2020年2月20號，央行公佈1年期LPR和5年期的LPR（貸款市場報價利率），1年期LPR利率下調10個基點，現值為4.05%，前值為4.1%；5年期LPR利率下調5個基點，現值為4.75%，前值為4.8%。
央行降息早有端倪，2020年2月17日人民銀行開展的2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。1年期MLF利率為3.15%，前期利率為3.25%，相比前次下降10個基點，而LPR利率等於MLF利率+加點組成，MLF是央行的中期借貸便利利率，每個月發佈一次，加點有18家銀行報價形成，18家銀行每個月的報價利率除去最低利率和最高利率以外，剩下的16個利率計算算術平均。MLF利率之前已經下降，所以LPR利率必須隨之下降。本次央行降息為了營造寬鬆的市場環境，支持企業復工。
LPR利率下降，我們認為房貸商業貸款利率是降息了，其實從短期看，只是新增房貸合同的利率下降了，而且取決於各地是否會變更房貸利率加點。存量的房貸利率短期內不影響。公積金貸款利率不變。
新增房貸合同月供肯定減少，存量房貸合同，月供是否減少，取決於重定價日期及對應的LPR利率，現在降息週期已經開啟，長期看月供再減少。
1、新增房貸合同（降息，月供減少）
2019年8月25日，央行發佈商業房貸利率和LPR掛鉤的政策，首套房利率不低於當月的LPR利率+當地加點下限，二套房利率不低於當月的LPR利率+60+當地加點下限，10月8日後的新發放商業性個人住房貸款均按此標準執行。
合同商業貸款利率參考的是最近一個月相應期限的LPR利率，現在簽署的合同參考的是2月份的LPR利率，因此2月份LPR利率下降，現在新增的房貸合同的貸款利率下降（當地加點不變的情況下），房貸降息了。
2、存量房貸合同
存量房貸合同要分兩種情況看，10月8號前簽署的房貸合同是固定利率或者是基準利率上浮模式，10月8號及之後簽署的是基於LPR利率。
（1）10月8日之前簽署的合同（月供沒有改變）
10月8號之前簽署的房貸商業貸款利率是固定利率或者是基準利率上浮模式，固定利率模式貸款利率固定，所以月供肯定沒有改變；本次改變的是LPR利率，老的基準利率沒有改變，月供不發生改變。
（2）10月8日及之後簽署的房貸合同
10月8號及之後簽署的房貸合同是基於最近一個月相應期限的LPR利率，利率重定價週期和重定價日由貸款人和銀行協調，本次2月份LPR利率下降，是否能享受到，取決於和銀行協商的重定價日。
- 重定價日早於2月20日（暫時無變化）
舉例：2019年10月10日簽署貸款合同，商業房貸利率參考10月份的LPR利率，加點數為10個基點，合同約定的利率一年調整一次，重定價日為每年的1月1日，2019年10月10日到2019年12月31日，貸款利率為4.95%（4.85%（2019年10月LPR利率）+0.1（加點）），2020年1月1日重定價，2020年1月1日到2020年12月31日執行4.9%（2019年12月LPR+0.1%）。本次LPR利率下降，暫時無法享受到。需要等2021年1月1日重定價日對應的LPR利率，按照現在降息的大趨勢，再次重定價日之後可以享受到降息。
- 重定價日晚於2月20日（取決於重定價日最近一個月LPR利率）
舉例：2019年10月10日簽署貸款合同，商業房貸利率參考10月份的LPR利率，加點數為10個基點，合同約定的利率一年調整一次，重定價日為每年的3月1日，2019年10月10日到2020年2月28日，貸款利率為4.95%（4.85%（2019年10月LPR利率）+0.1（加點）），2020年3月1日重定價，2020年3月1日到2021年2月28日執行4.95%（2020年2月LPR+0.1%）。本次LPR利率下降，可以享受到，月供減少。如果重定價日對應的是3月及之後的LPR利率，應該也可以享受到降息，因為現在是降息的大環境，後面的利率不會上調。
因此，存量房貸基於LPR利率，月供會減少，因為降息的週期已經開啟，只是早享受降息還是晚享受的時間問題。
存量浮動利率（基準利率）轉換為LPR利率後
2019年12月28日，人民銀行發佈了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換，之前按照基準利率上浮的房貸利率需要轉換為固定利率或者LPR利率，LPR利率一年調整一次，固定利率合同期限內利率固定。本次調整開始時間從2020年3月1日開始，2020年8月31日結束。
基於LPR利率的貸款合同利率=LPR利率+加點組成，貸款利率轉換最重要的是每個人加點數確定，加點數整個合同期限不變，貸款重定價週期和重定價日由貸款人和銀行協商確定，重定價週期最短為一年，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值）。
舉例， 假設簽署的房貸利率為基準利率4.9%（不上浮），且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，2019年12月5年期LPR利率為4.8%，轉換後的加點數=4.9%-4.8%=0.1%，整個貸款合同的加點數全部為0.1%，轉換時的貸款利率不變，4月30號為轉化基準定價，則2020年4月30日~2020年12月31日的貸款利率依然是4.9%（2019年12月LPR4.8%+加點（0.1%）），2021年1月1日重定價，2021年1月1日到2021年12月31日執行（2020年12月LPR+0.1%）。
因此：存量浮動利率（基準利率）轉換為LPR利率後，雖然2月份LPR利率下降了，但是因為轉化時利率保持不變，短期內月供不改變，現在降息是大趨勢，重定價日之後可以享受到降息。長期看，月供也是減少的。
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