過去的一年，廈門的樓市土壤被深刻改變！萬科鬱亮曾說「農民不用預測未來天氣」，我們補充沒說出口的後半句「應該關心腳下土地肥瘦，能長出什麼」。
過去一年，廈門土壤變化令存量博弈暴露無遺。全市一手住宅成交額回暖達553億元，庫存卻連續突破200萬方、300萬方兩道檻，去化週期達38個月的新高。在去化流速變慢的同時，目所能及的2020，高價地與低價地遭遇在同一個時間奇點，各項目之間的求生碰撞前所有未激烈。
過去一年，激盪變化倒逼產品力，新戶型新建築形態接連湧現，這不是廈門樓市最火爆的時代，卻開啟了產品上最具活力的時代。先劇透大家一個粗暴的結論：順銷卡殼的項目，今年再不想方法跑，請做好站崗5年的打算。
一、三個維度看全廈門神仙戶型
我們通過前幾篇數據推演，預判了廈門在2020的遭遇，成交規模穩步有漲，房價高位企穩，低價地集中入市。大家可以閱讀歷史文章回顧。而這些背景動因，直接導致成交結構越來越分化：
一方面政策限制房票變貴以及二胎開放，催生首置和首改傾向一步到位，三房佔比明顯增多。另一方面總價門檻攀升，購房降檔減配，舒適性需求讓步空間功能性，戶型趨向小型化。
總的來說，購房降檔減配背景下，戶型小型化是必然的。同時由於市場流速減慢，新舊產品同時交鋒，不同板塊不同項目，同板塊不同項目的差距正被拉大。
*以下戶型，全部來自廈門2019年新房入市產品*
1、戶型小型化，降維主導市場
過去，常見三房面積段在85-99平，戶型結構或為「凸」型，即南向兩開間；或「日」型，即長進深短開間。這些都不容易做到戶內全明，空間高效利用。
2019後，特別是下半年，新推三房呈小型化，75-89平產品段增多。並且，傳統大三房才有的「南向3開間」，開始在相對小面積段上出現。
這種變化用時髦話叫，地產供給側改革，其背後的動機，是市場流速變慢和高地價倒逼。新供產品若不做差異化，在和存量房源PK時，就不具備競爭力和溢價力。
2、好戶型角鬥，激盪中迭代
在戶型競爭中，我們還發現兩條螺旋趨勢。
一條螺旋向上，後發新產品不斷創新帶來驚喜。95平即可做到傳統大三房的賣點；89平左右就有標準的兩衛格局；甚至73平都能實現三開間朝南。
另一條螺旋則向下。拿地早報建早，卻因地價過高銷售遲滯的項目，產品入市就過時。被不斷湧現的新品、更新品輪番圍剿。若非在超級地段，或者用價格糾正錯誤，可能要在廈門一直站崗。
3、降維是藝術，警惕小型化臨界點
小型化的降維，能帶起項目流動性，但降維也要警惕臨界點。聰明的降維跑出溢價，太聰明的擊穿主力客群承受極限，如2房50平下限3房的70下限，屆時有效市場需求將銳減，成交量會明顯回落。
所以在2019會看到，戶型不是越小越熱賣，有的地段反而大戶型漲價空間多。在信貸收口背景下，換房成本變大，如何用好每一次房票，做出最優的戶型選擇呢？
二、「小型化、標準、大型化」，哪種戶型是硬通貨
無論是剛需或改善，將來都是二手市場賣家，所以局長認為看新房也要帶著二手市場邏輯，才能在市場供給增多，產品加劇分化的2020年，客觀做選擇。
所謂二手市場邏輯，即考察兩點，增值空間和流動性，背後代表了持有價值變現價值。首選，要預判你的房子將來賣給誰？
1、二手買家不同時
將來面對改善買家，中大面積將是首選。總價超300萬後，90-100平銷售好過90平以下。因為改善客第一關注生活改善，其次才是價格。大面積利用單次房票機會，漲幅總收益也大。
將來面對剛需買家，應該小面積，在總價200萬以下，60-80平與60平以下銷售最好。數據說明兩件事，廈門剛需對總價極敏感，同時也看重功能性。所以同價位60-80平流速快過60平。
2、不同板塊機會不同
上一步分清了二手市場上改善和剛需的偏好，這一步將看到不同板塊，能吸引的改善和剛需數量是不同，這影響房產交易流動速度。
在新興板塊，配套和產業更新慢，未來3-5年，二手走量的是剛需小戶型。
在熱門板塊，配套學校商業迎來兌現，但新建學區成績未彰顯，配套還需要時間轉化為人氣人流，主要是首改中大戶型走量
在成熟板塊，學區明確，生活氛圍成型，主要吸引二改和品質改善，對於頂層購買力而言，大戶型走量。
三、進化購房思維 買房變技術活
從戶型分化見微知著，廈門步入調整期的大背景，各類產品、各個板塊都將走出相對獨立的市場行情，這些變化導致買房變成一個技術活。不再是買得起或買不起，老婆喜歡或老媽喜歡的二元選擇。選錯了產品和板塊，就踩進馬太泥潭，別奢望還有單邊上漲行情帶你翻盤。
那麼作為普通購房者，應該用什麼樣的著眼點看清房產本身價值？在本篇最後，評測局梳理了幾點實操方法，每一條都是踩出來的血淚教訓：
✔︎ 不要光看房子，一定先看板塊。新興、熱門、成熟機會不一樣。新興有低價進入，長期持有的價值。熱門在兌現期，配套價值集中會體現到價格上。成熟佔有核心資源才確保流動性。
✔︎ 不要一味看總價。在二三十年的貸款週期裡，一點總價差攤在月供上，差距甚微。但卻會影響你能進入什麼板塊，未來機會多寡。
✔︎ 除非有超級購買力，請避開所謂樓王。樓王是個營銷產物，所謂正對中庭、景觀面最優的特色，在二手市場裡對估價影響有限。樓王唯一比同小區對手多的是持有成本。
✔︎ 如同樓盤，選擇將來的流量戶型。比如說在改善型社區，小戶型不是流量盤。首先改善買家購買力強，首要選擇是舒適性，同社區傾向大戶型。剛需看小戶型在意價格，在不同社區同戶型段，改善社區售價一般最貴，反而是短板。
✔︎ 學區好，才一定買小。因為房產主要價值是學區附加值，這時候小戶型是流動性強硬通貨，必選。
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