鄧贏
老城中心的老破小房子是不是像某些房產專家所斷言的，變成主城的貧民窟，變成劣質資產不斷的貶值。
首先我們先要明確房屋的價值主要是有兩個部分組成，分別由土地價值+房屋價值組成，我們主要弄清兩個問題就能清楚最終的結論：第一：老破小的土地未來會不會更值錢；第二老破小的房子未來會不會更值錢。下面我將詳細分析這兩個問題。
土地價值走勢取決與城市中心是否成功轉移
1、雙中心將是一二線城市的常態、老城中心地位會被分化但絕不會被完全取代
如果按照一個城市正常發展趨勢來看，老破小的土地價值應該是不斷上升，特別在城市化進程快速發展階段。但中國的城市發展是一個特例，中國的一二線城市都擁有千年以上的發展史，城市核心不但歷史悠久而且升級改造難度極大。所以近代的城市發展史都市以建設新城中心、分化老城功能為主要發展目標的。
如果按照政府“建設新城，分化主城”的城市建設目標來分析，理論上的確是市中心的土地價值的將會不斷貶值，進而影響到老破小房屋的價值。但實際情況與理論上是有區別的，各個城市新城中心經過十幾年的發展，新城中心基本建立並完善起來，但老城中心地位雖然有所下降，但雄姿不改依然是僅次於新城中心的優質區域。
“雙核並立”的情況出現，是因為專家們完全低估中國經濟的發展潛力，低估中國城市化的進程的速度。一二線城市的經濟的飛速發展導致城市有實力支撐兩個核心的發展，大量湧入的人群也為兩個城市中心的發展提供大量穩定人群。
我的預判是：隨著中國經濟的繼續發展以及城市化進程的繼續加速，老城和新城雙核並立的格局將會越來越普遍。
2、老城中心的配套設施會遜色新城，但會遠超城市其他區域
城市的配套設施大致可分為兩類，一類是政府建設的公共基礎設施，包括學校、醫院等，另外一類是企業建設的商業配套設施，包括商場、超市、KTV等娛樂休閒設施。
老城中心本來就擁有整個城市最優質的公共基礎配套，未來新城發展起來的基礎配套設施有可能超過老城中心，但政府不可能拆除掉主城的公共基礎設施的，老城區的居民也是政府統治治下的居民，在不阻礙建設新城目標的情況下，沒必要故意降低主城的公建水平。
商業配套設施就更不用說了，商業設施建設只考慮一個因素“能不能賺錢”，老城中心雖然購買力可能不如主城，但人口密度大、人口數量多，基本很難做“賺不了錢”的生意，因此要商業配套設施下降，只有一種可能就是老城中心變成了“空城”。
老城中心配套設施會因為改造難度大，在硬件設施上遜色新城，但整體水平還是優與其他城市的。
3、政府不會放棄對老城中心治理，會繼續升級改造老城中心
房地產專家們普遍有一個這個觀點：政府會逐步放棄對老城的治理，導致老城中心產生破窗效應（一幢房屋如果有一扇窗戶破了，沒人去管理和維修，就可能會吸引更多破壞者破壞更多的窗戶，最終他們甚至會闖入建築內進行肆意的破壞，最終導致整個房屋的毀滅。）這個觀點也是有論據支撐的，就是美國的城市發展史，目前美國城市中心基本上是貧民窟，髒亂差犯罪橫行，而郊區才是富人居住的地方。
我在這裡要嚴重強調一下，美國城市核心發展成髒亂差完全是因為制度的缺陷導致，中國永永遠遠不會發展成那樣。房產專家利用信息的不對稱，隱瞞了美國城市核心發展的真真原因。美國城市各個區的財政是十分獨立的，每個區居民繳納的稅收只能用於這個區的建設，這就導致一種情況，富人居住的區域用豐富的稅收能用於建設優質的學校、優質的醫院，甚至聘請大量的警察進行二十四小時的巡邏。窮人等的區域沒有稅收，直接到導致沒有足夠的財力聘請警察維護治安，沒有錢維護公共設施，最終產生了破窗效應。
中國製度優越性就在於政府絕對不會放棄任何一個區域的管理。前幾年政府的確是疏於老城市的升級改造，但這是因為政府財力有限，建設新城的同時無力顧及主城的建設。但最近兩年的“棚戶區改造”計劃就是對主城的改造升級的計劃。
房屋價值是老破小貶值的主因，戶型奇葩小區環境混亂
上圖就是某二線城市的新區和老城區的價格對比，大家可以看老城的新房子的價格不但沒有低於新城的價格，還高於新城的核心房子的價格。
這就是我與專家觀點不一樣的地方，老破小价值的降低不是由於土地價值的降低，而在於房屋的價值的降低。為什麼大家普遍感覺老城中心的房屋價值低於新城中心的價值，這主要由於老城中心土地稀缺，基本無新項目推出，大家對比的一般是新城的新房和老城的二手房。
房屋價值降低主要以下幾點
1、戶型、產品
老城區中心的房子都是八九十年代的建設的房子，建築理念完全落後與時代，奇葩無比的戶型層出不窮，沒有電梯對老年人極度不友好，你如果有能力
2、小區配套、環境
小區內部無花園、無綠化，違章建築林立
3、小區無人管理
老小區沒有物業管理，髒亂差情況頻出，內部居住人群複雜。
老城區戶型產品根本無法滿足目前購房者的居住需求，小區配套、環境持續的惡化將導致房屋價值將持續的貶值，如果這種情況得不到改變，主城老破小的確會產生“破窗”效應。
棚戶區改造和老小區改造是阻擋房屋價值下跌的福音。
1、棚戶區改造
針對主城房屋價值極低，毫無改造價值的房子，政府啟動了棚戶區改造計劃，貨幣化安置。你怕政府強拆？放心！現在是居民搶著拆遷，因為實行貨幣化安置，補償款超級豐厚！
棚戶區拆遷
2、老小區改造
針對有改造升級空間的房子，按照商品房改造升級，政府補貼聘請專業的物業進行管理。下面是我翻查了幾個一二線城市老小區改造的實景圖，大家可以看一下改造效果。
老小區加裝電梯
樓道改造
圍牆改造
小區道路改造
主城老破小不會變成貧民窟、保值但不會大幅增值。
最後回到題主的問題，老破小是否值得入手！
首先從投資角度，主城老破小整體是處於下行趨勢的，是不建議入手的。
1、土地價值會保持平穩，但不會快速升值
2、住宅價值會較大的貶值，但會受到政府舊城改造影響。
其次從居住角度，主城老破小是值得入手的！
1、土地價值：居住環境是僅次與新城的，擁有完善配套和基礎設施，生活極為便利，未來發生改變的可能性極小。
2、住宅價值：房屋無法滿足高端居住需求，但政府有改造老城的計劃，未來環境會發展變化。
