疫情期間房地產糾紛
相關法律問題分析及司法應對
北京市第一中級人民法院民一庭
郭燕枝 張磊 武旋
疫情防控形勢下，房地產行業各形態受到一定的影響，阻礙著行業整體的提質增效和轉型發展，也可能引發相關訴訟進入司法程序。為有效應對未來時期內可能出現的與疫情有關的房地產訴訟，本文首先分析疫情期間房地產糾紛的總體面向，在把握主要爭點的基礎上，分類闡述不同種類房地產合同涉及的具體法律問題，並提出針對性的司法對策，以期為疫情防控工作提供有力的法治保障。
一
疫情期間房地產糾紛的總體面向
當前因疫情防控，房屋買賣合同等房地產類合同的一方當事人無法按時履約，為避免承擔合同法第一百零七條的違約責任，該方當事人通常訴諸合同法第一百一十七條的不可抗力規定，認為疫情屬於不可抗力，故請求免除違約責任。
根據法律規定，當事人可以根據不可抗力主張免除合同約定的違約責任，或者訴諸解除合同。對此訴求，司法實踐中著重需要解決的問題存在於以下三個方面：一是能否將疫情認定為不可抗力從而適用不可抗力的相關法律規則；二是何種情形下當事人解除合同的請求應當得到支持；三是免除違約責任的範圍是全部免除還是部分免除。
二
疫情期間房地產糾紛可能涉及的法律問題
(一) 房屋買賣合同糾紛
疫情防控形勢下，房屋買賣合同的履行可能出現以下障礙，造成合同一方當事人提起訴訟。
一是對於因疫情導致的買受人付款遲延，出賣人因無法依約及時獲得房屋對價而訴請買受人承擔違約責任，買受人以疫情屬於不可抗力為由抗辯免於承擔責任。疫情的發生可能對買受人的現場支付款項、支付房款的能力造成影響，進而導致按照付款進度應當支付的金額延期支付。
二是疫情對網籤、貸款等流程產生阻礙，導致當事人無法依約完成房屋買賣交易的，一方當事人以對方不履行辦理網籤、貸款等手續的義務訴請承擔違約責任，另一方以不可抗力抗辯免於承擔責任。
(二) 房屋租賃合同糾紛
疫情發生後，房屋租賃合同履行中受到影響顯著的為商鋪的承租人、長租公寓的承租人和廠房寫字樓的承租人。由於各地對疫情的防控，商業、服務業大量閉店停業，造成商鋪的承租人處於停業狀態，廠房寫字樓處於停止生產和停止辦公狀態，故承租人訴請出租人減免疫情期間發生的租金。長租公寓的承租人則面臨著地區間流動暫停導致的無法回到租住地，或者自疫區返回小區時被隔離等，承租人此時會訴諸出租人退還房屋空置期間的租金。
(三) 建設工程施工合同糾紛
在房地產各行業中，建設工程是受此次疫情衝擊較為顯著的行業，突出表現為：由於施工人員具有地域流動性、施工現場人員較為聚集，因此各地區均針對建設工程施工採取了短期內叫停的防控措施。在政策影響下，建設工程合同的承包人面臨無法施工作業導致的竣工延誤，另可能疊加停工期間的設備材料損失，產生的連鎖效應是開發商可能向買受人逾期交房。發包人要求追究承包人逾期竣工的違約責任，承包人在訴訟中則以不可抗力進行抗辯。
(四) 時效和期間問題
疫情發生後，法院系統亦採取了相應的防控措施， 導致當事人通過起訴行使請求權客觀上存在一定的障礙，進而造成訴訟時效期間的經過。當事人在疫情平穩後向法院起訴的，可能主張訴訟時效的中止。
另外，當事人享有合同撤銷權，但由於自身感染疫情或交通管制等原因，無法到達法院起訴的，可能造成行使撤銷權的除斥期間的經過。依據合同法第五十五條，除斥期間作為不變期間，不具有訴訟時效可以中止的特徵。
三
疫情期間房地產糾紛的司法應對
(一) 疫情的性質及其產生的
法律後果的認定
對於不可抗力的情形，在民法總則第一百八十條和合同法第一百一十七條中作出了概括性的規定。我們認為，對於疫情發生時合同尚在履行過程中的，本次疫情符合不可抗力之不能預見和不能避免的特徵，對於在具體的房地產類案件中，疫情造成的損害後果是否能夠克服，不可一概而論，需要具體地進行考察：對於因疫情影響造成合同無法繼續履行或對合同履行造成顯著障礙的，應當認定為不可抗力；而疫情未能顯著影響合同的正常履行的，則不應當將不可抗力納入考量範圍。
關於疫情產生的法律後果的界定，既需要考察法律規定和基本法理，也需要秉承公平原則和誠實信用原則將不可抗力風險在當事人之間進行公平分配。
01
解除合同應當滿足
不能實現合同目的條件
合同法第九十四條規定了因不可抗力不能實現合同目的的，當事人享有法定解除權。根據文義理解，只有不可抗力對合同履行的影響達致無法實現合同目的的程度，才產生合同解除的法律效果。在具體裁判時，應當明確：一是本著促進交易的合同法價值導向，應當謹慎認定合同目的不能實現；二是對於合同僅因疫情發生而一時不能履行或部分不能履行的情況，當事人起訴判決解除合同的，可視具體情況釋明當事人變更訴訟請求為變更合同。根據合同法第七十七條，通過雙方協商，雙方可將合同約定的履行時間和違約責任承擔方式進行一致變更。
如雙方當事人在合同中對合同目的做出特別約定，且因疫情導致合同目的無法實現的，當事人據此主張解除合同，應當予以支持。如合同中約定，出賣人系出於特定目的出售房屋，且明確要求買受人應當在特定時間內支付款項，若因受疫情影響款項未到位導致出賣人合同目的無法實現的，出賣人有權據此主張解除合同。
我們認為，在判決解除合同時，需嚴格把握不能實現合同目的的情形。
02
免除違約責任的範圍
與疫情的影響相關聯
對於未履約方因不可抗力能夠免除的違約責任範圍，民法總則第一百八十條規定，“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”合同法第一百一十七條規定，“根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。”故因不可抗力而免責的範圍，應當與疫情的原因力大小相關聯。根據因果關係的判斷理論，不可抗力作為合同履行的介入因素，如能夠獨立造成合同不能履行的後果，則將中斷如當事人其他違約行為等因素對該後果的影響，不可抗力對合同不能履行後果的影響達到最大，此時未履約方的免責範圍也達到最大，即違約方全部免除責任；反之亦然，當不可抗力的介入影響較小時，則存在當事人其他違約因素對合同履行的影響，未履約方的免責範圍變小，僅部分地免除違約責任。
而對於不滿足不可抗力要件，未履約方依據公平原則主張免除責任的，我們認為，也應當遵循前述因果關係的判斷思路，考慮疫情及防控工作對於合同履行的實際影響，公平公允地處理當事人之間的權利義務關係。
因此，未履約方免除承擔違約責任的範圍，應當根據疫情對其造成的影響具體地加以判斷。
03
合同各方可積極協商減輕損失
當前疫情防控工作處於關鍵期，如果寬鬆地理解疫情造成合同不能履行、不能實現合同目的的情形，則可能導致大量的房地產類交易的終止，進而影響合同各方的合法權益，對行業的長期穩定發展也會造成不利影響。因此，我們倡導房地產交易各方在疫情對合同的履行形成障礙時，積極協商合同的履行方式和履行進度，以降低疫情對各方帶來的經濟損失。
其主要依據在於以下兩方面。一是合同法第一百一十八條規定了未履約方具有及時通知對方、減輕可能給對方造成的損失、提供證明的義務。未履約方通過發送不能履行合同的通知，啟動雙方對於合同履行狀況的交涉，既能夠讓對方瞭解疫情對合同履行造成的實際障礙，以獲得對方理解，又能夠提示未履約方儘可能多地採取措施避免損失的擴大。雙方在協商過程中可依據合同法第七十七條，將涉及合同履行的具體條款予以變更。二是合同法的鼓勵交易原則也可支持促進合同各方的積極協商。鼓勵交易原則認為，通過交易才能夠滿足不同交易主體對不同的使用價值的追求，才能夠實現資源的優化配置和資源的最有效利用。因此，在疫情已經對市場交易形成衝擊的情況下，更應審慎地認定合同解除，應在嚴格防控疫情的前提下，更好地貫徹鼓勵交易的合同法原則。
因此，在疫情對合同履行造成障礙時，合同各方可以通過共同協商，以降低疫情對當事人合法權益造成的影響。
(二) 房屋買賣合同糾紛
所涉法律問題的認定
在房屋買賣合同糾紛中，對於出賣人因買受人遲延付款要求買受人承擔違約責任的案型，應當區分看待疫情對買受人付款行為造成的影響。一是疫情通過影響買受人的付款方式導致付款遲延的，我們認為，原則上不應當免除買受人的遲延付款責任。隨著科技的發展，支付方式日益豐富、便利，付款義務的履行並不需要雙方當事人到場，故除非買受人受疫情影響入院治療，否則即使被隔離，亦不妨礙其付款義務的履行，買受人主張受疫情影響要求免除遲延付款責任的，不應當予以支持。但雙方當事人在合同中對付款方式有當面交接等特別約定的除外。二是疫情通過影響買受人的付款能力導致付款遲延的 ，我們認為，一般也不應當作為免責的事由。首先，因疫情影響支付能力的情況紛繁複雜，如因疫情導致銀行放款遲延、因疫情導致經營不善收入不足、甚至可能是買受人的債務人因疫情導致履行遲延等，上述情形雖然可能影響買受人的經濟能力，但與買受人遲延付款之間並不存在直接的因果關係；其次，付款系買受人的主要合同義務，當買受人原定的款項來源受阻時，有義務提前通過其他方式籌得款項；再次，可能影響買受人支付能力的情形複雜，出賣人在簽訂合同時無義務亦無能力考察買受人的支付能力及款項來源，要求出賣人承擔買受人支付能力不足的風險有失公平。
對於因無法辦理網籤、貸款等手續，一方要求另一方承擔遲延履行的違約責任的案型，另一方依據不可抗力主張免責的，應當予以支持。因為網籤、貸款、產權轉移登記、交付房屋等手續的辦理需要雙方當事人到場，故如當事人因受疫情影響無法及時到場辦理上述手續，有權要求免除遲延履行的違約責任。目前北京市亦發佈公積金貸款政策允許針對繳存職工個人的延後放款。但需注意的是，第一，當事人應屬於客觀上無法到場。如被要求隔離或處在交通管制區域無法返回合同履行地，因而無法按期履行合同的，才能夠主張免除違約責任；如僅因擔心被傳染而拒絕到場履行合同義務，則不能免除其遲延履行的違約責任。第二，雙方之後有繼續履行合同的義務。在相關影響因素消除後的合理期間內，辦理手續的客觀條件恢復，則雙方當事人均有義務繼續履行合同，否則亦應當依據合同約定及法律規定承擔違約責任。
(三) 房屋租賃合同糾紛
所涉法律問題的認定
對於房屋租賃合同糾紛中承租人減免租金的訴訟請求能否得到支持，首先，應當考察雙方簽訂的房屋租賃合同中是否有對疫情等情形發生時免除租金的約定，如有明確約定，則支持承租人免除停業、空置期間租金的請求。
其次，考量疫情對承租人造成的停止營業和停止使用是否無法克服。一是商鋪租賃。如商鋪承租人短期停業後又開業經營營業額下降的、商鋪因與居民衣食住行關係密切保持營業僅客流量降低的，屬於正常的商業風險範疇。且隨著當前國民經濟發展水平的總體提升，各行業抵禦商業風險的能力不斷增強，因此對於以上的經營障礙，不應當認定為無法克服的情況。但如屬於受到疫情衝擊較大的行業，例如農貿市場內的商鋪，則可能面臨長期關閉等待檢驗或永久性關閉的風險，此時應當考慮因疫情影響免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情時期減免中小微企業房租的措施已經出臺，可為該類租賃租金問題的處理提供一定的參考。二
是住宅租賃。承租人雖然在隔離或管控期間無法實際居住租賃房屋，但一般而言，租金並非其不能承受的損失，繼續履行合同、支付租金對承租人而言並不構成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。三是廠房及寫字樓租賃。雖然因疫情影響各地相繼發佈通知推遲復工時間，但基本系將原春節假期延長一至兩週，並不會對承租人的生產、經營造成實質性的影響，故承租人要求減免租金的，一般不予支持。但承租人有證據證明確因疫情導致停工、停產較長時間的，可以結合停工時間、停工損失及租金標準等因素，由法院酌情確定是否應當減免停工期間的房屋租金。
再次，租金減免的數額。當前，合同法對租賃合同履行期間的租金減免比例並無直接規定，因此考慮適用合同法總則的公平原則進行處理。合同法第五條公平原則中規定了“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”我們認為，對租金減免數額的裁量需要把握以下原則：一是衡量雙方在疫情期間，保持租賃關係情況下各自的損益情況，如出現承租人虧損明顯大於出租人，則應當降低承租人應當支付的租金數額；二是損益情況的判斷應當參照同地區、同行業在特定時期的總體狀況，以承租人舉證證明的經營狀況在行業平均值以上或以下，酌情判定應當減免的租金數額。同時，也應當鼓勵在當前情形下，出租人、承租人雙方能夠秉持公平原則和誠實信用原則對承租人應當支付的租金數額進行積極的協商，以減少各方的損失數額，保持租賃關係的穩定和源頭上化解矛盾糾紛。
綜上，對於承租人的租金減免訴求，首先應當考察租賃合同中是否有對於疫情情形的約定，有約定則從約定；如無約定，則繼續考察疫情對承租人造成的停止營業、無法使用是否無法克服；如可以克服，則承租人的租金減免訴求不應得到支持，如不能克服，則屬於減免的範疇，具體的租金減免數額應當根據公平原則加以確定。
(四) 建設工程施工合同糾紛
所涉法律問題的認定
建設工程施工合同糾紛中，關於發包人的訴求能否得到支持，首先，建設工程施工合同中，對因疫情等情形造成工期延誤的責任有約定的，應當遵循約定，分配雙方的損失。
其次，對於合同中無約定的，應當具體地考察疫情造成的影響是否可以克服。疫情對建設工程的影響為施工過程的停止，對於連續進行的施工過程而言，停止施工將導致整體工期的推遲，因此通常可認為是不能克服的情況。但是，也應當考慮地區政策、工程工期、原料來源等因素對工期推遲造成的實際影響。例如在不同地區，疫情防控政策規定的不同停工期限對於同樣工期的工程如期竣工的影響是不同的；在同一地區、同樣長度的停工期限的情況下，建設工程施工合同的履行期限長於裝飾裝修合同的履行期限，二者受疫情影響的程度也是不同的，因此合同的履行期限也是確定疫情影響能否被克服的因素。
對此，我們認為，應當進行全面的考量，綜合判斷疫情對建設工程施工合同履行造成的影響是否可以克服，合理分配雙方的工程逾期竣工損失。
(五) 房地產合同履行中
時效和期間問題的認定
針對實體法中的訴訟時效中止問題，我們認為，首先，對民法總則第一百九十四條中的不可抗力，應當結合第一百八十條的定義予以理解。但需要注意對不能克服要件，需要考察疫情發生和當事人無法行使請求權之間的關係，而不再考察對合同實際履行造成的影響。其次，對於訴訟時效的重新計算，應當準確把握“中止原因消除之日”的認定，從當事人和訴訟流程兩個角度進行考察：一是當事人自身是否恢復健康，是否能夠進行訴訟活動；二是訴訟流程中是否已經消除因疫情防控造成的障礙，當事人能否在到達法院後順利提起訴訟。
而對於撤銷權除斥期間的經過，首先，當事人可以通過郵寄、在線等方式先行向法院寄送起訴材料，並保存回執作為請求法院撤銷合同的憑證；其次，法院亦保留郵寄接收渠道，提供更為便捷的在線立案方式，以保證當事人的期間利益。
因此，對於認定疫情是否造成訴訟時效中止，需要結合民法總則的規定予以考察；而對於撤銷權除斥期間的經過，則應當更多從程序上為當事人提供訴訟便利。
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