主題1：疫情下房地產市場表現及市場趨勢預判

——億翰智庫 首席分析師 張化東

主題2：各區域房地產市場表現

——華東-田晶、華南-何璐、華北-彭建、華中-周旋、西南-林凱

主題3：疫情下房企投資策略建議

——何璐

交流環節

疫情下房地產市場表現及市場趨勢預判——億翰智庫 首席分析師 張化東

一、面對本次疫情，房企普遍反應迅速，應對有效，措施有力

根據我們對於房企支援疫情防控舉措看，房企主要通過三個方面舉措支持疫情防控，共同抗擊疫情：

第一，捐款捐物。疫情明確第一時間，房企就迅速為武漢捐款捐物，從抗擊疫情的資金到緊缺的醫療用品，房企為疫情嚴重的區域提供支援；

第二，在生產和服務中落實防疫抗疫工作，多地多企業關閉售樓處，避免人員集聚引起的疫情擴散。同時，房企的物業公司也積極開展社區防疫的支持工作，疫情防控工作重點由防擴散到社區防控階段，在防止疫情社區傳播方面物業公司做出貢獻；

第三，助力經濟，安全有效地恢復生產和服務活動。商業地產持有企業減免租戶租金和房企推動網上售樓，都保證在抗擊疫情的情況下最大可能地助力生產活動。

二、對全國房地產市場的基本判斷

基本假設1：本次疫情持續時間不會過長，對地產影響有限；

基本假設2：政策相機；抉擇，不會視而不見，也不會過快出手；

基本假設3：政策效果是有彈性有效果的。

任何研究都要在假設之下考慮確定因素與變量。首先，我看看在疫情沒有發生之前，市場表現以及我們對上市的基本判斷。其次，在加入了疫情這個變量之後，市場的走勢如何。

第一，2020年有效供給偏低

一個城市的去化率在60%上下是比較正常的水平，如果像2017年80-90%的去化率是比較不正常的情況。如果去年企業所在城市的去化率在30-40%，我對這個城市是比較悲觀的。我個人並不擔心房企上半年的去化，而更擔心其下半年的去化，原因在於房企大多在上半年補一部分貨，上半年的去化率，要保證全年去化任務的完成。如果在年末動用了各種營銷方式還未去化的貨值儲備，在未來也很難再去化。

為什麼當前對於去化這麼悲觀，原因在於2016-2018當時的壓力沒那麼大，無論好去化難去化，最後全年都能去化掉，所以每年都是新增的貨在賣。但是到了2020年，2019年年底房企已經在非常努力去化的情況下都沒有去化的項目，在2020年也會非常難賣。因此房企營銷團隊揹著非常大的包袱，未來難去化的項目目前還看不到能夠逆勢反彈的催化劑。所以2020年有效貨值的供給是不足的。

第二，需求是乏力的

首先，2019年總體來看是一個房住不炒的市場，所有的購房者其實都是一個類型的群體——剛需，幾乎沒有投資性需求參與，今年即使沒有疫情影響，2020年的需求也是有一定挑戰的。如果一個市場沒有投資性需求，或者說沒有終極改善需求參與進來的話，那麼這個市場的熱度是不會起來的，房子都是買來住的，每個城市都會在一個常態成交量上浮動，不會出現爆發性增長。

第三，企業被動去槓桿

2019年房地產企業受金融政策超強管控，進行被動去槓桿。過去很多企業自我的去化週期，儲備的貨按前一年的銷售，大概能賣到3.5年到4年，這個週期在過去看來是合理的。但是去槓桿的背景下帶來了負債和資產同降，資產端降低最多的是庫存，最後壓縮到企業層面就是庫存。只要有擴張，在去槓桿的背景下，一定壓縮的是去化週期和庫存，所以企業的去化週期要向2.5年的方向前進。為什麼過去兩年年初都有小陽春，企業會在年初搶地，因為他們要用這一部分有效的貨值，衝下半年的銷售量。所以很多房企即使明知上半年土地貴，下半年便宜，還是會在年初搶地。這在2020年元旦之後土地市場也有相應的反應。

本次疫情對於市場供需、政策以及企業的影響：

1、供給：先冰封后供應提速

短期之內，政府土地供應與企業供應冰封均處於冰封狀態，當前最重要的任務就是抗擊疫情。從不同能級城市來看，一線城市受疫情影響不大，預計3月底4月初的土地供應可以恢復到相對正常的狀態。二線城市預計全年供地質量會有所提升，因為本次疫情對城市經營的影響較大，政府還是會希望通過土地財政能夠彌補一定的財政收入，並一定程度提升經濟。預計二線城市進入到供應的狀態會更早，積極性會更高。三四線城市供應相對平穩，2019年下半年拿地三四線城市土地的房企，可能會有經營上的壓力。

企業的供應處於兩難狀態。若不供，沒有貨；供的話，去化不好。隨著疫情的控制，不斷恢復，4月中旬疫情得到控制的話，預計3月底4月初，企業的供應能逐漸恢復正常，同時，企業一般上半年貨量都相對較少，因此，

2、需求：封閉型三四線影響最大

一線城市的需求整體量是穩定的，需求可以實現季節性轉移。二線城市由於調控政策較嚴，需求相對疲弱，疫情加速了市場調整。同時，二線城市彈性與空間均存在，且部分城市的價格已經進行了一輪調整。二線城市需重點關注，企業可以在這個時間將不好的貨可以促銷的方式去化掉，藉此把貨值結構進行優化。三四線尤其是封閉型三四線城市，是本次疫情影響最大的，因為每年春節都是封閉型三四線城市返鄉置業的高峰，通常能佔比全年需求的1/4左右，而這次疫情在春節發生，對於這部分城市還是影響比較大的。外溢型三四線城市看後續政策與周邊核心城市市場表現，資源型三四線城市受制於房住不炒。

3、政策：相機抉擇，放鬆是大概率事件

全年的銷售金額來看，可能會呈現一個負增長的態勢，但是下降的幅度應該不會太大，一線城市預計企穩；二線城市二三四季度可能會受到政策放鬆的影響，會有比較大的彈性；三四線可能受到的衝擊還是會比較大，可能會下降5-6%。總體上來看，一季度是房企比較艱難的一個時刻，而政策的放鬆應該是一個比較確定的事件。

4、企業：短期冰封，線上銷售受阻

現在很多線上的售樓處推出，但是仍沒有辦法和傳統的售樓處相比，目前來看線上售樓處的效果並不好；線上售樓處的模式，不匹配購房者的需求，目前大部分購房者都是自住的，原來很多購房者是投資性需求，可以不去看房，但是現在都是自住，所以客戶還是要去實地看樣板間，才會購房，因此短期來看，線上售樓處的模式很難替代傳統的售樓處。這也提示房企中長期注重線上售樓系統的閉環打造。

各區域房地產市場表現—— 各區域代表

華東區域

華東區域的覆蓋省份和城市較多，包括一線城市上海和浙江、江蘇、安徽，可按照兩個維度來進行劃分：第一，基本面（決定城市正常的消費情況）；第二，前期的管控水平。

一、一線城市市場仍較為樂觀

即便是疫情的解除，上海的整體供求會相對穩定。基於以下三點：第一，城市基本面較好；第二，管控力度較嚴；第三，城市治理能力較高。這樣就對投資、自住的吸引度比其他城市會高很多，因此，我們對上海的認知會相對比較樂觀。

二、管控較嚴的二線城市敏感度高，若後期政策放寬，需求釋放速度會快於前期管控較弱的城市

南京從2016年9月之後，屬於管控較嚴的狀態，尤其是對核心區域的限制包括住宅市場和土地市場。在去年南京開始釋放人才政策，城市成交出現明顯的變化，意味著在此次疫情之後，市場需求積累對政策敏感度較高。

杭州治理水平較高，前期的各種管控也比較嚴，開發商前期屬於高價位進入，對於後期市場預期也在高水平。因此需要提示的是，後續供應或將集中入市。在去年12月底到今年1月已有土地成交，加之原有供貨有所延遲。我們看到這次杭州在面對疫情後的管理水平較高，可以體現出城市管控的嚴格程度，後續可關注疫情過後的恢復期，市場或將出現的供應釋放，可能會出現去化率下降的情況，如將去年四季度的表現放在當前來看也是成立的。

合肥是區域內去年的一波修正，主要體現在城市做的地價和房價的聯動，在慢慢修復前期土地市場的一些後遺症，市場成交也出現一定緩和。在安徽省內，合肥的核心作用較強，只有合肥市場恢復之後，才能對周邊城市產生積極的影響。

三、三四線城市的差異比較大

安徽省內的三四線城市中，之前表現較好的皖北城市阜陽、亳州等城市，在省內人口基數大，前期成交量表現好，房企投資力度較大。但疫情解除後或將面臨幾個衝擊：第一，基本面相對還行，但管控寬鬆帶來政策敏感度低，需要關注政策釋放的力度；第二，外出打工者較多，在傳統返鄉置業的全年銷量佔比可達15-25%，這就意味著，外出務工的收入情況將影響城市的置業水平。

浙江省內的三四線城市中，寧波、溫州等城市基本面較好，但考慮到前期市場出現高熱情況，後續需要關注與安徽三四線不太一樣的地方，根據城市的輕工業等支柱性產業恢復程度，思考市場的需求變化出現在什麼時間節點，外出務工較多的城市，市場需求在政策引導下會有超前消費的情況，而後續會出現需求大幅下滑，當生產線沒有完全恢復的時候，需求將受到一定打擊，需密切關注。對於吸納勞動力的城市，隨著支付能力受到一定打擊，後續購房需求或將暫時進入“防禦”階段，直至對經濟和市場的預期轉正。

我們相信在浙江、江蘇、安徽的一些前期強管控的城市，疫情結束後，寬鬆政策會相繼出現。對二線城市而言，空間比較大，會在流量的釋放、解決支付力、土地出讓條件等方面進行雙向減負（開發商和購房者），因此，需要評估對沖的作用如何。另外，一旦消費後移，面對供應的擠壓，流速快速下降，因此，我們建議，企業需要謹慎評估投資節點，以確保自身的現金流安全性，尤其是三四線城市更要謹慎一些。

整體而言，我們判斷：

√ 能級：二線優於三四線

√ 調控：基本面較好、前期調控較嚴格的城市，後續市場會優於前期政策相對寬鬆或比較寬鬆的城市。

華南區域

重點分析三個城市群，廣東（大灣區城市群）、福建（海西城市群）和廣西。

第一：大灣區

從全國範圍來看，在過去一年中，大灣區城市群整體表現中規中矩，不如長三角城市群，但比京津冀（尤其是環京）要好很多。

從中長期時間來看，大灣區城市群總體上屬於供大於求的狀態，所以可以看到，廣州、江門、肇慶等城市在去年均先後出現了比較明顯的市場調整。

但是積極的信號是，大灣區城市群地方政府對於市場託底的力度明顯強於其他城市群，也是去年四季度以來，看到大灣區多個城市政策放鬆，尤其是廣州、深圳兩個一線城市政策寬鬆力度明顯大於北京、上海。我們認為這是一個非常好的信號，反映了地方政府對於市場調控的態度。

此輪疫情之後，不同的城市復甦的情況也會有所差異，本質是還是和城市基本面強相關，我們初步判斷如下：

第一類：市場韌性最好，市場強復甦城市

深圳、東莞：新增供應有限，但需求支撐很強，即使在2019年其他城市都在調整時，這兩個城市仍然展現積極的態勢，尤其深圳更是一枝獨秀，核心區域的剛需樓盤價格漲幅達到20-30%。

第二類：市場基本比較面好，積極復甦的城市

珠海：1）18年低迷，19年市場恢復；2）近兩年港珠澳大橋等多種利好，尤其是大灣區一體化很明顯在推動城市自我發展方向調整，持續看好；3）但是投資上需要注意，珠海市場週期性非常強，有點像廈門，城市環境好，容易受追捧，但也很容易追高拿地王

惠州：1）政策一直很寬鬆，市場總體平穩，沒有大起大落；2）連續4年成交量達到1500萬方，城市長期庫存水平持續好轉；3）去年開始，惠州除了大灣區外溢需求，長三角、東北等北方城市的購房需求比例也明顯上升

湛江：由於城市特殊原因，土地供應很難放量，庫存水平可控

第三類：壓力較大的城市，一般性復甦

廣州：供給量比較大，市場不會有太高預期

肇慶：1）沒有外溢需求支撐；2）前幾年城市土地供給過量，仍需要時間消化；

江門、茂名：市場正處回落期，庫存持續走高

第二，福建

相比全國來看，海西城市群和環京城市群，是過去兩年市場最為低迷的兩個城市群，但本質邏輯有所區別，環京城市群是需求壓制導致，而海西城市群則是需求透支導致。海西城市群部分城市已經經歷近兩年調整，此次疫情會讓調整期提前結束。

第一類：走出盤整後，預期復甦積極的城市

福州：經歷2017、2018年的地位調整後，2019年已經有所好轉

廈門：經歷2018年的崩盤之後，2019年初開始已經率先走出盤整期，顯示很積極的勢頭；在2020年寬鬆環境之下，還是積極可期

泉州：內生動力比較強的城市；土地市場一直比較火，各家企業持續看好

第二類：其他三四線城市，中規中矩

典型如漳州，市場在16-17年投資較多，在基本面沒有太大好轉的情況下，復甦力度一般

第三：廣西

廣西市場屬於三四線城市邏輯，此次受返鄉置業潮缺失的影響，短期市場壓力很大。但從後市走勢來看，我們仍然還是比較看好，原因：

1）從全國來看，市場週期相對滯後；

2）政府對於市場節奏控制很好；

3）整體市場庫存水平相對比較健康。

華北區域

從疫情對華北市場的影響程度來看，我們認為主要有以下三點：

（1）相較於華東、華南，華北區域所受疫情的衝擊較小，若疫情有效控制，華北區域各地企業恢復經營的時間節點可能比較靠前，需求的恢復也比其它區域早。

（2）這次疫情作為一個事件性衝擊，可能會加速一些城市的調整，處於調整期後半段的城市有望快速反彈，比如天津。

（3）返鄉置業錯失的背景下，河南防控也比較嚴厲，市場受到的影響更加嚴重，相比之下，山東、河北的封閉型三四線可能恢復更早更快，有可能到二季度末就有恢復。

具體來看，我們對華北各城市的看法。首先是北京及環京市場。北京2019年新房市場表現較好，但二手房價格還是向下的。主要原因在於供應，2019年北京推出了很多價格較低地段較好的限競房，經過17、18兩年的低谷，市場需求出現反彈。總體來看，北京還處於恢復階段。我們傾向認為疫情打亂了需求恢復的節奏，需求還是在的，比如1月5號開盤的中海雲錦，銷售較好。北京房地產市場的需求可能延後，但是沒有消失。這次疫情對北京市場供應的影響會比較大，1月份北京推出的土地配套和區位都還是比較好，但後續能不能延續供應是比較大的問題。並且當前在售的項目，尤其是限競房都是比較難去化的，供需不匹配可能是另一問題。關於政策方面的判斷，我們認為可能會從比較嚴格的限貸上有調整，通過降低購房門檻，推動市場的修復。總體上，我們認為北京還是一個溫和回暖的趨勢，可能到5、6月份量恢復的比較快，但應關注限競房加速去化的價格踩踏風險。投資方面，可以關注上半年優質地塊的投資機會。

環京市場作為一個外溢區域，並且對政策比較敏感，我們認為經過2019年的調整，環京的價格基本上已經調整到位，處於一個一觸即發的態勢。一旦政策上有調整，並且隨著北京的回暖，將會有比較大幅度的反彈。

對於二線城市的話，我們認為主要分為兩類。

一類是市場表現比較差的，需求出現了一定的透支，尤其是2019下半年企業以價換量的現象比較多，降價幅度比較大的城市，處於深度調整的階段，比如天津、濟南。結合1月份拿證和開盤項目來看，總體的供應量也不多。受疫情的影響，供需兩弱更加突出，可能會加速市場的調整。同時從政策上來看，2019年下半年這類市場出臺人才政策的力度是比較大的，同時限貸也有一些調整。預計未來政策調整是超預期的，將刺激市場重新啟動。我們認為這部分城市可能會率先恢復，甚至出現小高峰。從恢復的方式來看，有可能是市區內配套較為完善的板塊率先止跌企穩。對於企業來說，我們認為是一個比較好的換倉機會，上半年也有比較好的投資機會，配套較差的遠郊項目要堅決去化。

另一類是市場表現尚能維持，但板塊分化明顯的城市。我們可以看到2019年下半年這個城市熱門板塊能達到70%甚至更高的的去化率，環線板塊或外郊區即使降價也較難衝量的，比如青島、鄭州。那麼受疫情的影響，這類城市未來可能會面臨比較大的壓力。一方面未來市場上的庫存主要是比較難去化的項目，新增供應方面，2019年四季度到2020年1月新拿證或新開盤的項目也比較少。比如青島，2018年、2019年土地供應是比較多的，且存量較大，好賣的項目2019年已經消化的比較多了，2020年上半年土地供應是比較大的問題，供需結構問題會比較突出。同時，鄭州乃至整個河南的防控較為嚴厲，基本上要到3月份以後才能復工，相比其他二線的話，可能要晚了大概半個月的時間，供應的壓力也比較大。但總體上像青島、鄭州這類城市需求的基礎的量還是有的，可能供給的問題短期內比較難解決，可能調整的週期會比較長。

最後是三四線城市，受返鄉置業的影響是非常大的，尤其是河南的三四線市場壓力更大，若3月份以後逐漸開工，基本上上半年也比較難以恢復。相比之下，我認為山東三四線市場有一定的機會，原因有兩方面：第一，一些基本面比較好的城市需求並沒有透支，如煙臺、濰坊；第二，山東國企改革有比較多的收購的機會，同時這些城市招商引資和基建的速度是比較快的，企業獲取資源的方式比較多。建議企業關注市場的這些機會。河北的三四線城市相對來說，2019年表現較差，可能通過這個疫情的影響，一些政策較嚴的城市會出現比較明顯的調整，比如滄州。

華中區域

疫情之前：華中區域格局穩定，為新的增長極

2019年華中三省商品房成交額1.8萬億，佔全國超11%比例，為各大區域新的增長極，各大企業也提升了對華中市場的關注度。

2019年，區域內的市場格局穩定，能級梯隊穩固；從省份來看，湖北最強，全國銷售額佔比5%，湖南、江西佔比均在3%左右；從能級來看二線城市單核獨大特質依舊，僅3個二線城市就佔據全華中三分之一的市場，二線是為企業關注的重點，三四線城市市場整體較弱；其中二線城市又以武漢為重心，2019年銷售額武漢商品住宅銷售額2864億，分別是長沙、南昌2.3倍與3.1倍（長沙1235億，南昌908億）。

回顧華中全年市場，上半年市場回暖帶動成交上漲 ，下半年尤其是四季度市場壓力增大，三四線分銷降價促銷，二線城市也在加碼營銷力度，採用“特價房+提高營銷分點”手段走量。

疫情來臨之後，經歷了兩個階段：

階段一，湖北武漢率先啟動“停售令”和“停工令”，樓市按下暫停鍵，後續整個湖北和華中陸續跟上，差不多在1月20日之後武漢網籤、土地暫停，以及企業不再開盤，城市市場快速進行下行期；

階段二，1月26日從品牌大型企業開始陸續開啟線上營銷策略，但其實沒有明顯效果；然後陸續積極開展以抗災為主、物業為主的品牌推廣，目前地產板塊以低調為主，並做好復工前的線上蓄客與品牌推廣是企業主要應對。

對華中區域後市的4點判斷：

1、市場消費信心修復需要時間

對於各省來說，存在市場消費信心和信任度的問題，以往的消費慣性被打斷，短期會進行防禦型消費，尤其作為重災區的湖北及武漢市場信心恢復期也需一定的時間。

城市基本面格局短期改變不大，也就意味二線城市武漢、長沙、南昌，以及像贛州、襄陽人口和經濟基本面較好的城市，需求並沒有憑空消失，若政府治理跟的上，前期抑制的購房需求將疫情好轉後陸續釋放。

其中疫情嚴重的武漢預計大概經過一年時間的市場修復會得到比較好的回升

另外疫情不太嚴重，像南昌、長沙及一些基本面較好的三四線市場修復將早於武漢，市場或將在三季度將逐漸恢復。

最後對於華中需求不強的弱三四線，19年成交峰值在6月，年終刺激效果減退，需求顯現疲軟，疊加疫情且錯失返鄉置業時機，需要更長時間的市場修復。

2、市場由賣方市場向買方市場傾斜

2019年武漢、長沙、南昌等城市加速供應一定程度上稀釋了需求，尤其是在19年四季度市場營銷渠道、分銷全面鋪開，但成交仍出現了一定程度的乏力，開盤去化率也出現不同程度的下滑，在武漢、長沙出現了供過於求的情況。而2019年的火爆土地市場（武漢土地成交3101.17萬㎡；長沙19年加強土地供應，全市成交5778萬方）在2020年形成大量新增供應入市，疊加上半年的庫存累計，2020年的部分城市或持續供過於求，新房市場的競爭將更加激烈，部分企業或將營銷前置，並加強營銷方式革新，如完善線上產品建設、建立自己的渠道等。在產品方面會更加關注疫情嚴重災區需求的轉變。

3、謹防經營性風險，提高風險意識

對於銷售額全國TOP20的企業，近2年華中新增土儲的佔比基本在10%，而湖北的佔比基本在4%，針對疫情調整區域與推盤節奏，一定程度上減輕影響。

但是對於重倉湖北、武漢的企業以及部分本土企業，會面臨比較大的經營風險，保障企業現金流更為重要。

4、下半年或出現一些投資機會

對於武漢這座城市，疫情之前，2019年軍運會以及各自基建交通的建設，城市財政壓力較大，土地依賴度高達113%，此次疫情過後政府的資金壓力和城市經營壓力更大。

我們預計武漢在政策層面會出現一定程度的放鬆，緩解企業壓力，提高企業對城市的預期；可能通過一些政策扶持、融資的放鬆，例如2月6日，湖北出臺17條財稅支持政策，支持疫情防控企業，在財稅收有一定的優惠政策；2月6日，省聯投向北金所申請的10億元抗疫債融兩天就得以獲批；另一方面在疫情逐漸恢復後，城市經營壓力之下土地供應也會跟上，在下半年會出現一些投資機會。

湖南和江西二季度城市供給將逐漸恢復，其中2月6日長沙原撤牌的14宗地已經恢復掛牌，截至時間在2月25-26日，此結點或是土地市場試探的信號。對於長沙和南昌來講，長沙由於19年成交5778萬方經營性用地，2020年預計會減緩土地推售速度，避免供應過剩。而南昌19年住宅土地成交僅651萬方，城市整體土地計劃完成僅47%，土地供給將延遲到2020年，2020年土地供應預計比較充足。

西南區域

一、重慶市場

疫情之前，重慶市場其實已經有進入調整期的跡象，且市場供大於求。影響重慶市場的核心因素有幾個：1）人口：重慶的人口基數比較大，也就意味著會有潛在的住房需求，所以我們看到大重慶會有6000萬㎡的成交、重慶主城區大概在3000萬㎡左右；2）返鄉置業的需求，尤其是重慶外圍區縣，人口外出打工還是比較常見，這部分人的返鄉置業需求是比較旺盛的；3）政策環境寬鬆，對比其他一二線城市，重慶不“限購”，各項政策都相對寬鬆。因此，我們也看到，近幾年重慶市場的容量比較大，價格也在穩步上漲

但是，整個疫情，對於重慶的影響比較大。疫情之後，需求端受壓明顯。政府預計在供銷兩端尋求“平衡”，我們有三點研判：

1） 從政策角度來看，重慶調控政策再次放寬的可能性不大。因為重慶本身不“限購”，政策整體上已經很寬鬆。因此，政策能夠調整的空間是有限的。供應端，政府可能“適當調整”。截止到目前，重慶的庫存量是比較大的，短期需求受限，為了調整供銷結構，政府可能會延緩供地。其實從19年的土地數據我們已經可以看到政府有意識地放緩供地節奏。所以疫情之後，政府供地節奏可能會進一步放緩。

2） 政府大概率會在需求端會予以刺激，但是短期內需可能難以起來，只有拉動外需。因此，大概率會出臺一些政策，吸引外省份的購房者，比如優化調整人才政策。我們也看到重慶這兩年其實在人才大戰中，並沒有像成都、武漢、西安取得太大“戰果”，原因之一就是人才政策的吸引力相對較弱。因此，此次疫情之後，正是政府實施新的人才政策，進行“搶人”的良機。

3） 重慶市場需要一個調整期，預計市場短期受政策刺激“恢復”的可能性比較小，依靠“自我修復”需要一定週期。因此，重慶市場最快可能也要在下半年逐漸恢復。

二、四川市場

四川市場最重要的是關注成都。成都作為四川的省會，吸附能力較強，具有強有力的人口支撐，常住人口超過1600萬。但是，成都市場調控政策比較嚴格，部分購房需求受壓。所以，我們可以說，整個成都是被“政策壓制的城市”。在這種背景下，疫情之前的成都市場其實是在“箱體內震動的”，整個市場的量是有的，但企業的利潤空間比較小。尤其是部分區域價格高企，導致很多剛需被抑制。

疫情之後，政府可能會“適當放開政策”，因為成都本身調控政策嚴格，諸如“四限”、“土拍嚴格”等，它不像重慶，成都是有政策調整的空間：

1） 可能會“適當調整土拍”：因為政府土地財政收緊，為了保證財政收入，政府大概率會放鬆土地出讓，比如在土地供應量、土地價格等方面做出適當調整。其實，這對於資金充裕的企業來說，是拿地的機會。但是，我們建議企業也要適當控制現金流，在當前環境下，現金流的管理尤為重要。

2） 適當合理地“放寬核心區域的最高預售價限制”：對於企業可以調整項目銷售節奏，積極去化前期高價地項目，也可以刺激部分高端改善需求。

3） 不排除市場上企業會出現“以價換量”：目前，許多典型企業已經把四川區域與重慶區域合併，成渝區域成為一體。在經營指標壓力下，加之重慶市場短期很難修復，可能就需要依靠四川區域的經營去拉動業績，同時一些現金流壓力較大的中小企業會提前扛不住市場壓力，所以“以價換量”是可能的，這也將刺激剛需釋放。

4） 預計整個成都客戶需求會擠壓到二三季度，成都的市場恢復速度可能會優於重慶，成都市場可能會在二三季度逐漸恢復。

川內三四線可能需要更長的週期去恢復：川內三四線城市，大多數為封閉型城市，主要依靠返鄉置業、棚改等多重因素驅動。此次疫情對於返鄉置業影響還是比較大的。另外，疫情之前，部分城市如達州、自貢等開始出現下行，今年年初，當地政府已經出臺相關政策刺激樓市，比如在特定條件下可以給予購房者100元/平的購房補貼，但刺激相對有限。絕大多數的川內三四線城市，並未進行太多的調整，市場潛在庫存較大，存在一定風險。因此，這類城市，需要一定週期去調整。在沒有大的利好驅動下，這類城市大概率需要6-9個月去調整。

對於深耕川內的房企來說，可以長期關注綿陽、南充、宜賓等城市，雖然短期市場受到影響，但這類城市基本面較好，無論是經濟還是人口都有支撐，且在川內的城市首位度較高，長期市場還是看好的。

疫情下房企投資策略建議—— 何璐

兩個前提：

前提1——政府壓力：經濟和財政壓力十分大，也意味著後面的政策環境對房地產會越來越友好；

前提2——企業壓力：短期兩個月銷售停滯，資金壓力巨大；活下去是第一要務，投資制約因素更多來自於企業內部

市場趨勢是“政府壓力”與“企業壓力”共同作用的結果。

4大維度8大核心觀點：

關於時機

1. 供需錯配，提前做好融資儲備，上半年是很好的拿地時機

√市場趨勢是“政府壓力”與“企業壓力”共同作用的結果

√一致性的預期是上半年會是很好的拿地時機，但機會只屬於少部分企業

√政府財政壓力大，仍然渴望積極賣地，但是純粹的銷售復甦不足以讓企業有充足的信心買地，因此政府必然要在融資端給與更多支持，建議企業儘可能的做好融資儲備

關於城市選擇

2. 城市週期節奏重置，在基本面考量的前提下，關注市場重啟復甦之後新機會

√原先本應在2020年進入調整週期或者已經在調整的城市，受疫情影響，可能直接跨越或及早結束調整期，例如天津、西安等城市，還有例如環京市場經歷三年的需求壓制調整，疫情過後新一輪復甦或是一觸即發

√企業在年初時也都已交制定年度的投資計劃，但疫情打亂城市調整週期，因此給企業也要重新去審視各個城市的投資策略

3. 部分三四線城市週期延長，基本面好的城市可以提前關注

√疫情導致此輪返鄉置業需求轉移延後，也會促使部分三四線城市的市場週期延長，可以關注一些基本面不錯，未來返鄉置業需求持續性強的城市

4. 什麼類型的三四城市可以重點關注？

√億翰智庫自2017年以來一直理性的看多三四線，其中在2017年中，提出三四線城市至少還有一年行情；2018年中提出，三四線城市回暖是體系性修復，還有2-3年還是有機會；2019年初，積極關注P強（人口多），但I（交通）和E（經濟產業）弱的城市

√這裡，除了大家傳統意義上認知的核心城市輻射以及都市圈的三四線城市可以持續關注以外，還可以關注下面兩類：

√縣域及以下人口較多，且佔比較大的城市：城市內部自下而上的人口持續流動將帶動城鎮化率水平不斷提高，並且城鎮化率將帶來穩定的住房需求

√戶籍人口減少速度慢於常住人口減少速度：人口淨流入非房價上漲必要條件，部分人口流出城市返鄉置業購買力增強，帶動市場行情上行

5. 湖北之外，哪些中西部城市會率先受到關注？

√從企業內部來看，隨著大中型企業區域整合，例如湖南、湖北、河南等中部省份可能同屬一個大區，如果湖北市場冰凍之後，區域內部也會把投資重心向長沙、鄭州等鄰近城市轉移

√從城市量級上看，除了長三角、珠三角兩個核心都市圈，中西部二線城市仍然是首選，如果武漢不能投，是不是要尋找跟武漢類似的城市，例如成都、重慶等將會成為大家的重點，建議企業提前關注機會

關於投資方式

6. 提前鎖定優質合作伙伴，積極通過併購來緩解上半年投資缺失帶來的供貨和業績壓力

√2020年，企業合作意願會比以往會更強，但也需要門當戶對，建議企業提前篩選匹配的合作伙伴，負債可控、有資金優勢的企業會很吃香

√積極關注併購機會。因為企業在錯失一季度甚至上半年投資機會之後，將會更迫切通過併購補充貨量，並且期望能在年內貢獻銷售業績

7. 關注上下游及創新產業資源的收併購

√疫情會讓很多中小企業面臨極大的生存壓力，可以關注優質資源的併購整合機

關於投資結構

8. 利用市場復甦時機積極清理存貨，優化土儲結構

√年中市場復甦階段，由於市場供需錯配，供給是跟不上的，建議企業積極把19年度留下的存貨儘可能去化掉，確保在投資段能夠輕裝上陣

√2020年要儘可能拿一些好地。原因一，剛需主導下會讓市場繼續深度分化。因為在房住不炒主基調下，剛需仍是主導，那麼地段不好或沒有產品力的項目將會很很難去化。這一點在2019年就已經有很明顯的體現，同一個城市/區域/地段，不同的企業/項目對市場冷熱感知差異非常大。原因二，2020年政府土地供給質量會有明顯提升

交流環節

Q1：第一，返鄉置業需求佔總需求的多少，對銷售數據的影響有多大？除了春節假期之外的其他節假日是否會出現銷售回暖的現象？

第二，經濟下行壓力疊加疫情影響，從政策端來看，政府也正在加快逆週期調節幫助市場儘快回暖，地產也是其中很重要的板塊，當下政府對地產的期望是“有交易量，不抬升價格”，但根據歷史情況來看，地產市場通常呈現“量價齊飛”的特徵，請問您認為為達到政府當下的目標，會出臺哪些政策來控制資產價格？

A1：第一個問題，對於封閉型三四線市場，就是買房的人都是當地戶籍人口，根據經驗來看，春節期間返鄉置業的需求佔到25%以上；雖然今年1-2月的銷售數據中沒有很好的體現，但是從開發商這一端來看，返鄉置業的確佔了不少。從大部分返鄉置業的流程上來看，其實已經收取定金但還沒有正式銷售的需求，在數據中會比較滯後的反映出來。據我們的瞭解，從放貸的角度來看，三四線城市上半年的時候，基本已經將全年的放貸額度用得七七八八了，下半年銀行能貸款的量已經不是很多了，所以春節期間返鄉置業需求佔到比較大的影響，加上今年受到疫情的衝擊，包括復工的時間點，我相信上半年的返鄉置業需求都會受到一定的影響。對於封閉型的三四線城市，我們把全年銷售分為四塊的話，就是春節、端午、中秋和平時，我認為返鄉置業的佔比至少是25%，這也是一個經驗的值。但是要真正進入到付款的交易行為是不是在一個改善期間，這個不一定，也可能是一個持續性付款的行為。

關於政策，我個人認為還是相機抉擇的一個過程，現在我們也說不清楚疫情的影響、走勢、時間長短和對經濟的影響。但我覺得至少從1月初到目前，或者再往後看到2月末，從時間上看，對城市的影響是非常大的，特別是一些大的項目投資，包括房地產，包括基礎設施建設，對經濟的影響還是明顯的。現在中央、地方政府也提出，一些大的項目還是要積極的推進，不受疫情影響，畢竟範圍是可控的。地產行業在經濟裡面的地位還是非常重大的，對經濟的影響也足夠大，包括後端的家電裝修，前端的鋼筋、水泥等，這些對整個經濟產業鏈的影響非常大，所以如果地產不好的話，應該是一個雪上加霜的事情，所以大的概率還是放開的。政策即使放開仍會是一個相機抉擇的過程。現在影響的深度和廣度，對於經濟信心的影響比較大，未來如果出政策，我覺得不設限，就是平穩。經濟如果真的不行的話，限購、限貸可以有一定程度上的放鬆，但我覺得這一輪政策情況跟之前的政策不一樣，就是說這一輪在執行上是非常嚴的。所以我覺得可以在執行方面可以有一定程度的放鬆，然後再看我們的限購、限貸是不是可以放寬，如果是這樣話，對房地產行業的彈性還是非常足的。

Q2：第一個問題，疫情對武漢的客戶和產品的影響；第二個問題，疫情對佛山的影響？

A2：關於武漢的情況，我們不斷的在跟企業交流，目前主要在於三點：

第一，武漢的疫情使得客戶需求有些轉變，主要體現在，一些居留在家的客戶在產品上會有一些轉變，如武漢是以剛需為主的市場，後期對於改善型住房會有一定的需求。

第二，對於武漢的客戶，我們最近在做一個問卷調查，本次疫情的影響主要是需求的後移，本次問卷的問題在於瞭解，目前買房的客戶後期這方面的需求是不是會釋放出來，調查顯示，60%多的客戶會延期這方面的需求。對於一些投資型的客戶，對於武漢的投資是比較謹慎的。對於一些居家改善型的客戶，疫情過後，會有一個短期的釋放。

第三，我們都知道去年武漢的土地市場，中心城市供了比較多的地。後期房企在產品的設計上也會進行一些轉變，疫情比較嚴重的城市，會比較關注醫療配套等客戶需求。

佛山情況：

第一，佛山房地產市場量級比較大，第一個，從短期角度，我刻意留意了佛山的數據，到目前為止新冠病毒有60幾個人，相比其他的城市從量級上來說可能還要小一些，但是佛山製造業比較發達，而且勞動密集型產業比較多，不確定在返工潮之後對這個城市帶來的壓力怎麼樣，但是這個跟蹤是短期的。

第二個，無論是從過往還是從未來，對這個城市是堅定好看的，主要有幾個原因，①佛山城市經常與東莞作對比，因為這兩個城市人口、GDP等都非常像，但從開發企業的角度，佛山這個城市比東莞更值得關注，首先這個城市的房地產市場量級比較大，2019年和最近幾年的成交量維持在1千多萬方，其次土地供應量是大灣區核心城市裡供應最多的城市，所以從規模的角度，這個城市是大灣區的首選，所以這也是很多企業來到廣東拓展市場的時候，因為廣州和深圳已經很難進入，所以將佛山作為大灣區發展的翹板，這也是大家一致性的預期。②2019年佛山市場中規中矩，沒有比較大的起伏，但是大概2019年10月份人才政策開始鬆綁，在這個城市疫情過去之後，因為這個城市的底子非常不錯，有理由繼續看多這個城市。但是有一個壓力在於，這幾年佛山的土拍市場幾乎一直處在“高燒”，持續比較熱的狀態，也沒有很明顯土拍市場比較低迷的時候，如果通過正常的土拍進入佛山，壓力會比較大。過去幾年外來的企業進入佛山，特別是2016年度下半年到2018年，拿地的壓力都比較大，很多企業都會有一些比較“燙手”的地塊。但是疫情過去之後，因為整個行業大環境可能處於比之前的預期更為寬鬆的環境，可能也會有很多的佛山的企業和非本土的企業會關注大灣區市場，尤其是佛山，疫情過去後這個城市處於重啟、復甦的過程，企業對這些城市會發起新一輪的爭奪，所以對佛山的市場是持續看好的。

Q3：我有兩個問題請教一下，一是紹興作為棚改影響比較大的城市，受疫情影響後市場方面你們怎麼看？二是在土地投資方面，一個是核心區的高價地，另一個是偏遠區的便宜地，哪一個安全邊際會比較高一點？

A3：前面我們也已經提到了三四線城市，像紹興以及浙江其他典型的三四線城市，它們是前期棚改貨幣化推動起來的。在原本的情況之下，我們理解是把需求提前集中釋放了。按照正常道理，如果沒有這一次疫情的事件干擾，它應該本身就處於一個平穩的狀態，恢復到城市的基本面。但是這一次在疫情的干擾之下，我們知道，在浙江有很多的三四線城市，它們屬於製造業，不管是輕工業還是其他的製造業。那麼我們相信這次它可能對需求端的打擊更大一些。所以在後續，包括紹興，還有浙江其他的小型三四線城市，我們需要核心關注這個城市的復工情況，以及復工之後產業的恢復情況。因為這一次單純從市場或者說從基本面來講，尤其對於浙江的一些城市來講，它不足以去表現或者說不足以去解決在後續的市場裡頭城市的一些情況。因為我們知道，疫情這次最大的打擊就是我們的全線停擺。一旦停擺，後期的復工到底是什麼情況，還需要進行評估。還有一個問題是疫情的結束時間，在專家們尚未確定的情況下，那麼在整個浙江管控水平比較高的情況下，這個對於市場需求的影響，以及心態的變化影響是會有的，也就是我們前邊提到的，需要關注一個點，我們的消費是否進入到了一個自主去槓桿的狀態，也就是我們的防禦性消費。這個在高能級城市可能會稍微好一些，但是在對製造業依賴度比較高或者對服務業依賴度比較高的城市，我們需要核心關注一下這個點。

第二個問題是後期的時候企業的投資。其實，對於企業投資的話，我們前面的同事提到的已經比較多。這裡，第一個，企業對城市的評估角度，我們需要去評估這一次在疫情之中，各政府的反應速度，決心以及強度，這個對於市場後續恢復的評估是有一定幫助的。第二個是我們要控制好自己投資衝動，因為在接下來疫情結束之後，尤其是長三角地區城市的土地出讓會陸續的出來，在土地出讓方面雖然有這麼個預期，但是它的時間會往後走。那麼在後面出現集中供應的情況之下，包括需要通過投資拉動市場經濟復甦的情況之下，有可能在出讓條件方面有所放鬆，但是我們企業需要謹慎評估市場後續需求復甦的情況，這點是比較關鍵的。其次是後續也會出現併購的機會。這次對於企業的考量是從三個方面講的，第一個是企業前期的去槓桿情況，這個階段如果槓桿的壓力比較大的話，企業會很難受；第二個是對企業經營管理方面的考驗，企業是否一直處於高週轉，這一塊可能會有壓力；第三個其實是對於企業自身會有一個修復，一個是企業對於品牌的認知，在這輪疫情中，很多企業對外展現出他們的社會責任；另外一個是物業對項目上提供的安全度。所以從投資的角度來講，企業還是需要有一個認知，千萬不要衝動，因為我們相信接下來投資機會會非常好。

第三個是，我們如果在這個階段再去看各能級城市的話，建議謹慎的去評估一些低能級的三四線城市，而對於一些二線和比較好的三線城市的話，順勢迴歸到核心區域和資源聚集度比較高的一些區域的話可能有利於後期的銷售，近期的修復需要一段時間。

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