儘管疫情對社會經濟秩序和房地產市場帶來顯著影響，但“金錢永不眠”，以京滬為代表的熱點城市土地市場明顯升溫，眾多房企積極參與競拍，對疫情背後土地市場升溫的原因和未來趨勢，建誠晟業進行了解讀（
依然是“三段論”分析框架：是什麼，為什麼，怎麼樣），供參考。這是建誠晟業團隊完成的第七篇疫情相關研究報告，之前六篇我們分別寫了總體影響、區域差異、政策放鬆、開復工、地方政策放鬆、恆大75折和線上營銷等主題，大家可關注公眾號查看查看。
1. 京滬等少數熱點城市地王頻現，更多城市積極推地孕育拿地機遇
首先列幾個重點數字，說明下近期京滬土地市場熱度之高：
2月11日-18日，北京在3個工作日裡累計成交9宗住宅用地，總價363.89億元，平均溢價率26.8%，均是2018年以來最高水平；多年未在北京拿地的綠城，“擊敗”眾多房企一舉斬獲其中3宗，總價達144.08億元。
儘管疫情導致企業復工狀況不甚理想，但據不完全統計，共有多達27家房企參與上述土地爭奪（幾乎全為國企，大贏家綠城第一大股東為央企中交集團），競爭異常激烈，大興區舊宮鎮地塊引發74輪“廝殺”，通州臺湖、大興採育等地塊因觸及價格上限而通過“競自持”的方式出讓（這是2018年11月以來再次出現這一出讓方式，側面反映相關地塊競爭之激烈）。
2月20日，怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億元競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，超過招商蛇口和華僑城聯合體以310億元總價拍得的深圳新會展中心地塊，成為最新的總價地王。該地塊佔地超過32萬平方米，總開發體量約180萬平方米，按地上建築面積計算樓面地價約為28565元/平方米。值得注意的是，該地塊競拍保證金高達65億元，其中可售住宅僅4.7萬平米（貨值約60億元），另有約40萬平米辦公可售，其餘約135萬平米均需全部自持，這與以住宅銷售為主、更追求資金快速週轉的絕大多數國內房地產企業需求不甚匹配。
多宗地王集中在近期成交，表明熱點城市土地價值依然得到房企認同，建誠晟業總結了疫情以來300城市土地市場交易數據，以更全面地觀察市場熱度（相信大家已經看了很多具體地塊的分析，我們更願意“管中窺豹”，探尋地王背後的邏輯和城市價值的變化）。
以1月24日（除夕）至2月20日（臘月三十至正月二十七，簡稱“疫情以來”）為統計週期，按全國2月3日開始上班計算為14個工作日；若考慮多數省市2月10日起復工，且售樓處關閉、建築工地停工導致房地產企業復工普遍較晚，實際不會超過10個工作日。為剔除春節假期所在月份不同的影響，我們將疫情以來數據與春節前（1月1日至1月23日，臘月初七至二十九，共16個工作日）和去年農曆同期（2019年2月4日至3月3日）分別進行對比，主要結論如下：
（1）地方政府在疫情不確定的大環境下，推地更加積極，有意推出更多優質地塊拉高市場熱度，推出量已基本恢復至節前水平：僅不到10個工作日，300個城市推出475宗住宅用地，較去年同期小幅下降3.1%，但總建面同比增長8%，平均樓面價上漲16.5%，表明今年新推的地塊普遍單體量較大，且城市能級或區域位置更佳；與與春節前的1月1日至1月23日相比，推出宗數小幅下跌8.1%，考慮到到目前工作日數量僅為節前的一半左右，表明地方政府推地十分積極。
（2）絕大多數城市地塊尚待成交，南京、杭州、溫州等長三角城市最受關注：由於新推出土地尚處在掛牌期，節後宗成交量明顯低於去年同期和節前。300城市共成交住宅用地171宗，同比下降51.6%，但總出讓金達1400億元，同比僅小幅下跌5.0%，但主要受京滬兩地高價地帶動，絕大多數城市出讓尚未恢復。
具體來看，排在第一名和第二名的京滬兩地出讓金均值達399億元，是去年同期第一、二名的2.22倍。但從第三名開始，土地出讓金規模明顯低於去年同期，表明當前土地市場熱度仍集中在少數城市；第三-十名城市出讓金均值為50億元，第11-50名城市均值為14億元，分別比去年同期低31%和35%。除京滬外，排名靠前的城市以長三角地區為主，前20名城市中多達9個來自長三角，如南京、溫州、杭州、湖州、金華等。
（3）從高總價地塊來看，價值城市低溢價與高能級城市競爭激烈並存，拿地機遇轉瞬即逝。 以疫情以來總價前20名住宅用地進行分析，有11宗地產生明顯溢價，平均溢價率為32.7%，除眾多企業關注的北京多宗地塊上榜外，其他高溢價地塊所在城市為溫州、金華、杭州，另有珠三角的珠海（由當地國企華髮競得，去年底以來華髮拿地較為積極，除珠海外還在上海、蘇州、鄭州等多個熱點城市拿地，總耗資超過150億元）；值得企業關注的是，20宗土地有位於上海、長沙、煙臺等9宗地均為底價成交，競爭並不激烈，給相關企業拿地提供了機會。
2. 資金寬鬆預期、政府積極推動、企業戰略趨同是疫情以來土地市場熱的三大動力
（1）貨幣環境寬鬆預期增強，信貸投放力度加大：根據央行最新公佈數據，1月新增社會融資達5.07萬億元，創歷史新高，其中新增人民幣貸款3.34萬億元。考慮到今年1月為春節，實際工作日僅為16個，且一部分受疫情影響（去年1月為22個工作日），表明各金融機構在“有限時間”內積極加大信貸投放的動作明顯。此外，受疫情影響，2月初央行、銀保監會等出臺政策釋放貨幣放鬆的信號（主要目的是對沖疫情風險，並非針對房地產行業），隨後股市也出現一輪上漲，這一系列變化給了房地產企業流動性趨松預期，拿地信心增強。
2）地方政府積極推出優質地塊，部分城市對沖疫情放寬出讓條件：一方面，北京等廣受開發商關注的城市，近期推出地塊較為優質，起始價格合理，且無限價或配建等方面的要求（此前限價房用地集中上市，部分地塊後續銷售遇到瓶頸），市場化程度高，給企業更好的盈利空間；另一方面，受疫情影響，為鼓勵拿地開工，無錫、西安、蘇州等地紛紛放寬土地款支付條件（參見：
西安、無錫吹響號角，房地產業供給側政策針對性放鬆），拿地成本和資金壓力大大降低。（3）龍頭企業融資利好，拿地的城市選擇和低位抄底的時間預期趨同：1月境外資本市場融資窗口開啟，新城、龍湖、旭輝等眾多企業在港發行公司債，融資利率創下新低，充足的資金支持給企業提供拿地彈藥。根據建誠晟業對主流房企的調研，多數企業預期疫情過去後，資金面寬鬆可能推動房價、地價反彈，普遍視一季度為拿地窗口期；在城市選擇上，經過前幾年的大幅擴張，絕大多數品牌房企已形成相對完善的城市佈局策略，以一二線為主成為主流選擇，三四線僅為機會型介入。較短時間內、多數房企普遍集中看好一二線，是近期京滬等地土地升溫的一大動力。
3. 拿地投資需要逆勢思維，密切關注疫情和政策走勢，金錢永不眠
建誠晟業認為，
京滬兩地出現地王有相關地塊和企業的個性化原因，比如少數企業特別是本地國企因為資金優勢、熱點城市資產價格更穩、對當地市場更熟悉、目前出讓地塊和方式較為優質等；但對更多企業而言，我們更應當看到個體之外的總體規律和趨勢。（1）疫情防控不確定性時期，可能存在拿地機會期。從總體來看，疫情加大了短期經濟和市場下行壓力，給了貨幣政策放鬆和土地出讓等相關政策放鬆的可能。這一點還將在未來一兩個月持續出現。出於鼓勵投資開工和活躍市場的目的，更多城市會進一步放鬆土地出讓相關政策，同時拿出更優質地塊出讓，在配建、限價等方面的政策限制也會放鬆，拿地機會因此顯現。
（2）城市的差異進一步擴大，企業決策難度加大。首先，短期內（預期為一季度），由於不同區域在疫情嚴重程度、人口流動性、經濟承載力、產業結構等方面的巨大差異（中央已經要求以縣為單位制定差別化防控措施），在防控隔離措施和經濟工作的側重點上存在差異，一部分城市已經掛出土地但延遲交易。展望未來一段時間，
地方政府在因城施策的大方向上“尺度”有望越來越大，但政策出臺將是漸進的、差異化的；另一方面，企業擴張在城市和時機上的策略選擇越來越趨同，大家紛紛看好一二線熱點城市可能加大相關城市的競爭激烈程度，給企業具體地塊的選擇判斷帶來極大難度。（3）時刻關注房地產金融長效機制建設，金融為先，拿地機會稍縱即逝。此前，有媒體報道央行擬調整MPA（宏觀審慎評估體系）中房地產信貸相關考核指標，隨後即被否認，並在央行2月19日最新發布的《2019年第四季度中國貨幣執行報告》中被否認。報告重申：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，相關表態與年初央行會議一致。
總量放鬆固然有助於提高整體流動性，但在房地產企業資金狀況好於絕大多數其他行業、房地產相關數據特別是開工投資等並未明顯下挫時，房地產金融明顯放鬆的概率不大。
建誠晟業認為，貨幣政策穩中向松是可預期的，考慮到疫情的衝擊，放鬆的力度可能更大，但需要注意的是“樂極生悲”。類似2019年上半年，信託業等參與房地產信貸較多機構放貸量增加，推升了一撥企業融資和土地市場上行，但有關部門對房地產金融各類產品的監控日益嚴密，在“23號文”的精準打擊下，額度管控、佔比下降成為主旋律。京滬等地高價地出現，一方面是企業個案，但另一方面又表明，房地產行業資金狀況較好後市看好，在這種情況下，房地產行業遠沒有到需要靠信貸針對性放鬆來救的程度。正如本文主題說的“金錢永不眠”，金融資本的逐利性往往會放大甚至過度闡釋信息，在房地產企業內部，金融、投資等先導部門也是反應最迅捷的。但我們需要注意的是，房地產行業特別是企業融資、居民購房，雖然跟金融密切相關，但其自身波動相對不頻繁。如果過度放大金融寬鬆的預期，可能給企業經營決策帶來困難。
我們年初完成的“2020年房地產行業十大預判”提到，在行業普遍機會不再、市場分化加劇的時代，只有產品能力突出、城市和項目佈局合理、金融資本能力優秀的企業才能持續領跑。戰略誤判、盲目轉型將掉隊，無序擴張、節奏不準甚至會導致破產。與十年前相比，部分銷售規模曾經靠前的企業排名明顯下滑，曾經的中型企業或者“區域龍頭企業”因盲目擴張、節奏不準，甚至面臨破產和被併購的風險：如卓達、證大、三盛宏業、中弘、華業紛紛出現債務違約或破產裁員，最終公司退市或實控人自首等風險事件爆發，盲目擴張（激進拿地）或轉向其他產業（文旅、民間金融等投資週期長或被嚴控的領域）是主要原因。
對房地產企業而言，接下來的一到兩個季度，除了關注中央導向和全國整體趨勢外，建議積極關注不同區域政策導向，深入研判當地市場變化特別是針對供給端的各項鼓勵政策，加強趨勢研判，與各地政府保持緊密互動，量入為出，方能在政策波動時降低投資風險及時把握投資機遇。建誠晟業也將在後續相關研究中，結合疫情進展和當地房地產市場情況，開展各地房地產投資潛力與風險評價，敬請期待。
相關報告：
建誠晟業，下設建和城研究中心，由多位在中國房地產行業擁有十年以上從業經驗的資深人士發起成立，廣泛開展建築與城市等相關領域研究，為房地產企業、金融機構、購房者和投資人等提供地產研究諮詢、投融資併購、財務顧問等服務。
針對房地產企業、金融投資機構在戰略佈局、投融研判等層面的相關需求，提供研究報告、專家諮詢等服務，幫助企業明晰公司外部環境，把握市場趨勢，合理制定公司戰略和投資決策，在風險可控的前提下挖掘市場機遇。
我們相信，基於投資視角下的價值發現和風險判斷，團隊長期耕耘積累的專業能力和豐富資源，將為研究成果的專業性和顧問服務的差異化提供保障，支持開發企業和金融機構等房地產產業鏈相關主體把握行業趨勢，預警週期風險，優化研判邏輯，促進資源互通，共同探索新時代下房地產行業轉型與企業發展成熟的新篇章。
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