上一篇咱們說到公寓的居住體驗差，配套設施廠，交易稅費高，政府不支持，市場不認同，請牢記公寓是負面清單的一個關鍵詞，要儘可能的遠離。今天我來分享一個咱們投資人非常關心的投資品類“商鋪”，我們常說“一鋪養三代”，今天“三代養一鋪”的現象越來越多，也就是說現在投資商鋪風險是遠遠大於收益的，商鋪在最近幾年大規模出現了租金腰斬，價格腰斬，還沒有辦法脫手的情況，廣州的白馬服裝城，金寶外貿服裝城，上海的七浦路都是這種情況。
舉例：一個朋友到南方某省會，看到一個鋪子，所屬的某商業廣場是屬於市中心的核心地段，也是開發商所宣傳的核心商圈，附近的百貨商場和飲食街人氣挺旺，生意火爆。他就想來到這裡，未來人流肯定不會差，再加上商鋪的都是小型鋪子，面積大概10平米左右，他說他的錢呢也剛好夠，聽說商鋪投資收益率高穩定可以升值，他就買了一個小鋪面，商業廣場開業以後，即使是預想的客流量最大的一樓商鋪出租率還不到兩成，就不要說二樓和三樓了，他的鋪子在三樓樓，在門口掛了招租字樣，幾個月過去了根本無人問津，最近他又去現場看了，回來說一層的商業街，服裝，理髮店，小吃門店混在一起，賣什麼根本沒有人管。鋪位雜亂無序，開了業的店鋪沒有人氣，有的店面裝修了一半，就停工了，整個街區晦暗骯髒，整體檔次比較低，更讓人心裡沒底了，開發商的賣完鋪子就離場了，找都找不到。這個例子其實還不是最慘的，最慘的例子大家一定見過，就是整個市場都沒有一家開業，根本沒有人流，最後連物業管理公司都搬走了，徹底成為長野草的荒地，這種情況也並不少見。
商鋪之所以越來越不能投資，主要的原因有以下幾個方面，
1. 移動互聯網崛起，互聯網和快遞業改變了商業的傳統模式，地段優勢越來越不重要。在過去，商鋪最看重的就是地段金角銀邊，但是大家想想在今天很多商業根本不用去租一個商鋪，舉例：過去要開一個飯館，你一定要在位置最好的地方開，人流量最大的地方開，今天只要你做得好，哪怕你就是在小巷裡面，一樣會有很多的人給你打電話讓你去送餐，那麼隨著快遞業越來越發達，很多人根本不租商鋪，他就只租倉庫，然後在網上的商城銷售，所以說商鋪的這個地段優勢越來越不重要。
2. 前幾年商鋪的供應量太大了。
在2012~2015年中，住宅地產經歷嚴冬，當時根本買不到住宅，那麼開發商就轉而大量的開發商鋪。
· 蘭州2013年上半年，商鋪的開發量超過了2012年全年；
· 2012年成都新增商鋪，其中4萬平米市場呢，那一年僅僅消化了25萬平，2014年成都一年新增的商業啊，包括商鋪但不僅僅是商鋪，是507萬平米；
· 鄭州，2015年商業用房也包括商鋪，可以賣7年，當年的11月份僅一個月的銷量是3.8萬平米，但是那一個月的供應量是19.6萬平米，而且當時預計，在其後的5年，整個城市的供應量為900萬平方米；
· 2016年杭州的商鋪存量要80個月才能賣完；
· 2015年西安市的商業存量8年才能買完，2017年，西安每平方公里的商鋪是16間，它的總量超過了16萬間。
在這樣天量的供應量下，根本不可能會有這麼多人，去買商鋪經營生意，導致大量的商鋪空置，商鋪的租金上不來，商鋪的銷售也非常困難。
3. 分割出租的內部和專業市場鋪面沒有投資價值。
為什麼呢？最根本的一點是這兩種鋪面必須要整體經營，也就是說必須要有一個大的業主整體來經營這個專業市場，或者整體來進行整個一層樓，那麼裡面的分割出租的鋪面，或者專業市場的盤點或者鋪面才有價值，如果這個開發商或者經營商，對於專業市場的經營，對於整層樓的經營沒有經驗，導致這個經營失敗，裡面所有的商鋪全都沒有價值。
4. 對業態和有效人流判斷的要求太高，需要非常專業。
在一個城市裡面，有一些街道有大量的人流，但是它周邊的商鋪一樣不好，為什麼？因為這些人流並不進去消費，不能形成有效人流，那麼到底是什麼樣的人是有效人流？什麼樣的人是我這個行業的有效人流？什麼樣的商鋪適應什麼樣的行業？什麼樣的業態是最好的？這個一定是非常專業的，需要投資人真正去了解這個行業，而不是僅僅的泛泛而談，這對於我們投資人的要求比住宅要高得多。
5. 有一種商鋪是可以投資的，那就是商業街沿街獨立產權，以及小區外部的底商。
那麼這個項目是有投資價值的。對於專業化的要求是非常高的，比如說有沒有動力電？有沒有上下水？門面的進深是多少？門頭的寬度是多少？這些對於不同的業態有著不同的影響，你買同樣是50平米商鋪，如果門頭很小，進深非常的深，那麼它可能是用某一種業態，比如說現在有很多的洗腳屋。但他就不適用於超市；有些商鋪需要非常寬的門面，但是不要太深，等等諸如此類需要細分。還有一些商業街朝南的一側和朝北的一側，它的生意都不一樣，同樣的一條街上為什麼南北不一樣呢？那是因為有一面在夏天的時候會被太陽暴曬，根本就沒有人去，那麼另外一面呢？反彈的人流就很大，這種細微的差別，我們的投資人懂不懂？這個就很重要。
商鋪和住宅完全不同，住宅價值在於居住，不管住宅多麼的奇形怪狀，只要你的價格合適，那麼這個住宅就可以賣得出去。但商鋪不一樣，商鋪的最大的價值是產生現金流，也就是說那些經營戶在這個地方能賺到錢，但如果這個商鋪連一個人都沒有，產生不了現金流的商鋪做得再好都沒有意義，所以，商鋪特點是要麼非常值錢，要麼一文不值，賣都賣不掉，你送給別人都不要，因為別人還要掏物業費。
總結，由於移動互聯網的衝擊，開發商大量供應商鋪，選擇商鋪需要專業化的眼光，除了外部底商和商業街，獨立產權商鋪勉強可以投資外，絕大多數的商鋪都已經成為了投資黑洞。商鋪已經成為我們房地產投資“負面清單”上的一個重要詞彙，大家一定要回避。
感謝大家的支持，關於國內外地產投資有任何疑問，可在評論區留言，咱們共同探討，一起跑贏印鈔機！
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