有個雪球朋友問我新城控股15-18年拿地均價，回覆的內容如下：在年報裡面都有，不過個人覺得意義不大，還是向人淡若菊（雪球地產股分析大V）學習，大的方向沒有問題了，認真分析每一個項目。這個數據你可以去年報裡面找。如果項目多可以分析拿地金額大的項目，只要大部分拿地金額大的項目都是賺錢的就行了。比方說新城16年拿地的均價是4160元每平米，這個是按照拿地的時候可租售面積來計算的平均單價。這個數據看起來很高。
如果按照這個來計算確實如果按照新城1.1萬左右的均價是不賺錢的。需要認真分析公司的主要資產投入產出情況，而不是僅僅看當年拿地的均價。
細看，新城在16年拿了上海兩個地，都是不併表的，百分之四十幾的權益拉高拿地均價。
上海新城虹口金茂府，16年，37億總地價，現在可租售8萬方，平均地價4.6萬一平，現在銷售單價10萬左右。
另一個拉高均價的也是上海的，新城西岸公園，16年拿地，樓面價9000左右，現在銷售單價5.6萬。
這兩個都是大賺錢的項目。
如果是上面這種項目多拿地均價1萬都不用擔心。因為利潤豐厚。如果拿地均價2000，只賣6000一平米，這個均價低也沒有卵用。
另外說說新城16年拿的不賺錢的地王項目：
當然16年新城也有不賺錢的項目，第一次進入佛山，佛山壹鳴花園，好像拿的也是地王，總地價42.7億元，樓面價8357，現在平均售價1.5萬左右，到19年末才銷售收款41億元。投入這麼大，三年多現金流還沒有回正數，這個確實是新城項目超級失敗的項目的。新城很少這樣的項目。不過這個項目應該能夠做到不虧，或者微虧。
並不能說4000的拿地均價對應1萬多的銷售均價就不賺錢。各個項目推盤的時間不一致，週轉不一樣，現在發現無論做啥都要下苦功夫研究在即心裡才有底，不是簡單的看看克爾瑞銷售數據就能賺錢了。沒有深入研究和分析就拿不住，有點風吹草動就賣掉避險，這樣做很難賺大錢。
軍長（正合奇勝-價值投資經典戰例中國恆大的作者）在恆大上面賺那麼多倍是有原因，唐朝（手把手教你讀財報的作者）在茅臺上賺那麼多也是有原因。都是深入分析，軍長寫了一本恆大的書，唐朝也寫了一本分析茅臺的書。
我個人也最近正在向他們學習，希望像他們一樣認真，用心，努力。做自己喜歡的事情。說遠了別介意。均價信息自己查一下，自己動手更有意義。
又讓我想到霍華德·馬克思（投資最重要的事作者）說的“第二層次思維”，個人覺得這些投資大師的話的價值千金。不能僅僅看拿地均價怎樣，就能推斷出未來利潤怎樣，這個有點像第一層次的思維。
不過單個項目拿地低，而且是好城市或者好地段，售價高，這個才叫牛逼。
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