鵬哥說房產

這一輪去庫存，各大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市，它的房價幾乎是翻倍。

很多朋友在這一輪去庫存當中買房，嚐到了房產增值帶來的甜頭。因此他們開始研究房地產投資，開始把更多的精力花在了房地產市場的走勢上。

比如身邊有一些朋友不斷的在問-投資二手房需要注意哪些地方？二手房未來到底還有沒有升值空間？

今天我們就一起來聊一聊，投資二手房應該注意哪些問題，在未來有沒有升值空間？

一，投資二手房，應該注意哪些地方？

雖然都是房產投資，但是投資新房和投資二手房，多多少少還是會有一些細小的區別。

畢竟新房是期房，看不見摸不著，只能買預期。而二手房是實實在在的，購買的時候需要考慮的問題就相當的多了。

因此，我把投資二手房需要注意的地方歸納一下，希望能夠幫助到各位房產投資人。

第1個注意地方，地段的選擇。

地段在房產價值因素裡面佔據的比重特別大，好地段房子往往增值空間更好，價格更貴，流動性更強。

因此，面對二手房這種實實在在看得見的房子，我們應該去選擇一些好的地段，而不是城市那些偏遠地段的二手房。

因為一個城市地段好的二手房，往往周邊都特別的成熟，配套也特別的齊全。

比如有大型的商業中心有好的學校，有方便的軌道交通，有良好的醫療資源，有更多的優質企業等等。

畢竟一個城市地段好的區域和地段好的板塊，它是這個城市率先發展的地方，這裡的人群更集中，消費也更高。

不僅能夠給二手房在未來增值空間上有很大的幫助，而且在二手房持有期間，也能夠即買即租，增加租金收益，提升現金流，減少持有風險。

因此，投資二手房，一定要去選擇一個城市第1段最好的板塊。這是投資二手房最重要的一個注意環節。

第2個注意地方，樓齡的控制。

購買二手房一定要控制樓齡，樓齡也是影響二手房增值幅度的一個重要因素。

市場上我們可以看到這樣的情況，5年以內的二手房和10年以內的二手房，它同一時間上漲的幅度不盡相同，樓齡越新，漲的幅度越大。

投資就是為了賺錢，所以購買二手房的時候儘量去選擇樓齡較新的二手房。

大家可以去參考銀行對二手房放貸的樓齡作為標準，大部分的銀行對樓齡在20年以上的二手房禁止批貸，只能通過全款購買。

要知道大部分人去買房並不容易，都是通過首付+房貸來實現。如果二手房樓齡較大，銀行不予以批貸，就會減少你二手房之後的接受客戶。

購房的客戶群體少了，未來它在市面上的流動性就會特別慢，雖然可能也漲價了，但是不太容易賣出去，變現的能力特別弱。

第3個注意地方，選擇擁有好物業的二手房。

隨著生活水平的提高，人們對住房的需求也在不斷的升級，比如小區環境，戶型的升級等等。

所以，購買二手房儘量去選擇那些物業服務水平較高的小區。物業服務水平高，小區的環境就會維護的很好。

甚至一些大牌開發商自己修建的小區，讓自己的物業打理。每3~5年都會對小區的外牆進行一次翻新，維護的特別好，看上去就跟新的一樣。

這種物業服務特別高的小區，在未來的市場競爭力更強，流動性也會更好，能接受它的購房群體也更多。

第4個注意地方，小區體量。

儘量去購買小區體量較大的二手房，也就是購買那些小區較大，樓棟數較多的二手房。

當然儘量去購買那些綠化較好，容積率相對低一點的。這樣小區裡面有更多的活動設施，比如乒乓球檯，羽毛球場，籃球場，游泳池等等。

最主要的是這種小區一般情況下安保設施較好，進出小區都需要登記，有一個好的居住環境。

千萬不要去碰那種小區，體量特別小，尤其是獨棟，沒有小區環境的房子。

吃了飯大家都希望在自己的小區跑跑步，散散步，跳跳廣場舞，小區環境都沒有，小區體量那麼小就會被嫌棄。

第5個注意地方，儘量購買學區房。

教育的不平衡，讓不同的房子擁有了不同學校上學的資格。這是為什麼我國這麼多年下來重點學區房，它的增值空間更好，漲價的幅度更大的一個重要原因。

有可能的情況下，儘量去購買帶有學區，尤其是帶有重點學區的二手房。這樣不僅能夠讓你的二手房資源更好，在未來的增值空間上也會更大，流動性也會更強。

孟母三遷的故事影響至今，我想每一個父母跟我一樣，都希望自己的子女成龍成鳳，都希望能夠給他提供一個良好的教育環境，以及教育資源，讓他有一個好的人生起跑點。

……

是的，投資二手房就是為了賺錢賺錢，就是要保證兩件事。

一是持有期間能夠快速的出租，換取租金收益。二是在未來有更大的增值空間，有更強的市場流動性。

因此，投資二手房的時候，大家一定要注意以上幾個關鍵的地方，這樣可以保證你投資的二手房，是優質的，是可靠的。

二，二手房在未來還有沒有升值空間？

在第一大點已經非常明確，投資二手房需要注意的一些關鍵地方。

只要注意這些關鍵環節的把控，你購買的二手房就會變得更優質，在未來增值空間就更好，流動性也會更強，想要賣出的時候也更容易接受的，群體也會更多。

說到底，二手房在未來仍然有升值空間的，

要不然我們也不會去選擇投資二手房了。要不然那些早年買房的朋友也不會因為房子升值之後變得越來越富有，財富積累越來越多。

當然，二手房在未來有升值空間的原因，還是非常的具體的，我們歸納一下，希望能夠幫助你。

第1個原因，成本在增加，二手房也會輪動增值。

我們一直強調開發商的拿地成本在翻倍，這一輪去庫存，我們看到各個城市的樓面價都已經翻倍，甚至和之前的房價相差無幾。

然而很多朋友只會用樓面價來聯想到新房市場，實際上樓面價在翻倍，成本在增加，二手房也會不斷的水漲船高。

因為真正的房產價值永遠是看二手房市場，新房你買了想要賣出，它仍然會淪為二手房。

這也是我們常看到的，新房市場一般率先領漲，然後漲幅會輪動到對應城市的二手房，二手房這個時候也會跟著上漲，大家也會爭著去買二手房。

說到底，成本的增加不僅僅有助於新房的價格上漲，更有助於二手房的價格上漲。

第2個原因，二手房周邊的配套往往更成熟，人口更密集。

一個城市最先淪為二手房的板塊，往往是這個城市地段最好的地方，地段好就是因為開發的最早。

這裡往往有成熟的商業配套，有成熟的軌道交通，有成熟的學區配套，有成熟的醫療配套，也有更多成熟的大型企業。

當然有這麼多的優勢，就有著更密集的居住人口，也有著一個城市消費最給力的人群。

有這麼多的優勢，二手房增值空間並不會差，這也是為什麼我們看到很多的年輕人，更願意買市中心二手房，而不願意買城市邊緣的新房一個道理。

地段始終是房子增值空間裡面最重要的一個因素，大家更願意為地段買單，而不是願意為低房價買單。

這也是為什麼我們看到，好地段的二手房，要比距離市中心較遠的新房更具備市場流動性，而且上漲的時候漲幅更大，價格更貴。

第3個原因，人民幣在不斷貶值。

人民幣在不斷貶值可以說是一個不爭的事實，我們把它稱之為通貨膨脹。

通貨膨脹帶給我們的傷害無外乎就是存款和手裡的資金在不斷的打折，購買力越來越弱。

二手房也好，新房也好，都是我們普通老百姓最重要的資產。

房產也更是普通老百姓抵禦通貨膨脹的有利武器，也是他們最安全最穩健的重要資產。

人民幣不斷貶值的同時，房產卻在不斷的升值，二手房價格也在越來越貴。

第4個原因，風險的把控。

大部分的家庭買房，都是首付+房貸實現。大部分的城市在這一輪去庫存之後，才把首付款的比例提高的。

再早前，像重慶這樣的城市剛需買房，首套房首付兩成，貸款8成就可以實現。即便是現在提高之後，大部分城市的首套房，也可以通過首付三成+貸款7成實現。

換句話說，老百姓只需要付房子總價30%的資金就可以輕鬆買房，70%的資金由國家和銀行承擔。

房子對我國的經濟，對我國太重要了，對我們每一個人，每個家庭有特別的重要。基於風險的把控也不可能讓它下跌，它未來只會越來越貴。

這也是為什麼這些年我國的房價越來越貴，從1998年成立商品房以來，房價幾乎漲了20倍之多。

而每一次上漲之後，下跌也無外乎是5% ，10%這樣的幅度。根本不會讓它觸碰到風險的底線-30%。下跌15%的時候就會出政策維持穩定。

……

的確如此，在未來二手房還有增值空間。需要投資二手房的朋友，一定要注意在第一大點我們分享的幾個注意地方。

把二手房買的地段好一點，資源更優質一點，在未來增值的空間就會更強，流動性也會更強。

三，小結

總的來說，投資二手房需要注意的地方特別多，大家不妨參考以上我們分享的。

另外，一定要正確認識我國的房地產市場，未來的房價會越來越貴，畢竟城市化的進程還沒有結束。

而且房子的成本還在不斷的增加，麵粉都已經貴了，麵包還會便宜嗎？放在房地產市場也是適用的。

最後，要重點提醒廣大的投資買房者，想要投資房產賺錢，還得主要看二手房市場。

房地產市場的價值永遠在二手房市場，新房一旦轉化到老百姓手裡，它同樣是面對的二手房市場。

因此，作為地產投資人，更應該關注所在城市的二手房市場動態，多瞭解所在城市二手房的成交均價，尤其是最近半年，或者最近一年的，這些數據更具備參考價值。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

目前自住用房和房產投資已經成為社會廣泛關注的焦點，隨著房價居高不下，越來越多的人將目光投放在二手房上。與新建小區相比，二手房的周邊設施，交通情況等條件更齊全和完備，而且二手房更能真正反映房產價值的市場。

那麼，投資者在購買二手房時，應該注意下面八大關鍵問題。

第一，在購買二手房屋時，考察房屋產權是否明晰

購房者在購買二手房時，首先確認房屋產權是否清晰。不管地段多麼好，環境多麼優美，價格多麼低廉，如果沒有弄清楚房屋的產權問題，都不應該急著做決定。

1，弄清楚房屋是大產權還是小產權。

我們知道，小產權的房屋是未經過國家相關部門批准建設在農村集體土地或非法侵佔的土地上的房屋。更重要的是，交易上有很多限制，不利於投資者的資金回收。

同時，因為小產權房沒有房產證，還將面臨拆除的風險，並且一旦拆遷，業主也無法得到拆遷安置補償。此外，小產權很難獲得銀行和金融機構的抵押貸款。

2，分清房屋的戶主是誰？

房屋的所有人可以是多人，或是夫妻共有，或是父子共有，或是繼承人共有等。如果投資者想要購買這樣的房子，就必須和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

如果部分共有人在其他人不知情或是不同意的情況下擅自處理共有財產，那麼其買賣合同一般是無效的。有很多房屋糾紛案例，都是因為沒有全部所有人簽字，最後導致交易失敗。

3，弄清楚房屋有無債務糾紛。

當投資者購買二手房時，一定要弄清楚該房產是否已經被抵押，或是否有債務糾紛。投資者必須要求房主提供銀行按揭合同、抵押貸款合同、租約及貸款額、還款期限，已還貸金額、租金金額等詳細資料，避免以後出現經濟糾紛。

第二，使用權並不等於產權。

使用權房就是我們平時所說的共有產權房，房屋的產權屬於國家和業主共同所有，使用權人可以擁有房屋使用權和部分產權。

不過在一般情說下，使用權是不能交易的。對於購買二手房用做投資的買家來講，使用權房因為投資資金低、租金收益豐厚等優勢具有很大的誘惑力。

雖然目前市場上確實有一批交易使用權房的投機行為，但是其行為卻是違法的，投資者千萬不要被這些優惠政策所誘惑。

第三，調查清楚買賣房屋是否在租

目前我國房屋交易有一項不成文的規定，即“買賣不破租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同。這一點被很多不法分子利用，包括一些法拍房，也會利用這個漏洞。

很多二手房在轉讓時都忽略了這一點，在房屋還在租賃期時就急著賣出。如果投資者只注重房產證和過戶手續，而忽略了是否存在租賃關係，那麼就會給自己帶來不必要的麻煩。

即使你擁有的這套房屋的產權，但是你卻不能讓租客立即離開，這是原業主留下來的坑。

第四，選擇信譽好的中介

數據顯示，目前我國80%的二手房交易都是經過中介成交的。

因此，選擇信譽好，資質優良的中介對於投資二手房也十分重要。投資者尋找中介來交易的最主要目的就是尋找信得過的第三方來維護雙方的利益，一旦遇到了信譽不好的中介，將遭到很大的損失。

市場上的黑中介很多，一定要選擇知名度高、交易流程規範、工作人員專業度高的中介公司。

應該考察中介公司是否有明確的公司名稱、長期經營的地址，是否具有交易房產的資質，是否有良好的信譽，是否擁有合法的房地產經紀人等等。

第五，房齡應該是投資者主要考慮的問題

如果能買到5年內的房子，那就相當於次新房。一般10年內的房子在戶型設計還是園林設計上都沒有太大的變化。如果超過10年以上的房子，其設計就會有落伍的感覺。

所以投資者最好避免房齡10年以上的舊房子，在市場上很難賣上好價錢，而且在獲得貸款方面也具有一定的劣勢。

但是在大城市，市區裡的房子多數是老房子，而且年限在10年以上的很多，所以要權衡利弊，為了選擇交通便利的條件，房齡適度老些也可以接受。

第六，投資者應該考慮城市規劃的情況。

作為投資者應該瞭解房產所在片區的城市規劃情況，這個決定了片區未來的漲幅空間。主要包括短期內是否面臨拆遷、房屋附近是否要建高層住宅等情況。

有些房主可能是因為已經瞭解了該房屋在5~10年面臨拆遷，或是房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等情況才急於出售，所以投資者一定要指導這個片區近期的規劃情況。

第七，做好實地調查，明確房屋的具體情況

投資者在購買二手房時，一定要做好實地考察，明確房屋的具體情祝，並且在合同中寫清房屋的具體情況：包括地址、面積、樓層、朝向等。

目前二手房買賣合同是國家統一制式，所以也不需要太過擔心。但是要核查產證面積與實際面積是否相符。

如果發現實際面積與產權證上註明的面積不相符，那麼就應該在合同中註明。同樣，在合同中還要註明房屋中具體包括哪些設施。在交房前所產生的費用由原業主承擔。

第八，謹防中介出現一房多賣的情況

很多中介為收取更高的中介費，通常會採用一房多賣的方式，這也是市場混亂時候會發生的事情。

所以投資者就應該詳細地瞭解房屋的具體情況，謹防一房多賣的情況出現。

綜上所述：

房產投資是比較穩健的投資項目，長期看房產跑贏了大多數投資品，而二手房投資更是穩健投資中首選對象，二手房也是真正能夠反映其市場價值的房產。

不過並非投資二手房就是穩賺不賠的，要注意上面八個關鍵問題，避免投資房產時候踩坑。

蔣昊說經濟

買二手房一定要謹慎！

二手房由於一般是從個人手上買，各種情況都有可能會發生，以自己的親身經歷為例，曾經看好一套二手房，戶型、地理位置、配套設施、學位、物業管理等等各方面都相當滿意，價格什麼的也基本已經談妥，準備開始交定金，一個偶然的機會跟小區一個大媽閒聊的時候，發現原來這套房屬於銀行抵押房，房東在銀行做了抵押，貸款已經違約了，銀行馬上會進入處置流程……如果真的交了定金，那基本就是打水漂了，現在回想起來都覺得有點後背發涼。

總結起來，個人覺得購買二手房，需要注意以下幾點：

（1）前期一定要看業主的房產證，對產權進行真偽審核，最好是到房管局查驗一下。

（2）意向達成後，一定要及時和業主簽好合同，定好雙方的違約責任。因為從交定金到銀行做按揭一般都需要至少一個月的時間，如果房產價格上漲了，防止業主違約。

（3）還有一個細節，在支付房款交房時，物業交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一定要認真結清

至於二手房的投資價值，個人覺得情況要根據情況而定，當前國家政策對房地產市場是打壓的，二手房交易市場活躍度下降了很多，短期想大幅增值的可能性很小。

滄海一塵埃

很高興回答樓主的問題，二手房購買注意事項如下：1，戶型，個人認為，兩房的話，一定要選擇南北通透，朝南，房型正氣的房子，3房首選飛機戶型，兩南一北，客廳敞亮的房子；2，地段與交通，核心地段，大型商超，學區，地鐵旁無疑最吸引人；3，購房需求，看您是剛需型購房者，還是改善型以及投資型購房者，如果是剛需，那就嚴格控制預算，符合自己是最好的，改善型客人可考慮區位適當偏遠，空氣質量良好，而又離上下班不遠的地方，至於投資型，勸樓主放棄，除非全款購房，而且買入核心地段；4，房齡問題，裡面牽扯一個貸款問題，房齡老的房子，首付款比例高，貸款金額少，跟預算有關，全款客人忽略；5，房主賣房原因，主要擔心，房產是否反覆抵押，銀行按揭情況，有無一房多賣，這個問題只要去房地產交易中心拉個產調就能看；6，落戶問題，這個問題很大，房主如果有戶口在裡面，一定要配合遷出，馬虎不得；7，是否凶宅，這點我想是個中國人，沒有不忌諱的吧?8，個人購房資格與個人徵信問題，買房前一定要全方位調查好。以上個人愚見，希望對樓主有所幫助，謝謝！

老李論股堂

既然選擇買二手房，那你首先應該瞭解購買二手房的風險：

1.賣不破租：這是購買二手房最大的風險，原房主已經把房子長期租出去了（15萬租了20年），新房主必須遵守租約內容，也就是說嗎20年沒有房子使用權。

這種情況會發生嗎？會，很多炒房客家槓桿炒房，現在無路可走，斷供的非常多，能賣的都賣了，還是補不上窟窿。一房多賣，同時租賣，這種情況就會有可能發生。這種情況往往房價低於周邊房價，打官司法院也會支持租客，但不支持原房主，但是原房主已經是破罐子破摔，資不抵債，是個老賴，新房主沒有絲毫辦法。

通過中介購買二手房，買賣合同一定要有，中介連帶責任，對賣不破租的情況明確說明。

2.房屋交割後，水電費，物業費欠費的核實，如有欠費，可能也是一筆上萬元的費用，例：原房主可能從來沒有交過物業費，連續7，8年。

3.抵押風險：房子已經抵押，和第一種情況舉例類似，原房主可能收了首款，消失。

漫哥筆記

首先確定二手房的產權年限，是商用還是住宅。主要分兩大類40年產權（商業）還是70年產權（住宅），這裡不僅可能涉及落戶學區等問題，還與商業水電費還是民用水電費都有關係的。

然後是確定二手房年限，這裡主要涉及繳納稅費的問題，還有是否可以辦按揭（包括公積金貸款和商業貸款）。

通過物業公司、小區外的房產中介、住戶等，詳細瞭解一下要投資“二手房”所在小區內的一些基本情況。包括建築年代、入住率、綠化率、容積率、停車位、人車是否分流等情況。

接著驗房，實地仔細觀察二手房基本情況。包括樓層，朝向，漏水，格局，通風，陽光，裝潢等細節。

跟著可以在二手房所在小區周邊做基本配套的摸底調查。包括交通出行、購物中心、醫院、農貿市場、教育資源等

實時觀察當地關於房地產的政策及規劃情況。

出於投資二手房考慮，當然還要考慮租金及周圍樓盤的價格，計算投資額（是否有增長空間），牽扯到回報率問題。這個我自己建議還是最好多去幾家房產中介具體瞭解一下，至少還是可以參考一下他們的意見的。然後綜合上面五點決定投資與否。

最後我個人認為投資二手房應該最重要抓住兩個關鍵“學區”和“交通”，大家可以慢慢體會。

步驟閱讀

首先確定二手房的產權年限，是商用還是住宅。主要分兩大類40年產權（商業）還是70年產權（住宅），這裡不僅可能涉及落戶學區等問題，還與商業水電費還是民用水電費都有關係的。

然後是確定二手房年限，這裡主要涉及繳納稅費的問題，還有是否可以辦按揭（包括公積金貸款和商業貸款）。

通過物業公司、小區外的房產中介、住戶等，詳細瞭解一下要投資“二手房”所在小區內的一些基本情況。包括建築年代、入住率、綠化率、容積率、停車位、人車是否分流等情況。

接著驗房，實地仔細觀察二手房基本情況。包括樓層，朝向，漏水，格局，通風，陽光，裝潢等細節。

跟著可以在二手房所在小區周邊做基本配套的摸底調查。包括交通出行、購物中心、醫院、農貿市場、教育資源等

實時觀察當地關於房地產的政策及規劃情況。

出於投資二手房考慮，當然還要考慮租金及周圍樓盤的價格，計算投資額（是否有增長空間），牽扯到回報率問題。這個我自己建議還是最好多去幾家房產中介具體瞭解一下，至少還是可以參考一下他們的意見的。然後綜合上面五點決定投資與否。

最後我個人認為投資二手房應該最重要抓住兩個關鍵“學區”和“交通”，大家可以慢慢體會。

辰星小生

主要是看看房屋環境和適合自己的就好。一般個人買房中介公司會按程序幫你正規操作。價格周邊有對比。一般差錯不大。二手房一般也是實際價格。降價的現在基本上都是房開公司的新房。位置偏。高層房屋。二手房也可以看以前的業主賣房原因。有的確實是房子多。房子裝修好。自己有其他發展。可以買的。

進入關注

就目前和長遠的角度而言，投資二手房就是在往裡面砸錢。

二手房大部分是老舊的居民小區，都是上個世界七八十年代的福利房子居多，年代久，設施老化。除非政府徵地拆遷，不然一點升值的空間都沒有，而且還會年年價位下跌。另外二手房不僅交易手續繁多，而且超過三十年左右的房子，不能月供。銀行不賺錢賠本的買賣是不會做的。

再一個福利分房時代的房子基本上沒有電梯，在快節奏的便利社會，給人們帶來了極大的不便。

所以不看好投資二手房，手頭有錢的話還是買靠譜的大開發商蓋的期房吧。第一它是新房，第二它有電梯方便上下樓。關鍵買期房可全資.可月供，手續沒有那麼扯皮繁瑣。

2689春天的花兒

投資二手房以升值空間為考核指標的話要注意以下幾點:

1，地段 :交通便捷

2，內環境:綠化、水塘

3，外環境:學校、超市

4，同質:年齡結構、人口素質

5，遠景規劃

其次考慮戶型:

以正方和長方南北通透、中小戶型為好。

關鍵字: 二手房 財經 房價