2020年初，冰雪未消，春暖乍寒。一個個病毒從武漢出發，開始了它們的春運之旅。它們從武漢來到北京、上海和深圳，它們漂洋過海。
終於，全中國甚至全世界都有了它們的身影，最後它們有了一個統一的名字，叫做武（病）漢（毒），無數人聞“漢”色變。
房地產作為中國的支柱性產業，一直以來在中國經濟中佔據著重要的作用。2019年中國GDP100萬億元，直接的房地產銷售額高達16萬億元，這還不算和房地產密切相關的上百個行業。
目前中國“生病”，房地產這座萬億級航母，該駛向何方呢？
很多人說這場新型病毒對中國房地產的影響，和2003年的SARS很像，但其實2003年和2020年，房地產所面臨的情形和背景完全不同，幾乎沒有可比性。
第一，2003年房地產並未成為我國支柱性產業，而2020年房地產執中國經濟之牛耳早已是板上釘釘；
第二，2003年中國的房地產化尚未真正開始，市民購買潛力巨大，而2020年購房者資金早已枯竭，許多人追悔莫及，大哭沒抓住買房的好時機。
本文主要從政策、土地、房企、營銷、產品等5大層面來講述疫情對中國房地產業的影響。可以結合前幾天寫的兩篇《多地取消掛牌，2020年投資工作如何開展？》《肺炎疫情過後，武漢房地產市場將受何影響？》一起看~
01
政策端
本輪樓市調控的主要時間點及脈絡
從2016年10月本輪樓市開始調控所呈現出的週期來看，符合每7個月左右進行一次樓市調控政策的調整，受冠狀病毒負面衝擊，“保經濟增長、保就業”壓力較大。
參考SARS期間先寬鬆後收緊的政策，2020年2季度前後，樓市政策將出現定向調整。如果經濟下行壓力持續加大，不排除出臺大規模定向放鬆政策的可能性，2021年1季度出臺將出臺樓市適度收緊政策抑制城市房地產市場階段性過熱。
另外，當前全國範圍內項目暫停施工、銷售，致使開發商回籠資金的難度進一步增加，房企大規模出現資金面問題誘發金融風險的可能性也在增加。
考慮到可能將在5月份結束疫情，那麼為了防範爆發系統性金融風險，2020年2季度，勢必會出臺寬鬆貨幣政策緩解企業資金面壓力。
從經濟端和資金端皆可清晰地看出，2020年上半年房地產政策必將走向寬鬆，央媽放水不是夢。
02
土地端
新冠病毒讓中國經濟幾乎處於停擺狀態，地方政府財政收入驟減，財政支出大量增加。開發商也是如此，一段時間內不能賣房，基本無收入，但剛性支持還是存在，且有眾多開發商帶頭捐款，幫助中國走出難關。
目前，政府和開發商都缺錢，那麼面對同一宗標的物（土地），那就是零和博弈，這裡來簡單拆解下雙方心理。
疫情克服後，百廢待興，畢竟經濟停擺時間太長了。政府財政主要來自稅收，工業稅收和個人稅收這些肯定一時半會兒收不上來。那就只能大量供應土地來快速地平衡政府赤字，所以政府大量賣地的需求是存在的。
再看開發商，長期的停售導致貨值的積壓，半年度的任務考核還背在身上，當務之急就是趕緊出貨做營銷，至於拿不拿地，暫時沒那麼重要。什麼時候會拿地，只有在土地性價比非常高的時候。
我們在網上購物時經常會遇到這種現象，明明這個東西不是特別需要，但是當折扣足夠的時候，即便我暫時不需要，那我也會買下，成為“剁手族”的一員。
政府有賣地需求，開發商買地需求少，那接下來問題來了。政府賣哪兒的地呢？賣多少錢呢？簡單來說就是地段和價格兩個因素。
如果政府供應遠郊地塊，價格一定要非常之低。恆大1月在重慶巴南區拿地，樓面價3500元/㎡，要知道2019年4月可是有開發商在周圍拿地價格是7000元/㎡以上的。
如果供應核心區地塊，那價格一定要很有性價比。在近期重慶出讓的土地中可以發現，普遍地塊規模都比較大，基本都超過了過去重慶單宗土地100畝的規模，渝開發和萬華在重慶北區拿地分別是150畝和200畝；而且價格都不高，沙坪壩老城核心區地塊起拍價僅5737元/㎡。
那如果有企業重倉武漢或湖北的話，這輪肯定就賺不了錢了，不虧都算是好的。所以，武漢房企為減少損失，會加緊全國化佈局，抗衡區域損失風險，很可能來重慶拿地。而此時武漢土地價格折上折甚至骨折價後，勢必也會吸引一批膽大的企業去武漢拿地。
最慘的還是區縣的開發商，也就是三四線城市。這些城市的拿地規模會急劇收縮。小城市本就規模小，客戶基數少，每年有11個月都在喝西北風，就等著這點返鄉置業人群來回血，“開張吃一年”，結果這次爆發超級灰犀牛事件，唉，夢碎。
所以，政府要想成功賣地，就一定要選好地賣，否則一旦戴上流拍的帽子後就更難賣了。
開發商低價拿地的時機終於來臨，土地市場進入到買方市場。各投資負責人慢慢看，慢慢挑，莫挑花眼了。
03
房企端
房企會進一步分化。部分現金流緊張，以及在2019年盲目衝規模的中小房企，特別是融資渠道單一的，在此次春節銷售受阻的情況下，資金情況會急劇惡化。為了保證活下去，最直接的辦法就是賣項目，迅速套現。
除了整體的項目出售外，拿地後只支付了部分土地款，尋求合作開發的項目，也會大量湧現，這對擅長做收併購和產品力具有優勢的房企來說，是一個極好的機會。
現金充裕，經營穩健的部分大型房企，會成為實力的接盤俠。在2020年，房地產行業的兼併重組浪潮會愈演愈烈，“大魚吃小魚”會更加頻繁發生，甚至會演變成行業“大魚吃大魚”的現象。
開發商為活命，勢必會降價或加大渠道投放。重慶悅來板塊某項目，最近綁上了鏈家線下渠道，高層佣金3%，是正常高層佣金的2倍。
大盤項目會利用大盤優勢，用其中一個組團的低價來吸引全城客戶，低價成為去化的唯一要素。什麼客戶研究、產品研究，一邊待著吧，低價就是王道。
2018年底時，貴陽花溪區8000畝恆大項目降價，使花溪區深陷價格戰，最終引發 “蝴蝶效應”，整個貴陽主城都陷入價格戰，市場一路下行.
2019年底時，800萬方的烏當區中天吾鄉項目開盤，7字頭重現江湖，共推出4800套，賣了2700套，當天賣了35個億。
這是什麼概念，重慶賣的最好的項目——融創文旅城，2019年全年賣了10000套，100個億，中天一次銷售就抵得上融創賣一個季度。
價格才是最好的試金石。
04
營銷端
2019年是開發商極其痛苦的一年，因為被渠道扼住了咽喉，自家養的小媳婦最終“翻身農奴把歌唱”。
2020年疫情爆發，線下渠道集體啞火，開發商被迫轉戰線上，各種線上賣房操作大行其道，有些甚至可以在網上直接買房下單，線上渠道開始大放異彩，但也僅僅止步於引流蓄客的階段。
線上賣房在過去有過十分風光的時刻，那是在市場上行時，有錢人買房像逛淘寶，看上順眼的就給買了。
這裡有幾個先決條件：首先客戶一定是投資客，其次客戶在購買前已經對項目或項目所在區域十分清楚，最後整體市場處於上升期，買啥都是賺，閉著眼隨便買。
現如今，市場普遍下行，房地產進入到買方市場，開發商想盡各種辦法逼著客戶去買房。即使開發商吹的再天花亂墜，客戶還是得一定去現場看看，看看區位、看看樣板間。
買房是一件非常低頻的事，很多人花盡畢生心血一輩子只能買一套，甚至有些人窮極一生都買不起一套房，這是我們的悲哀，也是房地產行業的悲哀。
線上買房這些年一直不瘟不火，不知道隨著未來5G和物聯網建設的發展以及信任體系的搭建，會不會有再次煥發光彩的時刻？
線上買房，到底是缺5G，還是缺房產界的“支付寶”，還是另有所缺呢？
05
產品端
此次疫情，大家都時刻待在家中，給自己也是給社會一份安心，大家肯定對物業也有了更深層次的瞭解。
有的小區物業組織到位，小區業主也都遵守規定，在家抗擊疫情。而有的小區，則是完全無序，大量業主還是該幹嘛幹嘛，最後成為重災區。
有的小區電梯時刻消毒，為避免交叉感染，物業在電梯中放置了衛生紙供擦拭，聽起來很不錯，但下一秒鐘就有愛貪小便宜的業主把衛生紙悄悄拿回家了。不知道你在看完電梯監控後，有沒有暗下決心：等以後有錢了，一定要買套高素質的小區。
小區業主群體和物業服務水平，都可以通過改善置業，提前進行價格篩選過濾。很多人對高品質產品的需求會得到進一步釋放，這對未來中國房地產迴歸到“產品為王”是一個機會，同時也是挑戰。
此次疫情讓很多人宅在家裡，一日三餐和娛樂活動都在狹小的空間進行，這會讓部分有改善性需求的客群，加快改善置業的時間表，部分剛需客戶，也會將改善需求提上日程，未來改善型產品在市場中的比重還會加大。
甚至有些人改變了傳統以來對橫廳的偏見，橫廳空間更大，可以放置臨時搭建的乒乓球檯以打發時間。
未來，剛需客戶墊腳買改善物業將是大勢所趨。
重慶2019年單盤銷售第一名是融創，第二名也是融創。融創這兩個項目的住宅產品預計在2020年下半年逐漸清盤.部分大盤項目也逐漸進入尾聲，再加上高價地產品逐漸進入市場，重慶房地產市場屆時必將水漲船高，
市場從“主動改善”過渡到“被動改善”階段，改善物業將迎來一波春天。
而春節期間大家長期待在家，雖無收入但消費也少，對有些人來說等於是間接的儲蓄。
等疫情過去後，剛需客戶開始發力，會成為上半年市場主力，下半年隨著高價地產品逐漸入市，剛需購買力在上半年釋放殆盡，偏改善群體會成為下半年市場主流。
純剛需上半年買房，假剛需下半年買房。
最後，2020年很難，望一切安好！
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