#特別策劃#【連線•疫情下的廈門樓市】疫情對房地產行業影響幾何？房企又怎樣應對？疫情過後，樓市會怎麼走？樂居連線廈門大學教授、中國著名房地產投資研究專家戴亦一，為大家解析疫情下的樓市真相！
一、疫情對今年廈門房地產市場發展主要有哪些影響?
戴亦一觀點：
短期：突如其來的疫情，短期對地產行業打擊較大。開發商售樓處被迫關閉，工地何時復工還很難說，開發商面臨著前所未有的資金鍊問題，尤其是現在越來越多的開發商採用了高槓杆、快週轉戰略，壓力很大。而且疫情下，大家對經濟前景比較悲觀，購房投資的慾望處於低下水準。因此，疫情短期來看對房地產無疑是一個利空。
廈門樓市是一個移民城市，外地購房者佔比高達60%-70%。現在人口流動近乎凍結，樓市也基本處於冰封狀態。這對於那些資金比較緊張，負債率比較高的企業來說，可能是一個嚴峻的生死考驗。市場交易量銳減的同時，因為資金鍊壓力，一些中小開發商也會降價拋售回籠資金。可以預計短期內出現財務危機或者倒閉的中小開發商數量會增加。
但對於規模千億以上的超級開發商來說，也許反而安全了，這些企業不僅實力雄厚，融資能力和抗風險能力更強，即使資金鍊出了問題，因其大到不能倒，也更容易得到政府的特殊救助。
中期：中期來看不要悲觀，房地產市場不會崩盤。住房畢竟是剛需，而且可以延時消費，該買房的等疫情穩定後還是會買，儘管購買力可能因疫情打擊會損失一部分。從政策環境來看，疫情對房地產行業來說可能會因禍得福，持續三年多的史上最嚴厲的房產調控政策，很可能會因為疫情而逐步放鬆。
為什麼呢？因為一方面，刺激房地產是彌補疫情損失的不二選擇。就目前情況來看，新冠肺炎即使在2月下旬出現拐點，疫情在短期內仍然很難搞定，防控的壓力依然會很大。疫情對中國實體經濟的衝擊，尤其是對服務業的衝擊是相當大的。GDP缺口的彌補，最佳的手段只能是再次啟動“夜壺”房地產。因為房地產投資對投資和GDP的拉動不僅具有立竿見影的即時效應，而且不僅不會受制於財政能力，還有助於土地財政的激活，為財政提高源源不斷的資金支持。
另一方面，政府為了扶持中小企業，各種減稅讓利政策的稅收損失和補貼支出都會大幅度增加，政府財政肯定會面臨空前的壓力，所以房地產“夜壺”重提是大概率事件，時間大概會在下半年。
我認為今年下半年和明年，房地產市場會迎來一個寬鬆的、甚至是刺激的高潮，樓市無論從交易量還是價格水平來看，會迎來一個難得的春天。所以，我認為中期房地產會出現V型反轉的行情。這也是目前資本市場，很多基金和投資者選擇地產股作為避風港的基本邏輯。
長期：長期來看，房地產市場受制於經濟實力，疫情對樓市的影響肯定是利空的，甚至有可能加大中國樓市泡沫最終破滅的風險。近幾年來，中國經濟一直困頓於如何轉型升級，跨越中等收入陷阱，GDP一直處於下行階段。即使沒有這次疫情，中國經濟本來已是步履蹣跚，2020年GDP能不能保6都是問題。這次疫情可以說是“屋漏偏逢連夜雨”，尤其現在國際社會美國、新加坡等國家已經將中國視為事實上的“疫區”，這不僅可能加速外資的撤離，而且對中國出口和涉及全球化供應鏈體系的沿海經濟，打擊也是不容忽視的。
此外，疫情對中國房地產市場的長期影響，是通過加速中小開發商倒閉和大型開發商市場份額的提升，促進中國樓市寡頭化的進程。
二、從企業、媒體和政府三方面您覺得可以做哪些工作？
戴亦一觀點：
企業：開發商目前要做好準備最壞的思想準備，不要心存僥倖，盡對大努力度過這次疫情帶來的行業“暴風雪”。開源節流是最基本的動作，積極“籌措糧草”，做好半年沒有淨現金流入的準備是必須的。即使不開工，企業的利息成本、員工工資等成本是剛性支出，每天都要支付的，但是因為銷售停滯，沒有現金流入，時間長了現金流肯定出問題。所以，中小開發商要盡力囤積資金，盤活資產，做好活下去的準備。
危機危機，危中有機。對於大型和部分資金實力雄厚的中型開發商來說，這次疫情危機無疑也是一次難得的機會。特別是國企央企，資金是優勢，這次疫情拖得越久，橫向併購的機會就越多。
政府：我覺得目前政府迫切需要做的是解決好防疫情和開工之間的矛盾。防疫情是目前首要任務，現在各地嚴格控制人員流入，進入廈門的外地人還要隔離14天等多種條件限制，這就使得工地的開工變得困難。目前的政策諸如減免五險一金和稅收，以及各種補貼政策，對開發企業來說可能都是杯水車薪。這些政策各地都在執行，當然是好的，至少可以給企業一些安慰。但是
我認為政府更需要做的是盡為企業快創造復工條件（如為企業提供足夠的口罩等防疫情必需品），讓企業儘快開工，讓售樓處開放。當然，對政府來說，更大的支持還在於儘快放鬆各種不必要的限購限貸政策。對廈門來說，我覺得進一步放寬外地人落戶政策，以及適時解除島外外地人的限購政策，放鬆房地產金融政策，可能是對遭到疫情打擊後的房地產市場的最好幫扶。
三、2020年的樓市在您看來會怎麼樣？
戴亦一觀點：
2020年樓市走勢是先抑後揚。受疫情影響，至少上一季度是“冰封”的狀態，而且這種狀態很可能延續到二季度。對開發商來說，何時開工是個問題，現金流則是最大的問題。部分中小開發商和受疫情打擊大的非地產企業主們，都有低價拋售的巨大壓力，因此上半年房價大概率會跌。但是，房地產產品是可以延期消費的，所以疫情過後，真實需求總體還在 。疫情結束樓市放鬆調控是可以預期的，因此下半年大概率會出現量價齊增的難得格局。因此，全年來看，樓市出現V型走勢，是大概率事件。
四、疫情當前，您個人有什麼想對行業、市場或者購房者想說的？
戴亦一觀點：
行業：“戰略上藐視，戰術上重視”。“戰略上藐視”，是因為從中長期來看，房地產行業可能是受疫情衝擊最小的行業，雖然也會有客戶損失（比如小老闆生意倒閉，其購買力就消失了），但一兩個季度的經濟影響，對房地產市場需求來說畢竟有限，其損失遠不如餐飲、娛樂、運輸等行業，而且房地產的客戶不會因為疫情徹底消失，充其量是延時購買。
“戰術上重視”是因為疫情對不同企業的影響是不同的。中小開發商如果資金緊張，負債率高，就要特別特別小心了，就要千方百計變現資產囤積糧草，準備迎接冰河時代。大企業雖無倒閉之虞，但不要坐失良機。也要千方百計囤積糧草，準備吃休克魚，進一步擴大自己的行業市場份額。總之，對行業來時，此次疫情是“幾家歡喜幾家愁”，大家要想想自己是哪一家。
購房者：短期可能會有開發商熬不住降價銷售，疫情會給大家購房帶來更多選擇。當然，投資者也不能盲目抄底，也要等待最佳機會。我認為疫情拐點逐漸明朗的時候，最好的抄底機會就會出現。
閱讀更多 樂居網廈門 的文章
