潘靈聰

房價漲跌或許跟空置率關係並不大！因為題主寫的是長沙，不存在候鳥現象導致的空置率高，那咱們就來說說像長沙這樣的城市，空置率高，但是房價不跌的原因。

1、棚改拆遷。

比如最近人盡皆知的“深圳拆遷或誕生百個千萬富翁”新聞，這樣的拆遷，不僅會給予金錢的賠償，通常還會給予房產。

據說其中一位大戶，拆遷面積在1200平方米,拆遷後將得到15套回遷房，周邊每平方米單價在65000~75000元之間。

15套房，會全部賣出去嗎？人人都知道在深圳這樣的地方寸土寸金，15套房以後收房租都夠花的了。

但是有一個問題，那就是獲得房子後，這片地區就能夠這麼快地發展成熱區嗎？估計沒那麼容易，得好幾年的建設才能從村稱為大都市。

而在這幾年間，因為沒發展好，所以可能不好出租，明知未來受益巨大的戶主肯定不會講房子賣掉，而是慢慢等待發展起來，這就有了空置率。相信不少地方都是如此。

2、人口流出。

儘管長沙在國內城市中屬於新一線城市，但是國家最近出臺的政策來看，大受扶持的京津冀、長三角、粵港澳大灣區顯然吸引力要大過長沙，這樣就會造成長沙人口流失的局面。

雖然大家都更有潛力的城市打拼了，但是國人講究落葉歸根，在原住地買一套房放著，等過幾年自己奮鬥不了就回家，太正常不過。

3、周邊城市購買。

前面我們說，長沙是一個不錯的城市，這也導致部分鄰市或者下轄地區的人，在有一定資金基礎的時候，在長沙買一套房，兼當一個投資。

總體來說，長沙投資屬性還是可以的，作為省會城市，前景普遍被看好。

4、房價下跌太難。

房企不單單是一個企業，房地產行業涉及的範圍太廣了。

例如建築行業從事者（建築師、設計師、工程師、工人等）、各類建築材料（磚、水泥、砂等）、家電、工廠等等，一旦房價下跌，與之有關的就業就會受到衝擊。

輕則減工資，重則失業，相信各位朋友都或多或少認識、或者有從事這些行業的朋友親戚。

5、抗通貨膨脹。

我國房子之所以這麼搶手，因為它是最抗通貨膨脹的商品，這麼多年以來，能跑贏通膨的大概也就只有房價了。

不少家庭都會準備兩套房，一套自住，另一頭作投資或者備用，這樣在遇到突發事件的時候還可以折現售出，解決燃眉之急。

建議：買房保值抗通貨膨脹是不錯的，但是抱著靠買房盈利想法的話，還要謹慎。

我是老王談樓市，如果你對各種旅遊、養老、買房、投資等有興趣，可以關注我諮詢，定知無不言！

老王談樓市

中國人口流動性大，20%的空置率很正常，我有一個表親戚，在浙江打工二十多年，手裡有點錢，早幾年檢查出得了癌症。不能上班了，就在家休養。發現在外沒有收入又要花錢治療，開支很大。在後面身體不行了想回老家，老家的那破房子也垮了，治病錢花的差不多，到老了回家一個等死的窩都有，後來親戚們幫他在原老房子上搶建一層平房，才有地方住。受到啟發，親戚有能力的在縣城大都買了房或建了房，就怕老無所居。雖然空置在那裡，但是心裡舒服，自己將來幹不動了還有養老的地方。

微微一笑87231767

這個課題其實很大，我們簡單聊聊。

首先是，是不是有20%的空置率。

我們計算一下，從1998年房改，到2018年，國內累計銷售商品住宅大概是160億平方米，按照每套住宅平均80平方米來計算，那麼大約是2億套。這兩億套房子，按照每戶3口之家，也就是6億人口。

也就是新建商品住宅，容納了6億人口。而目前城市化率是59%，那麼按照13.95億人來計算，就是城市化人口是8.23億人。

也就是城市人口裡面，還有2億多人，不是住在新建商品房，而是1998年之前建築，我們可以稱之為歷史遺留的房子。要知道，住宅壽命大概只有25年-30年時間。那些“歷史遺留的房子”，現在差不多都可以列入拆遷計劃了，這樣算下來，可能住宅空置率沒有想象中那麼高。

當然，這種算法，是比較簡單粗暴。但至少也說明，有可能20%的房子空置，不一定準確。

然後我們來看一下，假設20%商品房空置是真是存在的，但房價依舊不下降原因何在。

波士財經認為，主要有這幾個方面的原因。

首先是，市場需求旺盛。

在過去40年，中國創造了世界經濟發展史上的奇蹟，平均年經濟增長差不多是9%。

在一個接近14億人口的大國，經濟蓬勃發展的同時，必然導致房價上漲。因為需求太旺盛了，2018年中國銷售商品房達到17億平方米，由此可見市場需求的旺盛。

市場需求是第一要素，決定了房價的堅挺。

其次，貨幣充足，讓房價降無可降。

從2000年，到2016年，中國廣義貨幣發行，都是以兩位數的幅度增長，尤其是2009年，中國廣義貨幣發行增幅達到28.43%。在經濟增長10%左右時候，貨幣發行幾乎是倍數增幅，這樣超發的貨幣，要找到出路啊，結果絕大部分都進入房地產，這是房價居高不下的核心原因。

2017年，2018年，貨幣發行開始減量，但也達到8%出頭，比經濟增速要高接近2%。

第三，投資渠道受限。

老百姓手裡錢多了，就要保值增值，要找出路啊，但其他投資渠道是有限的。

先說股市。股市也快30年了，但股市還在3000點上下掙扎。這是因為前期股市制度建設不完善，導致投資者對此失去信心。現在股市制度建設日趨完善，但很多投資者還是不敢輕易進入，因為怕了。

還有最近幾年還流行P2P什麼的，但結果證實，99%的P2P都是騙子。一個P2P倒閉，都是幾十億、幾百億的損失，誰敢再投！但就是這樣的狀況，竟然還有不少P2P還活的那麼滋潤，由此可見投資渠道的匱乏。

存銀行還趕不上通貨膨脹，所以大家都買房子去了。而購房者投資收益驚人，這樣就有了累加效應，越來越多的人有錢就買房子去了，最差手裡還有一套房子。不會像股市、P2P等，會導致血本無歸。

再次，炒房導致住房不均衡。

在投資樓市會帶來超額收益之後，導致的是住宅嚴重的不均衡。沒房者望房興嘆，有房者忙不過來。我們不說炒房者，就有那些純粹的投資者。

最簡單的就是，認識幾個朋友，手裡都有好幾套房子。比如一個以前認識的朋友，至少有7、8套房子。她早期是做服裝生意的，賺錢了也不知道怎麼投資，就是買房子；賺錢了就買房子，賺錢了就買房子，然後就有了7、8套，要知道這都是全額付款的房子。然後自己住一套，其他的也不賣，全部用於出租。

這樣的人，不少見。因為他們賺錢了就懂得買房，也不懂其他投資，持有不少房產。這樣房產擁有是非常不均衡的，要買房的人，買不到低價房。有房子的人，也不賣，賣了房子拿錢幹什麼不知道，又回到第二個原因：投資渠道狹窄或者不懂得投資。

現在打住，有些不宜說的原因就不說了。再說下去，就是一篇博士論文了。

波士財經

地產像癌細胞的腫瘤，割了怕痛，怕流血。不割癌細胞又慢慢擴散到全身，也只有死路一條。你們選擇怎麼辦。按目前的工資收入20歲開始工作，70歲退休，要2輩子買一套，遇到自然災害，失業，疫情弄不好開不了鍋。企業資金缺，租賃貴，風險大，辛苦幾十年賺的錢不如買2套房子賺的多，好多企業轉去買房。企業逐漸倒閉，失業去。怕資金沒地放投，可以投基礎建設，高技，教育事業。

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房屋的空置率，大家一直都在說，但沒見過比較權威的數據，長沙的房子空置率將近20%，我不知道是怎麼算出來的。我們姑且認為長沙的數據是準確的，那這麼高的空置為什麼沒導致房價下跌呢？

第一，需要看為什麼房屋空置？我前幾年被公司外派到其它城市工作，我的房子就一直空置著，沒有對外出租。

如果統計空置率，我的那套房子當時肯定是要統計進去的，可是我只有這麼一套房子，即使空置著，也不會向外出售，所以像我這樣的空置，並不會導致房價的下跌。

第二，需要看持有房產的成本，特別是二套房的持有成本。

現在持有房產的成本實際上是很低的，僅僅包括物業費和取暖費等少量費用支出。物業費可以找理由不交，取暖費可以選擇停暖。

如果不考慮資金成本的話，持有房屋的成本是很低的。這麼低的持有成本，即使空著也無所謂，所以空置的房屋不會大量進入市場，那自然不會對房價構成打壓。

目前，最大的一隻靴子就是房產稅。如果這隻靴子落地了，那房產價格趨勢就明顯了。

第三，看房屋持有人的資金實力。假如房屋持有人資金實力很雄厚，房子價格好，那就出手，價格沒有達到心理預期，房子空置著也沒有什麼關係。

總結：房子空置多少對房價不夠成影響，只有空置的房子進入交易市場才會對房價產生影響。

假如空置的房屋低價進入市場必然導致房價下跌，可如果以現有市場價進入市場，最多也就是有價無市，並不會導致房價下跌。

高的房屋空置率對經濟是有很大影響的，但不是這裡我們要說的，以後有機會可以單獨說說這個事。

紅楓財俠

錯誤的預期。錯誤的預期導致人們不斷的投資房地產。他們以為房子是無價之寶，能當糧食吃，能當水喝，能當白金保值，能應付一切危機。這種錯誤的預期是錯誤的理念造成的。這種錯誤的理念根深蒂固。終有一天，這些人發現房子是磚頭瓦塊，並不是專家描繪的那麼美好。

易k園

物業費，理論上應該是屬於整個小區的開銷儲備金，而不應該成為物業公司的財產收入，因為物業公司的工作人員都是開了工資的，相當於是給整個小區打工而已，物業公司應該要定時公佈明確的物業費支出明細賬單和餘額，物業費結餘較多時，應該在後續對業主物業費進行相應的減免，希望相同觀念的朋友們頂起來！！！

手機用戶67487851085

按照相關數據，我國住房空置率已超過20%，人均面積達到40平米，現在空置的住房已經夠16億人居住了。

我國的房子究竟有多少套？恆大首席經濟學家任澤平計算，我國現有的存量住房有3.11億套，除此之外，我們還有大量的非商品房住宅，比如農村的宅基地，小產權房等。

西南財經大學發佈的《家庭金融調查報告》顯示，在2017年我國一般城市住房空置率大約是21.4%，各大城市累計加起來有超過6500萬套房產空置。現在一二線城市空置率比較低，但三四線城市空置率很高，有些城市甚至達到30%以上水平。

20%的空置率在全世界來看都是很高了。但為什麼中國房價還是沒有明顯的下跌跡象？

這是因為，過去幾十年中國房價的上漲已經讓很多人產生了慣性思維，認為房價只漲不跌。另一方面，中國普通百姓的投資渠道有限，買房是有限的投資渠道中最靠譜的方式，其他的投資方式更容易蒙受損失或被騙。

雖然國家早就說房住不炒，對房地產行業進行了嚴格的調控，但房價還是在一輪輪的調控中不斷創出新高。過去的上漲，和政策上的慣性，使得人們對房價還是有較大信心。

房地產市場和股市一樣，人們都是買漲不買跌，之所以房價不跌，也是因為還在上漲趨勢中。一旦影響房價的政策面發生變化，或者人口出生率發生極端情況，房價下跌後，空置率就會加速房價下跌。

上林院

房子的空置率其實與房價無關，而與生活質量有關。20％的房子空置率是針對長沙整體房屋市場的一個統計而已，從來沒有因統計數據而影響市場價格的。

20％的房子空置率看似可怕，貌似房價就要挺不住了。那是用窮人的思維看房產市場。

早幾年，我曾經特別關注過海外房產市場，發現美國很多家庭都有一套以上的房屋，平時生活工作的是一套獨立house住宅，同時往往在其他地方還有一套度假休閒的度假屋。

此外，有不少美國人為養老，還提前幾十年購置了養老公寓，這個在退休前也是不居住的，在統計上，這是不是也算閒置?

所以，房子的空置率其實與房價無關，而與生活質量有關。

別說長沙20％的空置率不影響房價，如今在海南某些樓盤，有大量的房子（80％以上）除了冬季，幾乎平時都是空關閒置的，那也依然沒有引起海南房價的下跌啊。

我覺得，就目前長沙的房價而言，比起周邊省會城市，還是一個相對便宜的，炒房前景不妙，但是作為剛需購房的話，還是一個比較合適的時間區間。

總之，統計數據別當真，你的生活你做主。

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一世明哥私家歷史

在建築領域工作20多年的業內人士來回答這個問題。

中國的房子空置率確實很高，根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《2017年中國城鎮住房空置分析》，得出的結論為我國的商品房空置率為21.4%，達6500萬套。

按照國際慣例，空置率5%-10%為合理區；10%-20%為危險區；20%以上為商品房嚴重積壓區，所以，我國的商品房空置率已達到了很驚人的程度，在國際上僅次於意大利和西班牙。

21.4%是全國的平均數，具體到一些城市來說，可能更高。像長沙這樣的城市，如題中所說的，空置率接近20%，還算不錯的，低於全國平均水平。一些三四線城市，房多人少，空置率更是 驚人，30%以上都有可能。

那麼，為什麼這麼高的空置率都不能讓房價下降呢？

原因很複雜，是多方博弈的結果。主要原因在於，我國的樓市，並不是完全的商品市場，不完全受供需關係支配，受政策影響很大。理解了這一點，很多問題就迎刃而解。

1、除了購房者之外，開發商、銀行、當地政府、建築商、炒房客、上下游行業等沒有一方希望房價下跌，因為房價下跌了，大家在買漲不買跌的心理下，房子會更不好賣，而且會影響已購房者的資產情況，還貸情況。總之，除了購房者，沒有任何一方希望房價下跌的！

房價一旦下跌，帶來的社會問題是很多的，比如斷供，進而影響金融安全，比如影響賣地，進而政府財政收入，比如已購房者去鬧事等等，所以，房價是漲上來容易跌下來難！

2、上面說的是一手房，目前我們見到，雖然2019年房子不好賣了，但是很多地方的一手房並沒有怎麼下跌，即使下跌，也是象徵性的，無關痛癢，相反，有的城市甚至逆勢上漲了。一手房沒怎麼跌，無形中就給了二手房市場託底了，所以二手房整體來說走勢也比較平穩，下跌空間不大。

綜上，像長沙這樣的城市，房價目前沒怎麼下跌是多方博弈的結果。展望將來，在國家“因城施策”的引導下，房價有望平穩著陸，在箱體內上下窄幅震盪，指望房價像以前那樣暴漲是不現實的，當然，暴跌的可能性也不大。目前的房價總體上來說確實有些高了，房價暫時按住不動，等居民收入跟上來是最理想的結果。

關鍵字: 房產 拆遷 空置率