白船
“一鋪養三代”的紅利時代已經過去，但是還不至於“一鋪坑三代”。不過商鋪投資卻類似買股票，贏面不是很大，不可能包賺不虧了。
其時代背景乃電子商務的蓬勃興起以及發展壯大，這是誰都無法先知先覺的事情。電子商務徹底顛覆了傳統的商業模式，並殃及到商鋪投資。而開放商建造的大批沿街或者地鐵商鋪，稀釋了商鋪的含金量，使之像A股市場的新股一樣供大於求。
可惜的是，A股市場的新股，還有一批投機資金在炒作一波行情。但是，新建好商鋪卻未必能夠馬上租的出去；各種開發商承諾的“包租”開始幾年可能還好。如果所在地的商業環境發生負面變化，附近建造了新的城市綜合體等等；或者因為城市規劃削弱商鋪的市口，投資者或面臨出租方面的麻煩。
然而，電子商務發展到一定的程度，也會遇到天花板。現在電商獨角獸公司，正在把目光轉向線下銷售；面對面的傳統商業還是有其獨到的生命力，這在全球發達國家也是如此。
投資商鋪宜將單純投資，升級為租賃與合夥並行；或者購買單間獨戶的那一種商鋪，以防整個商場都租不出去，集體連累個人。
未來的商鋪投資，更加考驗投資者的眼光；看其有無事先了解所在地的城市發展規劃。對於投資者的思路以及格局都有更高的要求，而平時多做功課瞭解市場行情，商鋪投資還是可以淘金。
最後提醒投資者，很多事情是無法預測的。比如拆遷、城市改造引起的商鋪貶值等等，猶如買股票踩到一個業績地雷，運氣不好也沒有辦法，所以投資者對於各種風險務必要有心理準備及承受能力。
陸燕青
商鋪一直是坑，散戶買商鋪多半是虧，不好貸款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘寶就開始火了，商鋪本來旺的就少，轉手本來應該是優勢，但2000年以來住宅流轉一直不比商鋪差，還有產權啊，面積啊各種坑，商鋪真是大坑 。我家90年代花近30w買了3個鋪面，結果那火車站旁邊的商業城居然沒做起來，呵呵，現在這破地方都一錢不值，這錢買住宅我現在還用給人打工看人臉色？真一鋪毀三代！
用戶2047805375446
沒有永遠的坐享其成
針對題主說的“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？的問題，已經沒有躺著賺錢的好時候了。
一鋪養三代
一個商鋪可以讓幾代人受益，那還是在10年前的時候，其實也不是全面，只能說在一段時間內可以有不錯的收益，讓你當時的時間點，可以實現一鋪養三代。但是到了互聯網時代開始，你就會發現，商鋪已經不再吃香了。我記得我那時候創業，租的門面一個月1500元，二房東在2000年左右買的房子，當時小區的商鋪房價是2000元一平米，他買了100多平，20萬搞定。然後他把這100度平隔成2個50多平的，這樣一開始每個月900元的房子，到了可以推算，他們其實早幾年就收回成本，剩下的每年就是拿利潤了。
一鋪坑三代
到了2015年以後，我們就發現，網購越來月成為我們生活的一部分。而去實體店的時間和機會越來越少。除了購買生活必需品和瓜果蔬菜，其他的家電、日用、特色等方面，都是網購。就19年這一年，我們去超市的時間都減少很多，。以前我們是每週都要去一次，現在幾個月去一次。所以可以想象一下，商鋪除了基本的餐飲店，還能收到房租，其他的地方，很多都是開始空置閒置。
最後總結：
現在看來，所有的固定資產投資，都可能是一個坑。之所以賺到錢，他們是在特殊的時間點和特殊的機遇，讓他們得到了不錯的收益。而對於大多數人，可能不是機會二哥大坑。
張敬醫
商鋪投資並沒有徹底涼，但是基本上已經涼得差不多了，十幾年或者幾年前投資一套商鋪，那麼在最近幾年基本上都非常賺了，每個月都可以從商鋪這裡拿到租金，如果時間放長遠一點，那麼按照當下的租金水平，完全可以做到“一鋪養三代”。
但是假如你現在投資一套商鋪，那麼真的是“一鋪坑三代”，背後的主要原因還是因為每年的租金雖然高，但是除以投資的本金之後得到的收益率是非常低的，一般不會超過3%，這就意味著現在投資商鋪得到的租金，甚至不如存在銀行裡面吃利息，所以才會有“一鋪坑三代”的說法。
三十年河東，三十年河西，過去投資商鋪留到現在的確非常賺錢，但是現在不能以過去的投資方法來跟風投資操作，過去投資賺錢，不代表現在投資也賺錢，投資的時間錯了，也會出現兩個不同的投資結果，一個是“一鋪養三代”，另外一個是“一鋪坑三代”。
但是基本涼了不代表徹底涼了，對於商鋪來說，最核心重要的還是地段以及人流量等等，這直接決定了商鋪的價值所在，如果趁機撿漏的話，說不定也可以得到非常具有價值的商鋪，但是可能性則是十分小，並且也可能輪不到你。
現在對於做實體店的人來說，他們面臨最大的問題就是租金的問題，一方面租金過高，這會增加他們的成本，而這些成本又會反映到商品的價格或者服務上面，所以實體店的老闆們也會非常考慮租金問題，再加上現在的經濟形勢不好，下行壓力比較大，還有實體店的衝擊，所以實體店現在也非常考慮房租這樣的成本問題。
整體來看，商鋪未來的價格不會上漲，這也是因為房地產調控政策的存在，所以現在投資商鋪，其實和投資房地產一樣，都是買了不會不會繼續上漲，商鋪沒了升值空間，而對應的租金也沒有存在銀行的利息高，所以現在的確不適合投資商鋪。
在現在國內經濟下行壓力加大，以及實體店經營不利的情況下，儘量避免商鋪這樣的高風險投資項目，好的商鋪很難尋找到，而且價格都超級高。
財道
一開始，有人買商鋪，然後發跡後，一傳十十傳百，於是人人就開始覺得投資商鋪是穩賺不賠的事。
殊不知，因為投資商鋪失敗的血淚史一點都不少。
商鋪往往最值價錢的是在住宅區、學校、工廠、寫字樓等周邊的那些。
這些商鋪投資的風險最低，這些地方有大量穩定的常住人口，居住、有人上班、上學，就必定有相關的生活需求，非常容易把商鋪租售出去。
如果商鋪的位置在出入口、可以照顧到幾個小區的需求，這樣成熟的地理位置，想不養三代都難。
但如果是位於商業中心、購物中心、專業市場、批發市場、各種主幹道路兩側的就沒那麼好了。
比如位於商業中心的商鋪，一般開門營業完全要依賴商場整體的項目的運作，如果商場關門，這類商鋪也沒辦法正常營業，如果商場本身就比較少人流量，運作很差，那麼這裡面的商鋪也容易爛掉。
所以整體依賴的是商場的運作程度，商鋪主人很少話語權。
又比如是未進入成熟經營期的專業市場，前幾年可能商鋪價值很低，需要等到整個市場運作起來了（一般三到五年），後期市場旺起來了商鋪才可能值錢。一旦市場失敗，商鋪的產權證書也可能變成一張紙而已。
所以後兩類商鋪投資以後，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”是非常有可能的。
加上純商鋪的土地使用權期限一般是40年，商住綜合的則可能是50年，比起住宅交的稅要高很多。
買家支付的契稅、交易手續費、印花稅等稅費也算在成本里面。
按照國際上通行的標準，合理的商鋪租售比應在１:250以內，也就是如果把商鋪按現在的租金出租，在250個月（大概20年）內能收回房款才值得投資，但現在我們的商鋪很多時候都需要300個月甚至更長的時間才能回本。
所以現在投資商鋪不是不行，而是要比之前謹慎。
多多說錢
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，現在的商鋪投資徹底涼了。為什麼呢？
一是電商的衝擊，網絡購物已經改變了我國消費者的購物習慣，再到實體店去購物的人是越來越少了，實體店的生意越來越不好做了。
二是房子越蓋越多，商鋪越來越多，面對大量過剩的商鋪，是租不出去也賣不出去，只能是空置，住宅還能住人，商鋪又不能住人，只能賣東西，如果不賣東西，使用非常不方便。
三是經濟的下行壓力下，各行各業賺錢越來越難了，人們消費的慾望在下降，消費者消費慾望的下降，直接導致實體店的生意不好做，大家都不消費了，實體店還怎麼做生意。
四是人口下降的拐點出現，面對高房價和生活的壓力，現在的年輕人結婚率的在下降，結婚後不願意生小孩的人在增加，不願意生二胎的家庭越來越多，這些都在影響消費，進而影響經濟發展，誰還管商鋪有沒有生意。
所以，現在最後悔的人是購買商鋪的人，現在的商鋪在手裡是租不出去，賣不出去，只能是“一鋪坑三代”。
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金融學家宏皓教授
隨著互聯網經濟線上的衝擊，可以說給實體店帶來很大的影響。一鋪養三代的美夢逐一破滅，在沒線上衝擊的時候，可以說一鋪養三代並非夢想，而是實實在在的事情。可見當時實體店的利潤空間有多大，至於說鋪租越漲越高這和本身實體店的利潤太過暴利不無關係？但隨著線上的衝擊，實體店的日子也越來越不好過了，像以前輕輕鬆鬆就能宰客的好日子也到頭了。現在的消費者對於消費的理解，自從有了線上店，整個消費理念也發生了改變，也變得更加理性，購物途徑也更多源化。要知道誰的錢都不是大風颳來的，挨坑挨宰誰都會心疼。但隨著互聯網紅利的消退，線上店的營運用本增加，現在也迫使一些網店不得不提高商品售價。一味的低價銷售，打價格戰的方式也慢慢岀現力不從心了。那麼這些因素的岀現，同時也給實體店造就了一個能夠逆襲的機會。但這種機會看是會有，可也很難把握，只有線上線下的商品售價不存在太大的價格差的情況下，才能真正的體現岀來。所以，實體店並不是無路可走，而線上店也不可能長盛不衰。但不論怎麼樣的改變，市場格局以定，二分天下模式也以形成，從現在看來線上店的優勢還是比較明顯，猶其是在商品價格上，還是比較有優勢，那麼實體店要解封這種壁壘，就必須把商品售價拉到和線上店接近，同時把服務做上去，服務這塊就是線上店最大的軟肋，以前實體店的服務只是口號，那麼現在就得真正用心去做服務了，也才有逆襲的可能
曾經傷
“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”這個判斷有點矯枉過正。有一些好鋪還是很有投資價值，不過沒有用好而已。也有一些好鋪子用好了，還是能保持“一鋪養三代”的收入。
商鋪歷史以來就很值錢。但經過幾十年的開發，現在總體上來說，商鋪過剩卻成為現實。在這種情況下，確實存在部分“一鋪坑三代”的情形。因為商鋪價格單價高，總價也高，這樣很多人購買一個商鋪，投資幾乎全部積蓄，甚至還要銀行貸款。這樣所有的資金都凍結在一個商鋪上面。但因為地段、定位等問題，商鋪出租情況很難，或者出租價格很低，造成實質上虧損的情況。而且從長期來看，有一些商鋪確實沒有升值功能，這樣就被長期套牢。
但商鋪投資徹底涼了這個判斷，也不完全準確。
商鋪投資的核心在於地段。
地段好的話，人流量大。所謂的人流既是錢流，人群彙集到地方總是有很多商機。一家店開在鬧市，一天門口有3000人經過，只要10%的人到店裡看一下，那就是300人。如果有3萬人經過，那麼10%的人就是3000人。
地段好的商鋪還是有較大的投資潛力的。在這樣一個總人口13.95億，還有大量人口超千萬的城市的大國理，肯定有好多商鋪，具有非常高的投資價值。
目前很多人感覺，因為電商的衝擊，讓實體店舉步維艱，商鋪沒有投資價值。這個判斷是不準確的。電商確實在一定程度上衝擊力實體店。但這也是因為國內商業基礎設施建設不夠完善才形成的。電商真正的功能是，將市場無限放大。
而且在未來，實體店與電商結合，也就是線上線下互動才能有更好的發展前景。
好的商鋪，就能夠充分結合電商，發揮自己的優勢，變得更好。
波士財經
說實話，買商鋪，最後是一鋪養三代，還是一鋪坑三代？要看你買沒買好商鋪！如果買好了商鋪，就是一鋪養三代！沒買好的話，肯定就是一鋪坑三代，商鋪投資就要涼！
第一、商鋪市場的特點
商鋪市場是完全自由市場，國家政策從來不會去幹預。也就意味著商鋪市場投資風險就是巨大的！買住房的話，出現房價大跌了，國家就要出手救市；買商鋪的話，就算行情再差，沒得任何人會去救你！
但正是這種完全自由市場，投資商鋪才有經濟規律可循，才有投資魅力！只要好好研究這個經濟規律，在投資商鋪上就是適用的，不用擔心半路殺出了土政策來，把全盤投資計劃打亂。
第二、投資商鋪的套路
多數人對投資商鋪都是有自己的一套路數，比如幾個硬性投資指標：投資回報率必須達到年均7%以上，回本年限必須控制在15年以內，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，這些指標對於粗略測算商鋪投資是否優質？具有重要的參考價值。
一般來說，凡達到或滿足上述投資指標的商鋪，往往都是能實現“一鋪養三代”的商鋪；而低於，甚至遠遠低於這些硬性投資指標的商鋪，往往最後就是那些“一鋪坑三代”的商鋪。因此，投資指標還是很有參考價值的。
第三、電商發展和國外模式
現在一提起實體商鋪，很多人就覺得實體經濟不行了，實體店鋪被電商衝擊得不行了！其實，沒這麼嚴重，不要見風就是雨！未來實體商鋪的前景也不會這麼差，實體商鋪還是無可取代的！
我們下結論前，不能只看到自己城市的情況，也不能只看到我們國家的情況，還是應該多看看經濟發達國家商鋪的發展歷程，這樣的話，我們會對實體商鋪前景更有信心。
我們走上住房商品化道路，也就是上世紀80年代末、90年代初的事情，到現在也就是30來年的樣子，建蓋商鋪也就30來年，但不要忘了，實體商鋪在我國可是存在千年的東西，上千年都沒有被任何其他形式的商業形式取代，說明實體商鋪是有存在價值的。也可以說，我們目前的商鋪形式是我們大眾消費習慣所接受的。
國外經濟發達國家建蓋商鋪的歷史可就很長，粗略算都有上百年曆史，比如美國，建國幾百年了，經濟發達，城鎮化率81.8%（2016年），商業發達，電商發達，但實體商鋪照樣紅紅火火的，這說明電商和實體商鋪是可以並行發展的。
但美國的商鋪和我國的商鋪差異性是很大的，我國的商鋪產權分散，缺乏統一規劃，缺乏科學管理，街鋪是街鋪，社區鋪是社區鋪，商業體是商業體，市場是市場，在分佈上呈零散狀態。這樣做就導致商鋪缺乏科學規劃、缺乏統一管理，容易導致惡性競爭，各自為陣，業態混雜，不利於商鋪健康發展。
世界上比較有代表性的商鋪模式有三個國家，日本、新加坡和美國。上面說了美國，我們就說美國的商業模式。美國的商業模式主要有兩大類，1是購物中心，2是社區商業體，其他地方商鋪存量很少。
先說購物中心，跟國內所說的購物中心、大商場模式是類似的，就不用多說了。
主要應該說的是社區商鋪。社區商鋪在美國模式下準確的稱謂應該叫社區商業體，是必須的社區配套，一般每隔3公里就會規劃一個面積在3000-1萬平米的商業體，其他地方都是住宅，不會有商業。在這個社區商業體內，會配套滿足這區域體量居民生活所需的各類業態，比如蔬菜超市、便利店、餐飲店、洗衣店、寵物店、健身設施、運動設施、影院、金融、幼兒教育之類的，這個社區居民的日常生活需求都可以在這個商業體內解決；如果還不能解決，那就去更大的商業體或購物中心、專業市場。
美國這樣的社區商業體在全國商鋪中的佔比應該在60%-70%水平，社區商業確實非常發達。發達的商業模式得益於成熟的商業建蓋、運營經驗，一般要建蓋這樣的社區商業體，首先需要有社區規劃需求，再由地產商立項，進行可行性調研，完成商業體規劃設計，做項目資金預算，這些都弄好以後，再去尋找投資人，資金到位後，建蓋社區商業體，並自持所有商業體物業產權，交給專業的商業管理公司統一運營，招商入住後，每年租金收入按照前期投資約定分成，給地產商多少，給投資人多少，商業管理公司留多少？每年租金收入都是這樣的分成方式，既保證了投資人利益，也能保證後期商業運營有統一管理、合理規劃和有序競爭。
這種社區商業模式的投資風險是很小的，利潤很穩定，不管對消費者，還是投資人，還是普通商戶？經營和收益都很穩定，因為社區消費人口是穩定的，不會發生大的變動，投資風險就很小。
第四、國外商鋪模式對我們投資商鋪的借鑑意義
我們國家商鋪模式學的是香港模式，香港土地金貴，臨街的住房樓下還要建成商鋪，就是住宅底商，當時學習這個模式進來的時候，沒有很好做本地化研究和改進，導致現在的商業模式呈現零散局面，業態受限局面，商住混合局面，確實需要交學費。
商業地產如今已經大面積建蓋，已是既成事實，無法再調整為國外先進的社區商業體模式，這就要求我們在投資商鋪時，需要多調研，要買好商鋪。
發達國家的先進商業模式對我們買商鋪投資也不是毫無借鑑意義，比如社區商鋪投資和收益的穩定性就是可以借鑑的。
很多人都覺得現在商鋪就是“傷鋪”、“一鋪坑三代”！那應該是沒有買好商鋪！社區商鋪投資是很穩定的，但也不是所有的社區商鋪都可以買。
開發商都是逐利的，只要有塊地方，就會蓋成房子，或者蓋成商鋪，遠離小區居民活動域區的商鋪，千萬不能買，買下來就砸手上了，租不出去，賣不掉，跟“殭屍”一樣。
因此，商鋪投資依然還有錢景！不會被取代，只要調研好商鋪，買好商鋪，“一鋪養三代”就不是夢想。
房壇法菜
做的好可以“一鋪養三代”，做不好就會變成“三代養一鋪”！
商鋪投資必須要注意的幾個要點：
地段 地段又分為城市和位置
一線，新一線，強二線城市為人口淨流入，整體購買力是持續上漲的，對應的商鋪投資價值就是持續增加的。
商鋪位置最好選擇在一樓臨街，路口（十字路口，轉彎路口更好）。令缺勿濫！
租金回報率
租金回報率是衡量商鋪投資價值的一個重要參數。
租金回報率低於6%的三線以下城市不具備投資價值。租金回報率在7以上的可以入手。租金回報率超過10的一線城市商鋪是絕對優質商品，好好拿在手裡，真的可以是一鋪養三代！
總結：現在房地產投資的黃金時期已過，過去一鋪養三代的說法已不具備普世性。但是好的鋪面依然有很好的投資價值。
