2月16日晚，吳曉波正在線上直播《危機下的企業自救計劃》，在互動環節，拿到第一個觀眾問題後，這位財經作家會心一笑。
“今年房價會不會降？對於人口淨流入的核心城市，不會有什麼大問題，但接下來，大家會看到一些資金壓力較大的開發商開始進行降價促銷、搶跑自救。”
2個小時前，就在這場線上直播間外，恆大正式宣佈全國項目7.5折銷售，一時業界震動。
12年後的再次自救
許家印記憶深刻的上一次7.5折賣房，是在2008年。
回憶起那場兇險萬分的金融危機，不少開發商至今不寒而慄，彼時的恆大更倍感四面楚歌，儘管此前一度估值達到1200多億港幣，但此時赴港上市計劃已基本擱淺，全國37個項目中，僅4個項目具備開盤條件，資金缺口一度高達120億元以上，許多人都在等許家印的黯然出局。
然而，“鯊膽彤”鄭裕彤出現了，這位許家印連續三個月陪吃飯、打牌的新世界集團主席最終出手相救，聯手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機構，總共斥資5億多美元入股恆大。
劫後餘生的許家印撐到了當年十一黃金週，18個樓盤以7.5折齊開，短短兩個月內回籠資金近50億元，當年銷售額達到118億，首次躋身百億俱樂部，許家印終於涉險過關。
時隔12年，恆大似乎再無當年之困。2019年，恆大全年的合約銷售金額已高達6010億，相較12年前已暴增60倍，僅以微弱差距落後於萬科，位列全國第三，2020年恆大給自己的目標銷售額為6500億。
6000億看似龐大，恆大卻並非高枕無憂。根據其2019年中期報告，截至6月底，中國恆大總資產、總負債分別為1.88萬億、1.57萬億元，資產負債率為83.55%，與2018年底基本持平。而最為引人關注的則是其152.09%的淨負債率，這一數字，同期的萬科僅為35.04%。
而在2017年，恆大還曾公開表示，淨負債率計劃到2020年6月底下降至70%左右，並在未來長期維持在該水平左右，這也是恆大上市以來第一次就負債率指標對投資者作出的承諾。如今，約定時間將近，兌現承諾或許無期。
高負債當前，恆大的融資成本卻居高不下。今年1月，恆大先後發佈公告將籌備發行總計60億規模的美元債券，利率水平均在11.5%—12%左右，在這一指標上，萬科為3.5%—4%左右。
《我在碧桂園的1000天》的作者吳建斌曾坦言：“房地產企業不管怎麼轉型，我一直強調還是要算賬，算賬的根本目的就是高週轉，如果你做不到高週轉，其實你的壓力是非常大的。”
受疫情影響，今年2月初，恆大已宣佈全國1040個售樓處在2月20日前不得開業，全國1246個項目在2月20日前不得開工，相較於今年1月405億的銷售額，恆大的2月註定難以平靜。
當MVP學會了“零成本期權”
2016年10月，恆大集團第三屆職工籃球賽，現場人聲鼎沸，58歲的許家印青春煥發，全場奔突。最終，他帶領的恆大集團高管隊以45-44的微弱優勢戰勝了員工隊，許家印以30分拿下得分王並榮膺MVP（最具價值球員）。
賽後有媒體問到是否有意進軍籃球圈，許家印笑著回答：“我正在考慮這個問題，等時間成熟吧。”
“從2月13日開始，三天時間通過恆房通認購47500套，總價值約580億元，全國600多個樓盤均有認購，其中最高的一個樓盤認購870套。預計未來幾天，恆大的網上認購套數會超過10萬套。”
這是恆大集團副總裁劉雪飛2月16日在恆大集團全面實施網上銷售的新聞發佈會披露的數字。
在看到這條新聞後，一位開發商營銷負責人給我發來一條微信：“肯定假的！這時候誰考慮買房子啊，保命要緊。”
這位營銷總所在的集團2019年銷售額近2000億，疫情期間，他們整個華東大區每天銷售額不過幾百萬，而且基本都是前期積累客戶的轉化。
隨後我又諮詢了南京一些線上有成交的開發商，他們的反饋也基本一致，真實成交量很少，且基本都是前期看過多次的意向客戶，而且不少也只是交了定金，尚未正式簽約成交。
這樣看來，恆大的7.5折促銷真的只是一場大型自嗨現場嗎？
12年裡，這位MVP顯然補修了金融學。
“5000元一套，可以無條件退款，還可以退差價，還可以轉介拿佣金，恆大幾乎是以零期權費賣出一份看漲期權。”我的一位金融界朋友給出瞭解釋。
對於投資者來說，這一做法有些類似期貨領域的“零成本期權”操作（zero-cost-collar）。簡單地說，就是買入看漲期權的同時賣出看跌期權，正常情況下，買入看漲期權需要支付權利金，賣出期權會獲得權利金，二者相抵，使得資金成本為零。這種策略的好處在於，如果未來對應的標的期貨價格如期上漲，那麼可以在沒有花一分錢的前提下，獲得可觀的收益，由於這一策略具有相當的吸引力，其規模擴大往往擴大得非常快。
再通俗一些解釋，對於任何人來說，哪怕不是真的想買房，都可以同時買入機會和賣出風險，他們可以在不損失任何成本的前提下，有機會獲得未來房價上漲的收益紅利，這將使得他們對於這一產品的接受度大大提高。
而恆大可以在幾乎零成本的情況下，賣出10萬份、共計5億元的（按照其副總裁劉雪飛的預估數字）看漲房價的期權，這一做法，有點類似以前開發商收小籌的方式，在鎖定一定資金的同時，還能使得這些買入者持續保持關注，而且這10萬人裡也一定存在真正有意向的購房人，而當到合同約定的5月份，在無息使用2個多月5億現金後，恆大還有主動權決定最終是否成交房源，或者說有主動權決定是否重新買回看漲期權。
當然，恆大的做法與傳統意義上的期權操作畢竟不盡相同，比如正常來說，真正的期權獲利交割時，其實是不需要真正買下房子的，又比如期待房價上漲的恆大是先賣出了期權，然後再擇機買回看漲期權。
這一切所有的前提，是恆大對賭的是未來房價繼續上漲，這一操作最大的風險在於，一旦樓市出現系統危機，房價掉頭下降，恆大的大麻煩就要來了。
1639元/平米地價的膽量
基於這樣的邏輯，許家印顯然不會選擇房價下降風險很小的熱門城市或者項目，他賭上的一定是非核心、非熱門城市和樓盤。
根據求證，此次促銷在南京、杭州、重慶、溫州等城市均不執行。就江蘇來看，參與折扣的項目僅有儀徵、太倉、句容、邳州、泰興、宜興、江陰、東臺等10多個城市項目。
在劉雪飛的通稿裡，她還提到了一個重要數字：3天時間裡，其全民營銷平臺“恆房通”的新增用戶超過300萬人。 如今渠道手握客源、以高佣金綁架房企的情況屢見不鮮，以南京為例，在遠郊或競爭激烈的樓市板塊，渠道佣金往往高達3個點甚至更高。恆大這一系列動作，顯然還有著想通過繞開渠道和中介，建立自有的渠道和平臺獲得客戶的考慮，但由於背後暗藏的巨大利益，想要真正徹底擺脫渠道和分銷的綁架，恆大所要做的還有很多。
恆大的“狡黠”不止如此，以往開發商進行打折或降價促銷，往往會換來老業主的極度不滿，甚至以打砸售樓處來發洩。但在全民抗疫的檔口，恆大用這種巧妙讓利的搶跑模式，顯得非常討巧，打折伴生的風險大大降低。
那麼，這些城市的對賭風險又該如何呢？2019年8月，在恆大的年度中期報告會，其總裁夏海鈞披露了一個數字，恆大的土地儲備的貨值為5萬億元以上，這些土地原值為5227億元，平均樓面地價僅1639元/平方米。
年薪1500萬的恆大首席經濟學家任澤平有一篇傳播甚廣的《論對牛市的最後一戰》，在這篇文章裡，任澤平非常認真附上了樣板戲《智取威虎山》當中的一段臺詞：“D給我智慧給我膽”。
閱讀更多 買房君 的文章
關鍵字: 恆大 廣州恆大淘寶足球俱樂部 銀行
