第一部分：市場定位
一、宏觀市場分析
1、經濟社會概況
- 區域環境
- 社會經濟
- 歷史沿革
- 城市定位
- 人口分佈等
簡要分析地區目前的人口、經濟、城市化水平、人民收入等；可將本案區域與省內不同城市作簡單比較。瞭解項目所在城市（區域）的社會、經濟狀況等，確定項目定位的宏觀環境
2、政策環境分析
- 相關政策簡介（頒發時間、部門，內容簡介等）
- 政策影響分析（對房產影響、對本案影響）
重點分析國家、地區目前施行的、土地、房地產方面相關政策，評估項目的政策風險。
3、地區城市規劃
重點分析地區未來的城市發展方向及城市功能分區，以及地區的發展方向與承擔的城市功能。
二、項目區域發展現狀及規劃分析
1、區域現狀研究
- 交通環境（主要幹道、公交站點）
- 景觀環境（景觀等相關可利用資源）
- 生活配套（商業、醫療等）
- 傳統認知（當地人對區域認知）
配圖標示配套要素，交通配套，生活配套包括商業、醫療、教育、休閒娛樂、景觀環境等。圖上標出本項目所在地。
2、區域發展定位
- 區域發展定位
- 重大城市建設項目
- 區域規劃對本案的影響
重點把握本案區域的發展定位，規劃中的重大建設（道路建設、區域重點工程等）以及對本案帶來的影響。
三、區域房地產市場研究
1、市場發展回顧
分析區域住宅市場的發展過程，把握區域住宅市場的發展階段。
2、區域市場分析
1）、樓盤分佈及區塊特徵
- 樓盤分佈及區塊劃分
配圖標示區域樓盤分佈情況，根據樓盤分佈特徵劃分區塊，簡析各區塊特徵。
2）、各區塊產品供應分析
- 戶型面積（主力戶型）
- 價格分析（單價、主力總價）
- 銷售分析（面積段、總價段銷售情況，分析消費者接受度）
- 主要賣點（區域項目推廣賣點分析）
- 客群組成
- 典型個案分析（產品、規劃、價格、銷售等）
- 附圖（樓盤分佈圖）
3）、供應量及供應節奏分析
- 市場存量（推出未銷售完成量）
- 潛在供應量（未推出的量）
- 供應節奏（短期、中期、長期）
四、借鑑個案研究
類似借鑑個案分析
- 重點分析類似項目的產品設計、小區規劃等
- 重點分析類似項目的開發策略、推廣方式、社區配套等
五、項目潛在客群分析
1、典型項目客群分析
- 客群基本特徵（年齡、家庭結構、來源、收入等）
- 客群需特徵（購房關注點、產品偏好、配套需求等）
區域已購房者是經過市場驗證後，確實存在區域客群。因此對該類客群的分析，對項目的客群定位有較大的指導意義。
2、客群需求特徵分析（採用深入訪談方式深入挖掘客群特徵）
1）、本地客群需求特徵分析
- 客群基本特徵（年齡、家庭結構、來源、收入等）
- 客群需特徵（購房關注點、產品偏好、配套需求等）
2）、外地客群需求特徵分析
- 客群基本特徵（年齡、家庭結構、行業、收入等）
- 客群需特徵（購房目的、產品偏好、配套需求等）
3、客群細分及特徵總結
針對區域內可能存在的潛在購房客戶群，從人群的物理屬性（年齡、家庭結構等）與精神屬性（購房關注點、價格取向等）兩層面，將區域潛在客群分成幾類，並分析各類人群的需求特徵。
4）、項目開發機會分析
通過對潛在客群的細分，確定項目可進入的幾個細分空間，結合各類細分市場供應特徵，分析各類細分市場的發展態勢，並著重分析本案在各細分市場的開發機會與取勝關鍵點。
附：項目開發機會分析表格
細分市場需求產品供需現狀開發機會分析取勝關鍵是否可進入細分市場1 細分市場2 細分市場3
六、項目定位探討
1、項目SWOT分析
- 優勢（S）
- 劣勢（W）
- 機會點（O）
- 威脅（T）
基於項目SWOT分析的競爭策略發揮建議：發揮優勢，彌補劣勢，利用機會，規避威脅。
2、客群定位
- 目標客群的基本特徵：客戶來源、家庭結構、置業類型、購房用途、年齡、身份、收入情況及價格承受力等。
- 客群的需求特徵：購房關注點、產品力偏好、購買方式、主要訴求點等。
3、檔次定位（總價範圍）
找到項目的產品所處的產品檔次梯度，從總價範圍、戶型面積、產品水平等方面對本項目進行卡位。
4、戶型配比建議
5、項目相關建議
- 入市策略建議
- 營銷方式建議等
五、公建部分定位探討及建議
- 參考案例分析
- 功能定位建議
- 開發模式建議
第二部分：產品建議
一、住宅產品建議
- 項目規劃分析與建議規劃指導原則整體配比與功能分區規劃排布
- 項目開發建議
- 開發策略建議
- 各期開發產品建議
- 戶型建議戶型目標人群與使用功能分析戶型種類戶型配比參考戶型圖
- 建築風格分析建議
1）、風格選擇分析
- 色彩
- 立面處理
- 其他細節
2）、相關建議
針對提出的建議，提供參考圖片和簡要說明。
- 景觀環境建議結合基地與周邊進行景觀環境資源分析項目景觀環境營造的目標分析方案分析與建議
- 邊界
- 場所
- 出入口
- 通道
- 標誌
- 周邊
- 健康節能方面的建議建築節能的市場需求分析相關標準分析常見建築節能材料與技術介紹本項目健康節能方面的賣點建議
- 硬件配置與智能化建議安防系統建議信息網絡與信息管理建議
- 小區配套建議會所建議其它配套建議
- 物業管理建議服務方式建議服務內容建議
閱讀更多 捌歳 的文章
關鍵字: 想象偉大的一平方公里 美好，一直在身邊
