最近房地產最關心的事都和央行有關：
央行的報告稱，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
這已經不是第一次了，最近包括財政部、央行都在重申這句話。其實很容易理解。房地產的確不可能再允許炒作。但穩定房地產政策的措施也肯定會頻繁出現。
昨天又很多朋友留言說房地產肯定會大幅下調。偉哥的回答是看2月20日的5年期LPR，如果不降還是4.8，那麼代表了房地產真是要完蛋了。
結果，央行選擇了全面降息，也就是說，說的並非很多人理解的情況。那麼影響如何：簡單的看看，
當然因為非對稱降息，5年期只降低了5個點，證明了，別指望大規模救市。但降息了，證明了金融政策取向是穩樓市，刺激實體經濟。
首先：不論存量貸款還是新增貸款，都有望享受降息的利好
因為全國利率執行各不一樣，所以按照基準計算，5個點的房貸利率變化簡單的所就是，貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。
其次：這只是開始，從趨勢看，降息還將持續
央行公佈的去年12月金融機構貸款加權平均利率，較9月下降18bp至5.44％。其中一般貸款利率下行幅度較大，環比下降22bp至5.74％；票據利率環比下降7bp至3.26％，個人住房貸款利率環比上升7bp至5.62％。2019年末金融機構超儲率為2.4％，與上年末持平。
央行指出，2019年MLF和逆回購操作中標利率分別下行5個基點，貨幣市場利率中樞也有所下行。在解釋2月初的降息操作時，也提到流動性投放推動貨幣市場和債券市場利率下行，並將進一步推動貸款市場利率下行，有利於降低資金成本，支持實體經濟。
在經濟下行壓力之下，貨幣政策仍會趨於寬鬆，中國的降息週期會繼續。
第三：全國性的房地產穩市政策集中在“救企”
在歷史上2月份慣例是政策少的月份，因為春節等影響。但在2020年因為疫情影響，全國房地產政策井噴。不完全統計，2020年2月份全國已經有超過40城市發佈了多次房地產政策。大部分都有關疫情下的房地產市場調控。
40多城市發佈的房地產政策主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，還有就是預售加快政策。個別城市也有針對契稅減免購房補貼，但只要個別三四線城市。
已有至少濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等10幾個城出臺土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。
多地發佈房地產政策，的確一定程度上緩解了房地產企業的資金壓力，特別是減緩土地出讓金交付，對於很多之前拿地企業有很大作用。
另外，預售資金的監管政策放開，對於企業資金壓力緩解也有很大作用。
包括蘇州等城市，針對之前土地要求現房銷售等政策修改，有利於緩解過去2年拿地企業資金鍊。加快企業供應房源入市。
但目前的房地產政策基本都只針對節流有一定的影響，對於房地產企業來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。
目前全國各地售樓處基本關閉，而工地也都停工，這種情況下，現有的房地產政策肯定已經不合時宜。對於全國市場來說，應該在房住不炒的基礎上，放開剛需和改善購房。
短期看，目前的房地產政策對房地產資金鍊的緩解影響不大，應該有更多城市出臺更多的穩定經濟、穩定房地產措施。
第四：雖然降息不是為了刺激房地產，但肯定有穩定房地產的作用
LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。
因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現5年期降低，對於房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度，後續繼續降息可以期待。
但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優質區域、優質貸款者，不排除後續房貸利率的繼續輕微下調。
不同城市之間，房貸的利率差距巨大：
全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執行基準優惠，而其他城市基準上浮，與房地產調控無關。每貸款100萬，上海的購房者30年週期內，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。
lpr降息，對房貸客戶有降低購房成本的作用
整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩將是主流。整體看，房地產市場遇到了歷史性困難，這種情況下，僅僅降息對房地產市場的影響不大。降息的作用要低於沒有疫情下的市場。
後續市場針對首套房貸利率應該有寬鬆的趨勢。
如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調控的方向。
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