幸福來得太突然，蘇州的房地產開發商今天收到了土地市場派發的“紅包”。
當地自然資源和規劃局發佈新政，不再統一要求出讓地塊設置封頂銷售和現房銷售的條件。
先來解釋下，封頂銷售和現房銷售的規定出臺於2016年，也就是本輪史上最嚴房地產調控啟動的那一年。
為了抑制土地投機，蘇州給每塊地設定了指導價，如果房企競拍超了這個價位，後續樓盤預售必須要等主體建築結構封頂；
如果競拍激烈到報價超過指導價25%以上，就進入一次性報價，大家都出一個最終價格，其中選一個最接近平均價的報價成交。對於這樣的高溢價土地，要求必須現房銷售。
新政對蘇州樓市最直接的影響是，由於疫情防控而停工的項目，不用等封頂或竣工，就可以入市預售了。
而更深遠的意義在於，開發商的“首付”降了，可以考慮重啟大規模拿地計劃了。
而這件事，不只是發生在蘇州。
01
開發商的“首付”不只是地價
開發商的“首付”，即拿地成本，不單單是一個價格的概念。
首先，在當前房地產融資渠道上，加槓桿拿地或者揹著銀行炒地皮，是不被允許的。
無論是公司債、美元債、銀行貸款，還是信託、委託貸款、私募這類非標，監管層都要求募資不能用來拿地。
所以目前房企的拿地成本，絕大多數是自有資金，和我們普通人購房的首付本質上趨同。
其次，開發商的“首付”是一個複雜的概念。它包含最重要的地價因素，還暗藏著競拍保證金、土地款支付方式、土地開發條件、自持面積、預售條件、預售款支配權限等等。
搞不懂？看看碧桂園創始人楊國強對拿地的要求就一目瞭然了：
地價要比城區明顯便宜、要熟地不要生地（整備好的可以直接開發的土地，不需要拆遷的）、土地款支付要分期、一期樓盤開發佔總體貨值要超過70%、預收款和銀行按揭回款要隨時能支取。
可見，這些暗藏的因素也很重要，尤其對於高週轉策略驅動下的房企。
最後，要知道，蘇州不是第一個降低開發商“首付”的城市。疫情防控以來，全國多地都出臺了相應的政策。
最典型的，比如無錫新政規定，樓盤完成25%以上投資額即可預售，不再以樓盤建設進度為預售條件；
比如上海新政規定，疫情期間逾期未繳納土地出讓金的，不算違約，也不收滯納金；
比如西安新政規定，土地競拍保證金調降到起始價的20%。
02
土地市場發生了什麼
開發商“首付”的微調可能引發蝴蝶效應，比如在北京，最近土地市場冒出了不限房價地塊，樓市大環境、競拍條件、地價水平，都沒變，但還是燃爆了房企的投資熱情。
前後對比一下北京的土拍市場。
過去三年一共出讓了不到10宗不限房價地塊，今年截止到2月18號15塊地有11塊不限價；2019年全年土地出讓金成交1672億，今年截至目前596億；去年中報確認營收只有180億的綠城中國，過去5天豪擲144多億在北京拿了3塊地。
疫情當前，樓市有多冷，土地市場就有多熱，北京土拍的熱潮幾乎是全國一二線城市的縮影。
據CRIC重點監測的城市來看，1月流拍率僅為3.1%，較上月大幅減少，是近一年來的最低位；最高溢價率紀錄出現在紹興，高達714.26%；重點一二線城市的溢價率，隨著優質用地成功出讓的帶動下回升至10%以上，創半年來新高。
仔細看土地市場上頻繁參拍舉牌的開發商，央企國企是出鏡率最高的：華潤、保利、招商蛇口、綠地、華髮四面出擊，別忘了綠城中國現在也算央企下屬公司，大股東是中交集團。
反倒是萬科、恆大、碧桂園和融創沒怎麼露面。這些民營龍頭在地價回升前，就已經抄底了，目前的溢價率，在他們看來有點貴。
03
房企此時加倉土儲面臨挑戰
趁著“降首付”補倉拿地，對開發商而言有利也有弊。
比如綠城在北京拿下的臺湖和舊宮地塊，都位於五環外的非主城區，區塊內一方面有存量限價房樓盤，另一方面未來還有大規模用地出讓的計劃。
儘管綠城這兩塊地都不限價，但在周邊限價項目的夾擊下，溢價空間也很有限。
具體而言，臺湖地塊成交樓面價每平米29600元，舊宮地塊成交樓面價每平米37000元，兩地周邊最近成交的限價房，臺湖萬科城市之光均價是50000元左右，舊宮首開保利熙悅林語均價是52000元左右，都是精裝房，按照這個價位扣除建安加裝修成本，綠城在拿地樓面價之上的利潤空間也不多了。
如何在當前北京樓市環境下突圍實現快速去化？對於本就不擅長高週轉的綠城而言是很大的挑戰。
綠城的挑戰，也是所有此時扎堆拿地的開發商所必須面對的。土地出讓放量會進一步推高站在高位上的樓市庫存，進一步降低市場對房價上漲的預期。
好處在於，之前想做規模的房企，又迎來了投資積累貨值的窗口期。
04
剛需可以入市了
對於剛需購房者而言，開發商“降首付”是好事。
一方面，越來越多土地入市將轉化為樓盤，選擇更多了，說不定還能有些許折扣；
另一方面，由於過去三年開發商在一二線城市的“首付”成本較高，所以他們只能通過施工環節多省出些利潤，樓盤質量下滑是通病，後市這種情況可能會有所改善。
對於二級市場投資者而言，土地市場的過熱意味著對待地產股要謹慎小心了。
別忘了，去年上半年正是土地市場的投資過熱，招致了房地產融資監管的再升級，政策趨緊也打擊了地產板塊的估值重塑過程，使得地產股普跌甚至超跌。
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