好心做壞事，誤傷隊友?
這幾天朋友朋友圈刷屏最多的都是要求房東免租，降租，與租客一起共渡難關。以至於在微信上的房東朋友第一時間問我，你今天免租了嗎。因為官方，傳媒的不斷髮聲，最終導致了很多租客拿著某協會的紅頭文件截圖要求我們免租，甚至有個別打電話給我說，某協會要求業主2月份租金減免，3月和4月份兩月減半。都被我拒絕，並回復：對不起，我不是中國好房東，我只是給有困難的人幫助。
坦白說，相關部門和協會發聲，本意是好的。是提議國營單位，股份公司給予中小企業，商戶一定的租金減免，減輕企業和個人的壓力。但是部分住宅租戶錯誤理解倡議書的內容，以為所有的房東都要給租客減免租金，甚至發展到有一些租客拿這個文件來威脅。這變成好心做事，誤傷的戰友。在疫情的衝擊下，增加廣大業主的工作壓力。
這樣的提倡書是沒有法律約束力的。有業主支持也有反對的。
支持方A：X總您好！剛看到信息，好的，這個2月份現在減三分之一租金
支持方B：這次疫情影響，房租9900，先免900吧，下個給我9000.下個月看情況，最少免零頭900.
支持方C：你看現在疫情這麼嚴重，你要注意防護哦。你看大家這麼難，要不就給你免個十天的房租。
當然更多的房東還是反對，理由都有一堆。
反對方A：小企業三座大山：1.房租。2.工資、社保。3.貸款、稅費。難道不應該這三個都該減免嗎？光針對房東有點不公平吧？你們要是覺得就房東好欺負、別的惹不起…那就算我沒說，你們繼續。
反對方B：私人屋不收你一戶，你個人只賺了幾百元，如果一座十幾戶房東一個月會損失多少，人家一樣有很多費用開支，何以見得你省了幾百元就換得你很大的作用(幾個人出去吃餐飯而已的費用，有無為房東人家想下。
反對方C：呼籲出倡議書的協會捐款給房東還房貸，或者銀行帶頭給房東免房貸，房東給廣發租客免租金，特殊時期攜手共進共度困難，收到捐助或者減免貸款那天起，開始免租金，不然你憑什麼讓房東免租，房東不用活啊。
反對方D：一個房東貸款蓋房子，銀行不會在這個時候免貸款吧，提出免租這人是兒童吧如果出來社會工作者應該想想，不要搞亂這個疫情矛盾。
而從這次疫情的情況來看，相當部分租戶是受到一定影響，可以分成幾類。
一類就是餐飲，酒店，教育，旅遊這類商戶，受到疫情的影響，業績嚴重下滑，甚至關門停業，這類租戶是此次疫情中最受傷的，損失最大的一批。有朋友的餐飲店，就是為了衝春節的這幾天旺季行情，備足了充足的原材料，給三倍工資留住員工，自信心滿滿的以為可以大賺一票，結果從年三十到現在幾乎每天訂單為零。
第二類是疫情的災區湖北省，為了控制疫情，實行“封城”。這些回老家的湖北在疫情沒有可控的情況下，暫時是不能回來。另外的是從疫區出來，暫時被指定到具體地點做隔離。這些房子暫時不能住。
第三類 政府延遲復工時間，復工以後應該會按時回來，而且是帶薪休假。
第四類 因為疫情的原因，沒有回老家，留守在工作的城市，這些大部分也是帶薪休假。
從四類的租客可以看到，受到影響最大的是第一類，第二類次之，第三和第四類在經濟上損失不大。前兩類在情理上更應該獲得幫助。
那麼，法律上對這類因為疫情導致經濟受損，支持租客讓房東減免租金嗎？
合同約定的“不可抗拒力”。
一般我們租賃合同上都有約定因為“不可抗拒力”因素，導致租賃雙方的免責或者解約。如果在合同約定了“不可抗拒力”定義了範圍，範圍裡面沒有明確列明“傳染性疾病” 、“瘟疫”等，那麼就是沒有免租的根據，合同繼續履行有效；如果合同約定不可抗拒力包括“傳染性疾病”、“瘟疫”等，那麼承租人就可以以不可抗拒力因素要求出租人減免租金。
法律的依據
再看看法律是怎麼定義不可抗拒力的，根據《民法總則》第180條及《合同法》第117條的規定， “不可抗力”是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。現在的新型冠狀病毒從爆發，到管控都是不可預見的，應該來說也可以算“不可抗拒力”。但是，疫情是否認定為不可抗拒力，具體合同關係中是否會被法院認定為不可抗力從而構成法定免責事由，仍需要結合具體合同的根本目的、合同的履行情況等因素來加以判定。
過往的案例
法院不支持的案例
1 2003年因“非典”期間造成昇華賓館停業4個月的經濟損失，因該損失是姜玉閣經營昇華賓館期間遭遇的不可抗力，屬於正常的經營風險，該經營風險不應由巨源公司承擔，故一審判決中關於支持姜玉閣主張減免“非典”期間相應承包費18.2667萬元的判決內容錯誤，應予糾正。【案例案號：（2017）吉04民終441號】
2 “非典”這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。故“非典”對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使“非典”對租賃合同的履行構成情勢變更，上訴人有權要求的是對合同作合理的變更，以體現公平原則。經雙方協商，廣升公司已經減收上訴人因“非典”停業三個月期間的一半租金並免除派駐人員的全部工資，已合理分擔了“非典”事件對上訴人經營帶來的不利影響，體現了公平的原則。相反，如果免除上訴人“非典”三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔“非典”所致的全部不利後果，反而有失公平。故上訴人認為被上訴人應當免除“非典”三個月期間全部租金的上訴請求於法無據，本院不予支持。【案例案號：（2007）桂民四終字第1號】
法院支持的案例
1 關於被上訴人應付租賃款的數額。雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。【案例案號：（2008）紹中民一終字第143號】
2 遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由於翊宇公司停止經營，應酌情減免。【案例案號：（2004）滬一中民二（民）終字第32號】
從案例中可以看到，有法院是不支持減免，也有支持的，支持的法院也有支持全免，部分支持風險共同承擔，減免部分。
那究竟業主要不要給租客減免租金？我相信大部分房東還是反對的，尤其義務式的要求減免，這顯然有點過分。
減免是情，不減免是理。我自身是一枚一房東又是長租公寓運營方，也就是二房東，我有兩點反對免租的理由。其一，我們長租公寓賺著微薄的利潤，“賺著白菜的錢，操著賣白粉的新”，本來行業行情不好，回報已經不行。如果給予租客1-3個月減免，那麼肯定會陷入困難，有可能資金鍊斷裂。而最近與眾多一手房東商談免租的事情，小部分支持，大部分是反對，一手房東不給我們減免，我們如何給廣大租客減免呢？在此次疫情之中，其實公寓方也是受害者，未來房子招商堪憂，所以不能讓一個受害者去補貼另外一個受害者。
其二，對於房東，尤其中小個人房東物業承受力有限，很多是以房養貸。還有很多是靠房租養家餬口，如果給租客減免了租金，他們也會陷入困境。所以，很多房東反駁，我給你免租了，銀行是否給我免一個月貸款？你生意與我無關，你生意好的時候是否給我分紅？雖然這些房東說話比較刻薄，但是也有道理的。對於那種受疫情影響不大的住戶，應該不給予減免。曾經看到有租戶在朋友圈炫耀，多了10天帶薪假期。
當然，對於真正有困難的租戶，我們在人道立場應該要伸出援手，來自疫區湖北和餐飲酒店類的商戶，應該進行一定租金減免，盡微薄之力，共同渡過難關 。
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