.7萬/㎡+，銷售不限價。
對比電建+京能，5.4萬/㎡的銷售均價，大家可以仔細品品其中的價格差異。
但高週轉，對購房者來說卻未必是件好事。
2、問了下圈裡的朋友，項目大概率是4月份開售樓處，6月入市銷售。
託他的福，拿到了項目效果圖跟戶型圖。
從效果圖看，社區體量不小，超12萬㎡的建築體量，規劃了約15個樓棟。
ps：但最終要以項目售樓處公佈的為準喔。
電建+京能地塊效果圖
產品以9層左右的小高層，跟18層左右的高層為主，估計能提供約1000多套房源。
電建+京能地塊效果圖
電建+京能地塊效果圖
除此之外，效果圖上還能看到，地塊出讓時包含的一所9個班的幼兒園，跟1.9萬㎡的基礎教育用地。
就看電建+京能後續有沒有能量引進名校資源了，如果可以，絕對是加分項。
不過，我猜以項目佔據的地段資源跟價格限定，開發商沒什麼動力去做這件事兒。
3、項目執行70/90，據說最初版本規劃了75㎡兩居、89㎡三居、86㎡三居，跟133㎡四居等幾個戶型。
評論君拿到的是133㎡四居，跟89㎡三居。
133㎡戶型，最終以項目發佈的版本為準
朋友死活不給我原圖，我只能發揮靈魂畫手的潛在技能，把戶型圖畫了下來，還請大家忽略細節瑕疵。
133㎡四居兩衛，戶型方正全明，是市面上的典型結構。
這種戶型的優點是，儘量減少過道浪費，增加單平面積使用的效率，像北京這樣房價高企的城市，「坪效」就是金錢。
但缺點也很明顯，沒錯，就是餐廳。
因為要承擔交通核的作用，你會發現，家裡所有的門，次臥、主臥、廚房、入戶大門等，幾乎所有的門都會衝向餐廳。
尤其是入戶大門，正對餐廳，講究一些的客戶，會有心理抗性。
4、89㎡三居兩衛，也是比較常見的結構，南向是客廳跟主臥，北向是書房+臥室。
從標準層戶型看，很可能是一梯兩戶的設計。
89㎡戶型，最終以項目發佈的版本為準
類似結構的89㎡戶型，向來中規中矩，不知道未來會不會有尺寸上的驚喜。
倒是前年北京小三居有了做兩衛的趨勢後，我曾經跟朋友討論過，小三居到底有沒有做兩衛的必要性。
不過，這次疫情突發，倒堅定了朋友置換兩衛戶型的決心，用他的話說，是至少可以降低交叉感染的可能性。
如果總價差別不大，我猜今年三居兩衛的戶型會比往年更吃香。
5、無論是133㎡四居，還是89㎡三居，都有北向設備平臺跟飄窗贈送。
送實惠的意圖也是很明顯了，不過現在北京對贈送把控相對嚴格，評論君已經遇到過贈送消失的真實案例，相當扎心。
只是順便給大家提個醒兒，收益總是伴隨風險存在，就看你賭不賭了。
6、小道消息，洺悅灣的裝修標準，大概率是工業化簡裝。
其實也不意外，按照土地出讓時的條款，地上體量10萬㎡以上的項目，要採用裝配式建築。
而裝配式建築，一般會帶裝配式裝修。
就是那種廚房衛生間的基本設備都有，地板鋪好，牆面刷好，四白落地的那種，裝修標準一般不會超過1000元/㎡。
當然，講究點的開發商，會在這個基礎上，加點預算把裝修做的稍微精緻一點。
所以，洺悅灣最終的交付表現，也要等樣板間開放再說。
7、小三居可能有普宅存在。
小道消息，洺悅灣86㎡三居跟89㎡低樓層戶型，總價可能低於468萬，但數量可能不多。
什麼概念呢？
北京五環以內，容積率高於1.0，建築面積低於140㎡，總價低於468萬，就屬於普宅，首套首付35%。
重要的是二套首付只要60%，對於被二套的剛需來說，能節省20%的首付成本，首付可以少付接近100萬。
可以說相當友好，不過購買難度也可想而知。
8、有50%的概率，不會捆綁倉儲跟車位。
好賣的項目捆綁倉儲跟車位，已經是慣常操作，購房者們也見怪不怪，但好賣的項目不捆綁才稀奇。
據說，洺悅灣在內推時，已經敲定不捆綁。
這裡有兩層意思：第一，自己人買不捆綁。
第二，會不會普惠大眾，在正式銷售之前，只能是硬幣的兩面，各有50%的概率。
9、是的，洺悅灣第一輪內推已經開始了。
不過，大家也不要太擔心，參照以往洺悅苑的銷售情況，洺悅灣這1000多套房源，純靠內部人，肯定消化不掉。
還是要靠廣大人民群眾的力量。
但是如果你有好朋友在電建或者京能，也不要吝惜去麻煩他。
畢竟盯著它的人也不少。
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