近日各上市房企陸續公佈2020年1月銷售成績，整體來看，1月本來就是房地產行業的傳統銷售淡季，新型冠狀病毒疫情更是重創了房企銷售。根據公告及克而瑞數據整理顯示，2020年1月TOP100房企全口徑銷售額較去年同期下降12.7%，即使是頭部房企也未能例外，34家去年處於千億規模之列的房企中有25家合同銷售金額同比下滑，下滑幅度超20%的有12家。
克爾瑞數據顯示，中梁控股1月份銷售額一反前幾年高歌猛進的速度，同比下滑達到29.72%，這或和公司土儲項目主要集中在三四線城市有關。在三四線城市槓桿率依然較高、今年返鄉置業潮再度不及預期的情況下，中梁控股的銷售回款以及現金流或將面臨考驗，這也將影響公司本已高企的融資成本。
1月銷量下滑近3成
中梁控股作為最後一家上市的TOP20房企，近幾年的銷售額依然保持較快增速，2019年全年實現全口徑銷售1525億元，較2018年的1288.7億元同比增長18.3%。作為年銷售額超1500億元的頭部房企，今年1月份僅實現74億元的銷售成績，同比下降29.73%。
事實上，中梁控股的銷售疲軟在去年12月就已有所表現。每年的12月作為眾多房企年底完成銷售業績的關鍵月份，不少房企的銷售成績是喜人的，而中梁控股去年十二月銷售額為220億元，較2018年12月基本持平，但銷售均價為9100元/平方米，較此前11月份的10700元/平米和全年的10300元/平米折價15%、11.65%。
儘管中梁控股在2019年完成了全年的銷售目標，但從今年1月份的銷售成績來看，中梁似乎並未有在去年末故意“不發力”的情況。今年一月銷售成績在去年同比下滑的基礎上再次下滑，或許和三四線城市返鄉置業潮接連“失約”有關。
三四線土儲或面臨考驗
2019年中報數據顯示，中梁控股的權益土儲面積達到4200萬平方米，其中三四線佔比分別為64.1%、17.7%，合計達到81.8%。自然地，公司去年上半年的銷售額也多來自於三四線城市，分別為377億元、90億元，合計佔比達到73.3%。
前幾年，棚改貨幣化極大地刺激了三四線城市的購房需求，帶動了一二線房價的走高，並最終促成上一輪房地產大牛市，在這輪可以說是由三四線城市帶出來的牛市中，走出來的不僅只有中梁控股、碧桂園、中國恆大、新城控股也都是受益者。但棚改貨幣化突然熄火，槓桿已不再低的三四線城市的購房需求或將面臨巨大的挑戰，連續兩年返鄉置業潮失約更是佐證了這一趨勢。中梁約8成三四線土儲在上一輪節奏是精準踩點，在下一輪行業調整的“白銀時代”或將變成“燙手山芋”。
自公司上市以來公佈的近半年[A1] 的銷售單價分別為9800、10900、10800、10700、9100、10200元/平米，儘管今年1月有所回升，但仍難掩三四線房價疲弱的走勢。相比之下，Wind數據顯示，百城住宅價格指數中，三線城市的價格儘管增速有所下降，但依然維持著同比為正。
當前，中梁控股的盈利能力較為一般，2019上半年銷售毛利率為24.49%，淨利潤率僅為9.23%，若三四線城市房價持續疲軟、週轉減緩，將對公司的盈利和現金流造成較大影響。
現金流影響融資成本
在上市前，中梁控股的槓桿率一直高企，這也使得其融資成本一直處在較高水平。數據顯示，2015年、2016年及2017年中梁淨負債率分別為1335%、1790.2%、339.5%。而2018年中梁的總權益為67.54億元，較去年末增長了186.92%，總權益驟增降低了淨負債率，2019年為43.5%，但並未實質降低公司的融資成本，公司的資產負債率仍高達95.25%。
2019中報顯示，中梁控股的穆迪評級為B1，與同樣融資成本高企的佳兆業評級相同，近幾年公司的平均融資成本均不低，2019年更是升至10%。在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，中梁控股的短期債務佔比為50.23%，一年到期的債務佔比相對較大，儘管賬面資金足夠覆蓋短期債務，但是有129.6億元為受限制現金，16.96億元為已抵押存款，真正能用的現金及現金等價物只有100.64億元，而一年內要支付的計息銀行及其他借款達到144.67億元。
中梁控股近幾年快速突進是的公司現金流狀況堪憂。經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源，2016年來，中梁的經營現金流多數為大幅超越淨利潤地流出的狀態，而籌資現金流為流入的狀態。
現金流表現不佳，債務結構不盡合理，短期償債壓力不小，資產負債率高企，土儲主要集中在三四線城市，這些因素共同決定了中梁控股的融資成本。2020年的銷售回款的好壞是上述問題以及融資成本走向的關鍵決定因素，而1月不理想的銷售數據則開了個不好的頭。（新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩）
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