觀點摘要
2003年非典疫情“相對集中”，對當年房地產市場影響小且短暫。
此次新冠疫情“更加嚴峻”，對房地產施工和銷售活動負面影響直接。其中短期衝擊顯著，中期趨勢不改但存挑戰，地區間恢復有差異。
正文
新冠疫情自爆發以來，較短時間內在全國快速蔓延。對比非典疫情爆發特點及影響，此次新冠疫情更為嚴峻，對房地產行業施工和銷售活動將產生直接的負面衝擊，後續影響和恢復情況在短中期及地區間存在差異。
一、2003年非典疫情爆發“相對集中”，對房地產影響小且短暫
2003年非典疫情的爆發有兩個“相對集中”的特點：
一是持續時間相對集中。非典疫情從事後回溯的起點（2002年11月）到全球範圍內基本結束（2003年7月），全程歷時約8個月。但在國內，從進入公眾視野（2003年2月）到疫情統計“三零”（2013年6月），持續時長約4個月。抗擊疫情的集中攻堅期約2個月，其中2003年3-4月為爆發期，5月疫情就得到了顯著緩解。
二是波及地區相對集中。國內感染人數超過千人的地區有三個，即北京（2521人）、香港（1755人）和廣東（1512人）；百人以上、千人以下地區有五個，分別為山西、臺灣、內蒙古、河北和天津。從內地情況來看，北京和廣東兩地感染人數佔比超過75％，加上山西等四省市佔比約97％，疫情嚴重區域相對集中。
相應地，非典疫情對當年房地產市場的影響較短暫。全國房地產開發投資和商品房銷售額均保持了穩定增長，增速僅有窄幅波動。從內地疫情最嚴重的兩地北京和廣東的情況來看，北京市房地產開發投資僅在4月份受到隔離限制衝擊，5月就走出了疫情影響；廣東省作為疫情最早發源之地，房地產開發受影響時間稍長，但6月開始也得到了緩解。在市場成交方面，北京和廣東商品房銷售額增速均在5月修復，此後廣東市場增速相對平穩，北京從年初過高增速回落卻仍高於全國平均。
二、新冠疫情“更加嚴峻”，對房地產短期衝擊顯著，恢復情況將存在差異
數據來源：國家衛健委，各省市區衛建委，丁香醫生
此次新冠疫情不論是感染人數、傳播速度還是波及範圍，情況都比非典時期更加嚴峻。截止到2月17日9:15，全國確診病例達70635人，已數倍於非典時期的感染人數。目前疫情仍在持續，全國乃至世界範圍內都在等待一個實質性的拐點到來。
1. 負面影響：主要對兩個方面影響直接
一是施工進度延後，資金回籠受阻。各地房地產監管部門要求建築工地延遲開工，封閉管理和交通不暢也令工人返崗受到限制。這不僅將帶來建築材料和人力成本提升，還將拖累施工交樓進度，影響後續現金流回款，土地款支付和擴大生產面臨困難。近一週多部門和地方陸續出臺措施支持企業有序復工復產，在疫情控制較好的地區停工影響有望緩解。
二是樓盤推介困難，交易活動轉淡。全行業售樓處暫時停止開放，防疫期間城市間人口流動和城市內出門活動也受到限制，樓盤銷售活動轉淡。不少房企開啟網絡銷售模式，但由於不動產推介和交易的特殊性，線上銷售面臨一定困難，依然不能完全替代線下銷售活動。恆大將在2月18日啟動全國在售樓盤75折優惠活動，這可能促使其他房企跟進降價促銷。
2. 持續時間：“停工停售”短期衝擊顯著，中期恢復存挑戰
工地停工、售樓關閉，必然對1-2月房地產開發投資及銷售造成直接衝擊。縱觀近十年房地產的開發和銷售數據，其季節性特徵較明顯，1-2月份在全年的平均權重不超過10％，對全年數據的影響有限。不過3-4月份權重一般穩定在15％左右，目前來看疫情的影響至少持續到一季度末，“金三銀四”的傳統旺季恐難以出現。
房地產行業的主要趨勢由基本面決定，疫情的影響更多是將需求釋放時點向後推移，需求不減則活躍度恢復不難。然而不同於2003年非典時期，由於當前房地產行業原本就處於下行週期，全年開發投資和銷售增速將不改回落趨勢，並在原有預測基礎上有所下移。與此同時，對於宏觀政策及地產調控的放鬆預期在增強。若行政限購和信貸政策邊際放鬆，因城施策調節力度加大，可能抵消疫情的負面影響。
3. 地區差異：“常駐需求”釋放較易，“候鳥需求”恢復較難
國內新冠疫情以2月4日為分水嶺出現了一些變化，湖北以外的地區情況有所改善，新增確診病例數量開始逐日下降，不過建築企業復工時點仍在推遲。人口集聚的一二線城市多為“常駐需求”，在疫情平復之後有望較快恢復，甚至出現補償性釋放，負面影響較小；人口外流的三四線城市存在“候鳥需求”，今年錯過春節前後的返鄉置業節點，疫情過後可能也較難恢復。
湖北省內除武漢以外的地區自2月6日起新增病例數也有一定好轉；而在武漢市內，抗擊疫情還處在緊張艱難的高壓階段。2月12日起診斷依據擴展至臨床診斷後，確診病例還有相當程度的激增，不過這是填補前期控疫漏洞的積極舉措。湖北省內復工時間較晚，多個城市生態遭創，對全年房地產開發和銷售的衝擊較大。
數據來源：國家衛健委，各省市區衛建委，WIND
此外，今天上午統計局公佈了1月份商品住宅銷售價格變動統計數據，70個大中城市新建商品住宅價格同比增速6.5％，連續第九個月增長放緩；環比增速0.3％，亦較上期收窄。從各線城市的情況來看，在穩房價、穩預期的長效管理要求下，房價同環比漲幅回落是主流；僅有一線城市環比漲幅擴大，主要源自上海和廣州房價上漲加快。疫情導致樓盤銷售停滯，部分房企加大優惠促銷力度，短期房價增長可能穩中有落。
交通銀行金融研究中心
夏 丹資深研究員
本文源自交銀研究在線
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