最近，國內知名的長租公寓品牌自如、蛋殼紛紛陷入爭議之中。
自如在新型冠狀病毒疫情期間上漲房租被網友批為發國難財；蛋殼以不可抗力為由要求房東在疫情期間減免租金，卻被曝出未給租客減租，被網友批吃相難看。
究竟陷入爭議的長租公寓方行為是否違法？搜狐智庫就此連線了北京市中聞律師事務所楊青春律師和趙琮律師。
趙琮律師表示，如果長租公寓方在合同期內大幅提高房租，則構成違約行為。《合同法》規定，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。此時租客可以要求長租公寓方承擔違約責任，也可以要求按原租金繼續租房。
但如果是雙方合同到期的情形下，長租公寓方在續租時抬高房租的行為則不構成違約行為，此時的房租上漲屬於市場行為。“每年節後，房租都會有增長，增長幅度應視當地供求情況和物價上漲情況而定。至於漲幅多少算作是哄抬物價，並沒有漲幅比值規定。”趙琮說。
北京市中聞律師事務所律師趙琮
楊青春律師表示，目前我國對哄抬物價行為的具體認定標準不是十分明確。他認為，我國房屋租賃市場並未形成一家壟斷的局面，如果雙方原來租約已經結束，在新的租約中即使長租公寓大幅提高房租，只要租客接受，租客也無法對長租公寓方追責，因為是否達成新的租約取決於雙方共同的意思。“目前我們國家對一個租賃合同結束後擬新形成的租賃合同中的房租漲幅沒有明確的限制性規定。”他說。
對於長租公寓方以不可抗力為由要求房東在疫情期間減免租金的行為，楊青春律師表示，此問題的關鍵在於認定此次疫情是否構成不可抗力。“此次疫情是否構成房屋租賃合同中的不可抗力，需要具體分析。”他說，由於初步判定本次新型冠狀病毒疫情屬於廣義的流感病毒爆發範疇內，且疫情目前還在發展過程中，對疫情的認知和疫情的影響，包括影響的後果和時間都還沒有定論，因此對於房屋租賃合同而言，這次疫情是否構成不可抗力以及不可抗力下的具體責任還需要具體分析。
北京市中聞律師事務所律師楊青春
楊青春認為，如果雙方在合同中已經明確約定疫情發生構成不可抗力，則可認定疫情發生構成本合同中的不可抗力，否則長租公寓單方面認為此次疫情構成不可抗力的行為可能是不妥當的，長租公寓比較恰當的做法是與房東進行洽商就相關合同條款進行變更。
楊青春律師認為，不同行業、不同地域的主體對此次疫情是否構成不可抗力的界定並不一樣：比如醫護行業不能簡單以疫情作為不可抗力作為拒絕對病人施救的理由。公務員就不能簡單以疫情作為不可抗力作為不上班的理由。
對於房屋租賃中介租金在本次疫情中的變動，楊青春律師更傾向於將此次疫情的影響認定為商業性風險。“我總體上更傾向於是商業性的風險，但是否進一步構成不可抗力這種法定免責事由，我覺得應該看具體的每一個租賃協議。”他總結道。
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