20%的房子空置率都沒法讓房價下降,是因為什麼?

潘靈聰


房價漲跌或許跟空置率關係並不大!因為題主寫的是長沙,不存在候鳥現象導致的空置率高,那咱們就來說說像長沙這樣的城市,空置率高,但是房價不跌的原因。


1、棚改拆遷。

比如最近人盡皆知的“深圳拆遷或誕生百個千萬富翁”新聞,這樣的拆遷,不僅會給予金錢的賠償,通常還會給予房產。


據說其中一位大戶,拆遷面積在1200平方米,拆遷後將得到15套回遷房,周邊每平方米單價在65000~75000元之間。

15套房,會全部賣出去嗎?人人都知道在深圳這樣的地方寸土寸金,15套房以後收房租都夠花的了。


但是有一個問題,那就是獲得房子後,這片地區就能夠這麼快地發展成熱區嗎?估計沒那麼容易,得好幾年的建設才能從村稱為大都市。


而在這幾年間,因為沒發展好,所以可能不好出租,明知未來受益巨大的戶主肯定不會講房子賣掉,而是慢慢等待發展起來,這就有了空置率。相信不少地方都是如此。

2、人口流出。

儘管長沙在國內城市中屬於新一線城市,但是國家最近出臺的政策來看,大受扶持的京津冀、長三角、粵港澳大灣區顯然吸引力要大過長沙,這樣就會造成長沙人口流失的局面。


雖然大家都更有潛力的城市打拼了,但是國人講究落葉歸根,在原住地買一套房放著,等過幾年自己奮鬥不了就回家,太正常不過。


3、周邊城市購買。

前面我們說,長沙是一個不錯的城市,這也導致部分鄰市或者下轄地區的人,在有一定資金基礎的時候,在長沙買一套房,兼當一個投資。

總體來說,長沙投資屬性還是可以的,作為省會城市,前景普遍被看好。


4、房價下跌太難。

房企不單單是一個企業,房地產行業涉及的範圍太廣了。


例如建築行業從事者(建築師、設計師、工程師、工人等)、各類建築材料(磚、水泥、砂等)、家電、工廠等等,一旦房價下跌,與之有關的就業就會受到衝擊。


輕則減工資,重則失業,相信各位朋友都或多或少認識、或者有從事這些行業的朋友親戚。

5、抗通貨膨脹。

我國房子之所以這麼搶手,因為它是最抗通貨膨脹的商品,這麼多年以來,能跑贏通膨的大概也就只有房價了。


不少家庭都會準備兩套房,一套自住,另一頭作投資或者備用,這樣在遇到突發事件的時候還可以折現售出,解決燃眉之急。

建議:買房保值抗通貨膨脹是不錯的,但是抱著靠買房盈利想法的話,還要謹慎。


我是老王談樓市,如果你對各種旅遊、養老、買房、投資等有興趣,可以關注我諮詢,定知無不言!


老王談樓市


中國人口流動性大,20%的空置率很正常,我有一個表親戚,在浙江打工二十多年,手裡有點錢,早幾年檢查出得了癌症。不能上班了,就在家休養。發現在外沒有收入又要花錢治療,開支很大。在後面身體不行了想回老家,老家的那破房子也垮了,治病錢花的差不多,到老了回家一個等死的窩都有,後來親戚們幫他在原老房子上搶建一層平房,才有地方住。受到啟發,親戚有能力的在縣城大都買了房或建了房,就怕老無所居。雖然空置在那裡,但是心裡舒服,自己將來幹不動了還有養老的地方。


微微一笑87231767


這個課題其實很大,我們簡單聊聊。

首先是,是不是有20%的空置率。

我們計算一下,從1998年房改,到2018年,國內累計銷售商品住宅大概是160億平方米,按照每套住宅平均80平方米來計算,那麼大約是2億套。這兩億套房子,按照每戶3口之家,也就是6億人口。

也就是新建商品住宅,容納了6億人口。而目前城市化率是59%,那麼按照13.95億人來計算,就是城市化人口是8.23億人。

也就是城市人口裡面,還有2億多人,不是住在新建商品房,而是1998年之前建築,我們可以稱之為歷史遺留的房子。要知道,住宅壽命大概只有25年-30年時間。那些“歷史遺留的房子”,現在差不多都可以列入拆遷計劃了,這樣算下來,可能住宅空置率沒有想象中那麼高。

當然,這種算法,是比較簡單粗暴。但至少也說明,有可能20%的房子空置,不一定準確。

2019年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

2019年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數

然後我們來看一下,假設20%商品房空置是真是存在的,但房價依舊不下降原因何在。

波士財經認為,主要有這幾個方面的原因。

首先是,市場需求旺盛。

在過去40年,中國創造了世界經濟發展史上的奇蹟,平均年經濟增長差不多是9%。

在一個接近14億人口的大國,經濟蓬勃發展的同時,必然導致房價上漲。因為需求太旺盛了,2018年中國銷售商品房達到17億平方米,由此可見市場需求的旺盛。

市場需求是第一要素,決定了房價的堅挺。

其次,貨幣充足,讓房價降無可降。

從2000年,到2016年,中國廣義貨幣發行,都是以兩位數的幅度增長,尤其是2009年,中國廣義貨幣發行增幅達到28.43%。在經濟增長10%左右時候,貨幣發行幾乎是倍數增幅,這樣超發的貨幣,要找到出路啊,結果絕大部分都進入房地產,這是房價居高不下的核心原因。

2017年,2018年,貨幣發行開始減量,但也達到8%出頭,比經濟增速要高接近2%。

第三,投資渠道受限。

老百姓手裡錢多了,就要保值增值,要找出路啊,但其他投資渠道是有限的。

先說股市。股市也快30年了,但股市還在3000點上下掙扎。這是因為前期股市制度建設不完善,導致投資者對此失去信心。現在股市制度建設日趨完善,但很多投資者還是不敢輕易進入,因為怕了。

還有最近幾年還流行P2P什麼的,但結果證實,99%的P2P都是騙子。一個P2P倒閉,都是幾十億、幾百億的損失,誰敢再投!但就是這樣的狀況,竟然還有不少P2P還活的那麼滋潤,由此可見投資渠道的匱乏。

存銀行還趕不上通貨膨脹,所以大家都買房子去了。而購房者投資收益驚人,這樣就有了累加效應,越來越多的人有錢就買房子去了,最差手裡還有一套房子。不會像股市、P2P等,會導致血本無歸。

再次,炒房導致住房不均衡。

在投資樓市會帶來超額收益之後,導致的是住宅嚴重的不均衡。沒房者望房興嘆,有房者忙不過來。我們不說炒房者,就有那些純粹的投資者。

最簡單的就是,認識幾個朋友,手裡都有好幾套房子。比如一個以前認識的朋友,至少有7、8套房子。她早期是做服裝生意的,賺錢了也不知道怎麼投資,就是買房子;賺錢了就買房子,賺錢了就買房子,然後就有了7、8套,要知道這都是全額付款的房子。然後自己住一套,其他的也不賣,全部用於出租。

這樣的人,不少見。因為他們賺錢了就懂得買房,也不懂其他投資,持有不少房產。這樣房產擁有是非常不均衡的,要買房的人,買不到低價房。有房子的人,也不賣,賣了房子拿錢幹什麼不知道,又回到第二個原因:投資渠道狹窄或者不懂得投資。

現在打住,有些不宜說的原因就不說了。再說下去,就是一篇博士論文了。


波士財經


地產像癌細胞的腫瘤,割了怕痛,怕流血。不割癌細胞又慢慢擴散到全身,也只有死路一條。你們選擇怎麼辦。按目前的工資收入20歲開始工作,70歲退休,要2輩子買一套,遇到自然災害,失業,疫情弄不好開不了鍋。企業資金缺,租賃貴,風險大,辛苦幾十年賺的錢不如買2套房子賺的多,好多企業轉去買房。企業逐漸倒閉,失業去。怕資金沒地放投,可以投基礎建設,高技,教育事業。


用戶1627492920147


房屋的空置率,大家一直都在說,但沒見過比較權威的數據,長沙的房子空置率將近20%,我不知道是怎麼算出來的。我們姑且認為長沙的數據是準確的,那這麼高的空置為什麼沒導致房價下跌呢?

第一,需要看為什麼房屋空置?我前幾年被公司外派到其它城市工作,我的房子就一直空置著,沒有對外出租。

如果統計空置率,我的那套房子當時肯定是要統計進去的,可是我只有這麼一套房子,即使空置著,也不會向外出售,所以像我這樣的空置,並不會導致房價的下跌。

第二,需要看持有房產的成本,特別是二套房的持有成本。

現在持有房產的成本實際上是很低的,僅僅包括物業費和取暖費等少量費用支出。物業費可以找理由不交,取暖費可以選擇停暖。

如果不考慮資金成本的話,持有房屋的成本是很低的。這麼低的持有成本,即使空著也無所謂,所以空置的房屋不會大量進入市場,那自然不會對房價構成打壓。

目前,最大的一隻靴子就是房產稅。如果這隻靴子落地了,那房產價格趨勢就明顯了。

第三,看房屋持有人的資金實力。假如房屋持有人資金實力很雄厚,房子價格好,那就出手,價格沒有達到心理預期,房子空置著也沒有什麼關係。

總結:房子空置多少對房價不夠成影響,只有空置的房子進入交易市場才會對房價產生影響。

假如空置的房屋低價進入市場必然導致房價下跌,可如果以現有市場價進入市場,最多也就是有價無市,並不會導致房價下跌。

高的房屋空置率對經濟是有很大影響的,但不是這裡我們要說的,以後有機會可以單獨說說這個事。


紅楓財俠


錯誤的預期。錯誤的預期導致人們不斷的投資房地產。他們以為房子是無價之寶,能當糧食吃,能當水喝,能當白金保值,能應付一切危機。這種錯誤的預期是錯誤的理念造成的。這種錯誤的理念根深蒂固。終有一天,這些人發現房子是磚頭瓦塊,並不是專家描繪的那麼美好。


易k園


物業費,理論上應該是屬於整個小區的開銷儲備金,而不應該成為物業公司的財產收入,因為物業公司的工作人員都是開了工資的,相當於是給整個小區打工而已,物業公司應該要定時公佈明確的物業費支出明細賬單和餘額,物業費結餘較多時,應該在後續對業主物業費進行相應的減免,希望相同觀念的朋友們頂起來!!!


手機用戶67487851085


按照相關數據,我國住房空置率已超過20%,人均面積達到40平米,現在空置的住房已經夠16億人居住了。

我國的房子究竟有多少套?恆大首席經濟學家任澤平計算,我國現有的存量住房有3.11億套,除此之外,我們還有大量的非商品房住宅,比如農村的宅基地,小產權房等。

西南財經大學發佈的《家庭金融調查報告》顯示,在2017年我國一般城市住房空置率大約是21.4%,各大城市累計加起來有超過6500萬套房產空置。現在一二線城市空置率比較低,但三四線城市空置率很高,有些城市甚至達到30%以上水平。

20%的空置率在全世界來看都是很高了。但為什麼中國房價還是沒有明顯的下跌跡象?

這是因為,過去幾十年中國房價的上漲已經讓很多人產生了慣性思維,認為房價只漲不跌。另一方面,中國普通百姓的投資渠道有限,買房是有限的投資渠道中最靠譜的方式,其他的投資方式更容易蒙受損失或被騙。

雖然國家早就說房住不炒,對房地產行業進行了嚴格的調控,但房價還是在一輪輪的調控中不斷創出新高。過去的上漲,和政策上的慣性,使得人們對房價還是有較大信心。

房地產市場和股市一樣,人們都是買漲不買跌,之所以房價不跌,也是因為還在上漲趨勢中。一旦影響房價的政策面發生變化,或者人口出生率發生極端情況,房價下跌後,空置率就會加速房價下跌。


上林院



房子的空置率其實與房價無關,而與生活質量有關。20%的房子空置率是針對長沙整體房屋市場的一個統計而已,從來沒有因統計數據而影響市場價格的。

20%的房子空置率看似可怕,貌似房價就要挺不住了。那是用窮人的思維看房產市場。


早幾年,我曾經特別關注過海外房產市場,發現美國很多家庭都有一套以上的房屋,平時生活工作的是一套獨立house住宅,同時往往在其他地方還有一套度假休閒的度假屋。


這種度假屋平時都不住人,也不出租的,僅在家人和朋友度假休閒時使用,可以說常年空置的。


此外,有不少美國人為養老,還提前幾十年購置了養老公寓,這個在退休前也是不居住的,在統計上,這是不是也算閒置?

所以,房子的空置率其實與房價無關,而與生活質量有關。


別說長沙20%的空置率不影響房價,如今在海南某些樓盤,有大量的房子(80%以上)除了冬季,幾乎平時都是空關閒置的,那也依然沒有引起海南房價的下跌啊。

我覺得,就目前長沙的房價而言,比起周邊省會城市,還是一個相對便宜的,炒房前景不妙,但是作為剛需購房的話,還是一個比較合適的時間區間。

總之,統計數據別當真,你的生活你做主。


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一世明哥私家歷史


在建築領域工作20多年的業內人士來回答這個問題。

中國的房子空置率確實很高,根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《2017年中國城鎮住房空置分析》,得出的結論為我國的商品房空置率為21.4%,達6500萬套。

按照國際慣例,空置率5%-10%為合理區;10%-20%為危險區;20%以上為商品房嚴重積壓區,所以,我國的商品房空置率已達到了很驚人的程度,在國際上僅次於意大利和西班牙。

21.4%是全國的平均數,具體到一些城市來說,可能更高。像長沙這樣的城市,如題中所說的,空置率接近20%,還算不錯的,低於全國平均水平。一些三四線城市,房多人少,空置率更是 驚人,30%以上都有可能。

那麼,為什麼這麼高的空置率都不能讓房價下降呢?

原因很複雜,是多方博弈的結果。主要原因在於,我國的樓市,並不是完全的商品市場,不完全受供需關係支配,受政策影響很大。理解了這一點,很多問題就迎刃而解。

1、除了購房者之外,開發商、銀行、當地政府、建築商、炒房客、上下游行業等沒有一方希望房價下跌,因為房價下跌了,大家在買漲不買跌的心理下,房子會更不好賣,而且會影響已購房者的資產情況,還貸情況。總之,除了購房者,沒有任何一方希望房價下跌的!

房價一旦下跌,帶來的社會問題是很多的,比如斷供,進而影響金融安全,比如影響賣地,進而政府財政收入,比如已購房者去鬧事等等,所以,房價是漲上來容易跌下來難!

2、上面說的是一手房,目前我們見到,雖然2019年房子不好賣了,但是很多地方的一手房並沒有怎麼下跌,即使下跌,也是象徵性的,無關痛癢,相反,有的城市甚至逆勢上漲了。一手房沒怎麼跌,無形中就給了二手房市場託底了,所以二手房整體來說走勢也比較平穩,下跌空間不大。

綜上,像長沙這樣的城市,房價目前沒怎麼下跌是多方博弈的結果。展望將來,在國家“因城施策”的引導下,房價有望平穩著陸,在箱體內上下窄幅震盪,指望房價像以前那樣暴漲是不現實的,當然,暴跌的可能性也不大。目前的房價總體上來說確實有些高了,房價暫時按住不動,等居民收入跟上來是最理想的結果。


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