上業分析
造成二手房有價無市的原因有很多，針對惠州而言，我認為其主要原因還是新房供應量充足，而二手房的配套相對新房並不佔有明顯優勢所致。
人們購買新房的意願一定都比二手房的意願更強，尤其是惠州這種三線城市會更為明顯，若配套資源沒有明顯區別，人們肯定更願意選購一手住房。
更何況惠州新建樓盤聚集的區域教育、醫療以及其他生活配套遠比老城更完善，如此二手房更沒有和新房競爭的籌碼。除非出售人願意大幅度降低預期，給二手房賦予明顯的價格優勢。
正在品房
您好，很高興為您解答
近年來因為惠州臨近深圳的城市，有高鐵包括後面會有地鐵規劃，更有甚者說深圳5萬東莞2萬惠州1萬多導致很多深圳人過去買，還有很多炒房客紛紛湧進惠州購房，導致惠州樓市一片火爆，那為什麼目前惠州二手房有價無市，而新房的成交量卻相對較多？以我的觀點來說有以下原因：
第一點：惠州房現在限售，購買需慢三年才能變賣，這對於很多人想買次新盤的二手客說接受不了
第二點：二手房的銀行評估價評估不上去導致首期款增多，比如說一套房100萬賣銀行評估只能評估到80萬，那你要付的首付三成是80萬的三成24萬加房子差額20萬的首付，還要再加稅費，現在很多人買房都希望能貸款貸的越多越好，首期款都需要湊，如果正常首付都做不到那就很少人買二手房了
第三點：二手房稅費好，眾所周知二手房交易需支付增值稅、附加稅、個稅、契稅、中介佣金，如果業主實收房子還有欠款還要幫業主贖樓，這所有稅費加起來其實比新房價格還高，所以大多數人還是選擇新房了
第四點：新房百花齊放，目前惠州新房居多是粵港澳大灣去的之最，樓盤很多遍地都是，而且新房周邊配套可升級性高，社區比較大，二手房大多數樓齡舊存在安全隱患問題
第五點：新房中介賺的費用高，一般開發商給中介代理都會有代理費用，這些費用也不用客戶出，但是要比二手裡拿的多，二手房交易雖說佣金是3個點但百分之90的情況都是要打折的，而且新房開發商給的代理費畢竟不是客戶出的也更能讓客戶接受，中介肯定會大力推廣新房
第六點：二手房交易坑比較多，特別是二三線城市，近些年來屢出事故，交易不夠透明，不少人掉坑搞得大家看到不敢買二手房了
以上是我的觀點解答，希望能幫到您，我是深莞惠房產丘生，從事近6年，可以關注我我們一起交流探討
深莞惠房產置業丘生
惠州二手房“有價無市”是因為沒有形成一個成熟交易閉環，成熟交易閉環是指什麼呢？
1、業主掛盤：二手房房源出售大部分需要通過中介平臺；
2、中介推廣：中介獲取出售信息向客戶推廣；
3、客戶看房：中介約客戶過來看房，對比多套房源後，客戶選中一套滿意的；
4、簽訂合同、交稅、辦按揭：業主、客戶、中介三方簽定合同，由中介負責交易流程，到銀行辦理按揭、過戶，交易完成，中介收取中介費；
而惠州現在的二手房交易環節存在的主要問題是：
1、信息不對等：客戶通過網絡或者中介瞭解到的房源大部分是虛假的，業主真實出售信息反而無法瞭解到；
2、二手房稅費、貸款評估價低：惠州二手房稅費比較高，銀行評估價只有成交價八成，導致客戶首付需要付到五成；
3、中介不想賣二手房：二手房佣金低，交易流程繁雜，很多業主是外地看房不方便，客戶過來看房交通不方便 需要車接送 成本很高，中介熟練二手房交易流程需要前期大量學習。
上業分析
惠州的二手房與新房之間無論是整體售價還是銷量都存在著比較大的差距，造成這種差距的原因至少有兩個，一是當地新房產量大，選擇餘地多，二是二手房的購房成本及首期資金的下限要求相對於新房來說存在更高的可能，這是影響當地購房需求的兩個非常重要的因素。
一、惠州市新房和二手房存在的差距。
1、房價差距。
目前惠州全市新房的參考均價是1.2萬左右，二手房整體參考均價1萬左右，不同轄區的差距情況會有更細分的差別。比如新房供應量比較大且臨深的大亞灣區域，目前新房的參考均價是1.4萬左右，而二手房的參考均價1.1萬左右，整體新舊價格的差距最大，而惠陽和惠城區的整體差距要小很多。具體到某些房源的單價相差可能會更大，但從整體參考均價上看，二者相距對比其他城市也不算特別離譜。
2、銷量差距。
新房和二手房銷量差距是惠州樓市最突出的地方。惠州靠近深圳，它的很多房子本意並非蓋給本市的需求，迎合和吸引深圳需求是一個非常重要的動因。所以這些年惠州特別是臨深的惠陽、大亞灣區域，幾乎遍地是新房，人們的選擇餘地非常大。對比一下統計部門最近三年新舊商品房銷量數據就可以知道兩都的差距有多大：
2016年：新建商品房成交15.7萬套，二手商品房成交3.9萬套。
- 2017年：新建商品房成交15萬套，二手商品房成交4.7萬套。
- 2018年：新建商品房成交15.24萬套，二手商品房成交3.9萬套。
從數據看來，新建商品房的成交量佔據著絕對的優勢。
二、二手房購房成本及首期資金下限存在更高的可能，影響著二手房的需求。
導致惠州新舊房產明顯產生差距的原因之一就是二手房的購房成本及由此而引起的對首期資金的影響。目前惠州二手房的交易比較大的費用主要包括契稅、中介費及可能因不足年限而被業主轉稼的個稅、增值稅及附加。
普通住宅契稅按1.5%的比例，中介費3%的比例，在整頓陰陽合同之後，現在的成交價與交稅價已經比較相近，這兩部分幾乎就是成交價的4.5%左右，如果房產還需要繳交個稅、增值稅及附加，那總共的費用就比較大了。
惠州二手房未滿兩年需全額繳增值稅及附加5.6%，而個人所得稅按前後過戶差價的20%徵收，大亞灣可以按核稅價的2%徵收，這些有可能存在的稅費使交易變得相對複雜很多。
如果看中的房子剛好有這些稅費存在，以同是100平的房產為例，為了簡單對比，我們忽略不同轄區房價的影響，以上面所提到的新房1.2萬、二手房1萬左右的參考均價來測算，這樣計算新房總價120萬，二手房100萬。那二手房僅增值稅及附加就需要支付5.6萬左右的費用，加上個稅及中介費都接近10萬的費用了。如果再加上雜七雜八的費用和煩鎖手續所需要的精力，算下來優勢並沒有強多少。
另外由此而引起另外一個比較重要的影響，就是二手房實際購房所需要支付的現金下限會因費用的存在而有可能比新房更多。以上面的例子看費用10萬左右，另外契稅1.5%對應是1.5萬，除首付以外二手房還需要多準備12萬左右的現金，而三成首付這部分金額是30萬，按這樣計算下來總共需要準備42萬左右，而120萬的新房三成首付是36萬，加上契稅1.8萬的及其他費用甚至比二手房所需要的最低現金還少。
當然如果買舊一點的房子可以減少稅費，但相應的手續及銀行對二手房的態度讓這個有更多新房可以選擇的地方的二手房暫時沒有太大的優勢。
三、惠州海量新房，選擇餘地大。
惠州有海量的新房，讓購房者選擇的餘地足夠大，讓他們總可以方便地找到比某些區域的二手房還要便宜但位置還不錯的新房。
如果要在廣東挑一個新房成交量和供應量都很大的城市，惠州一定可以為絕對的選項。在過去的2018年，惠州全年供應19.9萬套新房，其中臨深的惠陽及大亞灣供應共計7.7萬套，佔了總量的40%。從網籤數據來看，全年成交量為15.24萬套，成交額1764億，在大灣區九個城市當中，唯有佛山的情況能與惠州說得上話。而同年東莞新房銷量4.5萬套，深圳新房成交2.9萬套，廣州新房成交9.1萬套，惠州樓市以一己之力幾乎頂掉了兩個一線城市和一個新一線城市的量。
而從惠州2018年的統計年鑑所示的數據來看，在2013年以來，除了2014年以983萬平米稍低於1000萬平米以外，其餘年份均遠超1000萬平米的成交量，2016年更達到了1771萬平米的高峰，此後的2017、2018年均超過1600萬平米，以統計部門2019年截止到11月的數據來看，本年的數據相差不會很大。
同時房地產開發投資的增速正在平穩增長，新開工數量並未明顯降低，使接下來商品房的供應還會處於充足的狀態，那對於購房者的選擇餘地就更大了。由於新房較多，購房者即使覺得某個區域價格高一些，也可以在相鄰不遠的地方找到更合適的新房，甚至比很多區域二手房的價格還低，這也是影響二手房銷量的一個重要因素。
四、結語。
綜上所述，在惠州造成二手房的需求明顯不如新房的原因，一方面是二手房交易費用會增加成本及影響首期現金的多少，二是惠州的新房供應量充足和選擇餘地比較大，使需求者更容易傾向於選擇新房，不過這也只是暫時的問題，未來隨著市場向存量發展，二手房的需求增大的概率將會增加。
CA紅葉
二手房之前都是4000左右一平方買的，現在有很多賣7000-8000每平米都賣不出去，空置房子很多，新房都是開發商聯合漲價起來的，說房子賣沒了製造緊張氣氛，這樣能烘托房價上漲，高位接盤的客戶暫時全部套牢，深圳人口比以前少了很多人，即使惠州房價漲點以後賣房子業主更多，房價高更賣不掉，這就是有價無市，即使房價漲了你也賣不掉。
先學會走再跑
臨近年底，二手房市場和新房市場出現了很大的分化，一個有價無市，一個成交量看上去還不錯。這到底是怎麼回事？
為什麼臨近年底了，新房的成交量卻相對來說比較多，二手房卻無人問津。我們一起來看一看聊一聊，這座二手房和新房分化很奇怪的城市惠州。
一，惠州的二手房為什麼會有價無市？
其實像惠州這樣的城市，出現二手房有價無市是一點也不奇怪的。針對二手房的有價無市其實不僅僅是出現在了這樣一個城市，可以說二手房的有價無市是目前整個樓市裡面各個大大小小城市都面臨的一個問題。
為什麼像惠州這樣的城市，它的二手房在年底的時候或者說在當下這樣的一個市場環境中，會出現有價無市的一個狀態呢？
很簡單。本輪房地產的市場是特別火熱的一線城市，從2015年開始漲幅特別的明顯持續到了2016年，然後二線城市從2016年的10月份開始上漲三四線城市，從2017年開始享受到了這一波潮水的臨幸，也開始上漲。
同樣的，惠州的房價也隨著這一波去庫存，實現了大幅的上漲，甚至是翻倍，那麼大幅上漲和翻倍背後就會造成這樣幾種情況，從而導致了有價無市。
第1種情況，購買力被削弱。
我們大部分購房者都是追漲殺跌，有這樣一個習慣看著樓市連續上漲了三年，哪怕我們第1年還覺得樓市可能不漲了，但是隨著它不斷的上漲，我們也經不住誘惑，怕自己再不買房以後就更加買不起，或者說要付出更大的成本。
那麼很多的老百姓可能在第2年甚至第3年，哪怕是湊6個錢包借錢或者其他的方式湊首付，都已經買了屬於自己的房子。
換句話說，老百姓的購買力被這次去庫存給消耗掉了，目前老百姓手裡面沒有很大的購買力的。
第2種情況，供大於求。
一個商品是否有市場價值，取決於供求關係我們都知道，供大於求的時候，商品可能會出現一個遞銷甚至是有價無市的狀態，而供小於求的時候，商品會成為一個熱銷被封搶的物品，房子也一樣。
這一波全國去庫存，惠州的樓市發生了翻天覆地的變化，這幾年老百姓買了特別多的新樓盤，當漲價之後都想著能夠賣出房子，掙取一定的增值收益。這個時候當老百姓把自己手裡面多出來的新房源掛到市場上的時候，就已經變成了二手房，那麼二手房在增量的情況下會出現一個嚴重的供大於求。
因為老百姓首先沒有購買力了，再加上這幾年累積的新房這麼多，同一時間放上了二手房市場，供求關係就失去了平衡。
第3種情況，房子的流動性。
房子不比白菜，柴米油鹽醬醋，也不比我們平時穿的衣服鞋子包包。房子是一個涉及金額特別大的一個商品。
也是我們普通老百姓，或者說絕大部分家庭一輩子可能只會去購買一次的大額商品，因為他佔據了大部分人群，10年甚至20年的工作積蓄，甚至是整個家庭的省吃儉用積蓄。像這樣一個設計金額特別大，交易有特別複雜的商品，它本身它的市場流動性相對於其他的日常用品都要慢很多。
一套二手房掛牌3~4個月，甚至半年能夠成功的賣出去，這是一個特別正常的市場，只是我們經歷了這幾年樓市的上漲，看見了上午掛牌，下午就賣出去，被哄搶的市場，導致我們失去了對正常市場的一個判斷。
……
是的，其實把目前惠州二手房的有價無市歸結為以上三個情況就很貼切了，一個是老百姓手裡面沒有購買力了，另一個是二手房的增量特別多，供大於求了，第3個就是房子本來就是設計經過特別大設計程序特別複雜的商品，它的流動性本身就要比一般的普通商品要慢很多。
二，惠州的新房為什麼成交量相對比較二手房多？
我們都知道，每到年底開發商都會進行一些打折促銷，這也是新房相對於二手房的一個特別福利。比如每到年底我們會看見很多的新樓盤打折，一些宣傳語，買房打95折打98折，或者全款付款打85折。
甚至我們還會看到一些買房送車位，買房送手機，買房送家電等等。我們都知道，我們人都是希望自己買商品的時候能夠有折扣，能夠有福利，能夠有優惠的，甚至我們還巴不得我們買了之後人家還返一點的現金給我們。
看到這麼多的福利促銷，那麼購買新房的人群肯定相對於二手房就要多一些，成交量自然也就上來了。
為什麼每到年底開發商會進行一些打折促銷呢？原因很簡單，每到年底開發商的資金就特別的緊張，都需要去去化去庫存來回籠自己的資金，以實現自己的高資金的週轉。
而開發商回籠資金有幾個原因？
第1個原因，開發新的項目。
開發商在這一波去庫存，已經把之前好幾年的庫存全部都清理掉了，哪怕沒有清理完手裡面也就是零星的一兩個項目或者說不多了。
項目沒有了，開發商還怎麼掙錢，肯定要去拿新的項目，那麼拿新的項目就需要大量的資金。我們也知道開發房地產並不是一兩萬，100萬，1000萬就能搞定的，它是上億甚至更大的數字才能搞定的，所以開發商特別缺錢。
第2個原因，結賬付項目款。
在工地上待過的朋友，甚至是從事房地產開發這塊的朋友都知道。開發商去開發一個項目，並不是自己出了多少錢，而是施工方，監理方包工頭等很多的一些程序都有不斷的墊付錢進去完成一個項目的各個工序。
而一般情況下就是你完成了一個項目之後，開始做第2個項目的時候，才可以拿到開發商的第1個項目的錢。然而每到年底，無論是開發這個項目的施工方，監理方還是工人，還是一些材料方，甚至是一些混凝土方。
他們都需要去收開發商的錢，發給他們的工人，發給他們的供應商，發給他們的承建方，等等一系列的為這個項目付出了工作，付出了努力的人員。
因為我們中國有一句特別好的習俗，就是年底了，我們一定要帶著自己這一年在外面辛苦賺取的錢回家過年團圓。
……
其實原因還有很多，但是大的原因涉及到金額特別大的原因，差不多就是這兩個。與其他的原因都是大同小異，大家都需要用錢呢，年底了要回家過年呢，你該結的款要給別人結了。
所以當開發商大量需要回籠資金的時候，就會出現這些降價促銷，打折促銷，甚至是買房送車位，買房送手機，買房送車子，這樣一系列的福利活動來吸引購房朋友。
有這麼大的吸引，大家一年又賺了錢，手裡面又有那麼一點錢了，特別是觀望了很久才賣房的朋友，就會在這個時候去購買自己看蟲的，覺得打折力度比較大的心房。
一個是二手房的供大於求，一個是新房的打折促銷對比之下，肯定新房的成交量要比二手房的要好。
三，小結
總的來說，本輪樓市的上漲連續了這麼多年，老百姓的購買力其實已經消耗掉了，而各個城市市面上也會隨著這幾年新樓房的不斷交房，不斷的增加二手房的供應量。
二手房的有價無市可能還會持續很長一段時間，再加上房產本來就是一個特別複雜，涉及金額特別大的商品，有價無市就不難理解了。
但是即便年底了，新房有特別大的力度促銷優惠也要提醒廣大購買新房的朋友：
還是要去選擇適合自己的新房，不要因為便宜就去買了不適合自己的房子，要知道房子設計的金額特別大，買錯了你會後悔。
另外，開發商在年底促銷這個階段不會把最好的產品拿出來賣，如果說你要去買好產品的話，估計還是要等到明年三四五月份的小長春。
關於惠州二手房的有價無市以及新樓盤對比下來的成交量較多，今天就給大家分享到這裡，其實這也不僅僅是惠州這樣一個城市出現的一個市場現象，很多的城市都有這樣的一個市場狀態。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
重慶地產視野
恵州新房價格與二手房價格倒掛，開發商新房賣一萬四的價格，二手房同樣的房一萬一，為什麼惠州二手房買賣繁鎖，買二手房算上費用首付要五層，而一手2.5層到三層，大部分買惠州房的都是投資客，又不等著要，首付越少越好，幾乎所有人都是知道五年內惠州房價也好經濟也好很難有所提高，購買力跟不上，不是投資客恐怕就是5千一平，惠州目前房價在全國範圍來說已經是低位，還不如內陸的小縣城，如果一個城市經濟好房價是肯定漲的。漲說明發達，人口多需求旺盛，這幾年惠州打工的越來越少，實體舉步維堅，單靠恵州周邊的人消化這麼多房，不可能，如果你對去惠州買房投資，見意別買，目前惠州房子只有大亞灣部分地區可以外，其它地區都沒有價值，剛需就例外了買來住貴也好便宜也罷也是要住的。房子做為投資賺錢的時代已經過去，己後年輕人思想更新，人生幾十載不想活得累，沒能力的就不會再去借錢買房了，平安是福，房子終將回歸理性
BOB9876
1.二手房稅費高。
2.二手房貸款麻煩，額度少，導致首付多。
3.如果是原房子有按揭，二手房買還需按揭，週期太長，甚至半年以上，中介沒動力。
4.二手房有詐騙風險，一手房小。
5.一手房雖然房價高，但稅費少，銀行貸款多，首付甚至比二手房更少，中介得傭快積極性高。
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秦時明月鮮
第一：二手房評估價太低，購房者的首付要高，而新房較低。第二：二手房需要中介費用和稅費，購房者對比新房不需要。所以大多數人買房買新房。資金多的購房者最好買東莞臨深的房子
AAA房產小主
趕鴨子上架的把戲，一手房價格不漲，哪有人去買呢，買過的都後悔，根本賣不出去，照本退有些都賣不掉，我後悔了……
