總部位於多倫多的Granite REIT（GRT-UN-T ）首席財務官Teresa Neto 是最近發佈了關於多倫多地區的工業指數報告。
她說，在線銷售僅佔2019年11月加拿大零售總額的4.4％。相比之下，美國在2019年第三季度為11.2％，在某些歐洲和亞洲國家中則佔15-20％。
“在加拿大，我們在電子商務方面仍然有廣闊前景。”
“這將繼續推動物流、電子商務和倉儲，而且加拿大主要城市正在經歷人口增長。每年，我們能夠吸引320,000至340,000外來居民。”
一、2019年工業租金暴漲
BentallGreenOak董事總經理兼投資組合經理克里斯蒂娜•亞庫奇（Christina Iacoucci）表示，2019年工業租金“剛剛爆炸”。
例如，多倫多的工業租金增長了20％。這有助於擴大工業和住宅之間的總回報差，該指數是表現第二好的部門。
Iacoucci說：“在住宅方面，租金也有所增長，但是人們可以負擔的房租與房屋所有權之間將有一個上限。” “在住宅方面正在放緩的另一件事是，新建房屋的需求、壓力和變動很大。
“建築成本飛速上漲，並確實減慢了新的專用租金的開發速度。”
Neto指出，租金僅佔物流公司成本的5％，而運輸則佔30％至40％。
她說，通過減少2％的運輸成本，租戶可以承受租金的大幅上漲而不會遭受太多損失。
二、工業發展是一個挑戰
Neto表示，儘管有更多的行業發展願望，但電子商務正在推動30％到40％的增長，但由於缺乏土地，這在溫哥華和多倫多是一個挑戰。她補充說，租金還必須在每平方英尺10至12美元之間，才能在這些城市獲得5％的回報。
這導致公司尋求替代品以重新開發為現代工業資產。稀缺的土地也導致Granite在美國和德國進行了大部分近期開發。
Neto認為，食品和藥品的冷藏將是電子商務和倉儲增長的下一波潮流。
她說，荷蘭和德國的送餐領導者開始用人工智能做有趣的事情，她相信這也將進入加拿大。
三、重新定位表現不佳的零售網站
Iacoucci表示，一些表現不佳的零售場所可能會轉變為最後一英里的輕工業用地，甚至可能獲得更高的租金。
“我認為並非每個站點都適合居住，但對最後一英里的交付有巨大需求。很難找到足夠大的地方來容納這些配送貨物中心。”
世邦魏理仕（CBRE）執行副總裁兼董事總經理喬恩·拉姆斯卡（Jon Ramscar）承認零售場所的重新定位，以及在主要市場的綜合用途重建。
但是，他說，這樣的舉動在二級市場和三級市場中的潛力較小，在這些市場中，零售業績通常較差。
Ramscar補充說，零售業正在回撤，因為以前在那裡投資的大量資金現在將用於工業。
四、共享辦公將繼續
在辦公室方面，Ramscar說，共享辦公的空間將繼續存在。
在去年下半年開始重組之前，WeWork正在以不可持續的速度消耗現金，Ramscar表示，該領域還有其他公司在運營，由於需求，世邦魏理仕正在與許多公司合作。
Ramscar說，多倫多市中心的空置率是北美最低的，新建築的預租率為80％。由於沒有太多可用的辦公空間選項，因此共同工作的站點可以填補空白並提供有價值的服務。
五、大型基金經理正在走向全球
小組主持人兼REALPAC首席執行官邁克爾·布魯克斯（Michael Brooks）詢問了大型基金管理公司走向全球和多元化的近期趨勢。
多倫多的永明金融有限公司 （SLF-T）合併了2015年收購的北美房地產和物業管理公司Bentall Kennedy，以及去年的全球房地產投資公司GreenOak Real Estate的合併，創建了BentallGreenOak。
該公司目前為大約750家機構客戶管理著約630億美元的辦公、工業、零售和多住宅資產。
Iacoucci說，這些舉措是Sun Life為響應機構投資者的需求而做出的。
他們對房地產越來越感興趣，因為與債券、股票和債務相比，房地產提供了更好的回報，並且他們正在尋求進一步的投資組合多元化。
Iacoucci說：“如果您在加拿大境內看，只想投資那麼多的地點和資產類型。” “我們需要擴大客戶範圍。”
“我認為像我們這樣的許多公司都將這視為能夠提供這些全球多元化業務的競爭優勢。”
六、在加拿大的外國投資
布魯克斯說，全球十大房地產投資者中有五位是加拿大人。他詢問外國房地產投資進入加拿大的情況。
拉姆斯卡爾說，2016年加拿大房地產的外國投資中有70％是中國人，而去年則有70％是德國人。
他指出，加拿大仍然是投資的避風港，並且正在成為更大的技術參與者，因此加拿大房地產的外國需求在多倫多和溫哥華仍然強勁，並且在蒙特利爾正在增長。
七、環境、社會與治理
儘管養老基金和主要機構投資者多年來一直在處理環境、社會和治理（ESG）問題並進行報告，但上市公司現在將其作為重中之重。
Neto在談到Granite REIT時說：“在過去的12個月中，我看到了一個巨大的轉變，我們的投資者要求越來越多的ESG信息。” Granite REIT的市值為39億美元，在北部管理的資產為45億美元。美國和七個歐洲國家。
“作為工業房地產投資信託基金，這是一項挑戰，因為我們的大多數租賃都是三網合一的，租戶管理著大部分的能源使用。”
內託說，全球汽車零部件供應公司麥格納國際公司（Magna International）將不會共享信息。麥格納國際公司是Granite最大的租戶，佔其收入的40％。但是，它會生成自己的ESG報告。
Granite要求租戶提供ESG信息，並儘可能多地收集，並將報告其擁有的資源，同時還將資金投入其自身的ESG計劃。
Neto說：“當養老基金開始報告ESG時，工業投資組合就被排除在外了。”
“如果我們不準備與投資者就ESG進行溝通，這對我們來說將是一個問題，我們將限制我們獲得資本的機會。這對我們的回報來說是一件壞事。”
螺號網，海外房產置業專家。
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