本報記者 劉頌輝 郭陽琛 上海報道
日前，一份4000餘字的公開信，將上海市區一處著名爛尾樓推上風口浪尖。
公開信顯示，上海銀行副行長黃濤勾結深圳市寶能投資集團有限公司（以下簡稱“寶能集團”），設局侵吞衡源企業旗下的百聯中環、徐匯濱江項目近200多億元優良資產，違法套取國有銀行265億元貸款。舉報者為上海衡源企業發展有限公司（以下簡稱“衡源企業”）的法定代表人徐國良。
該份公開信發出後很快被刪除。可是，信中的內容如同深水炸彈，迅速在業內轉載瀏覽。
對此，上海銀行方面連發兩條公告表示，徐國良的言論嚴重失實，銀行方面已在第一時間向公安機關報案。公司向寶能集團授信屬於正常商業行為，不存在違法違規放貸。
2月5日，《中國經營報》記者調查發現，衡源企業曾在開發運營期間遇到資金缺口，截至目前，上述兩個項目仍處於閒置狀態，百聯中環項目即將被爆破拆除。衡源企業與寶能集團、上海銀行方面均已提起訴訟，各方將很快通過法律途徑解決利益糾紛。
（1月中旬，上海百聯中環二期項目上，打鑽機開進大樓進行拆除作業。劉頌輝/攝影）
百聯中環“羅生門”
據徐國良舉報，在黃濤威逼（停貸、抽貸、辱罵、威脅立即宣佈貸款提前到期並起訴等）、利誘（承諾給衡源企業提供不少於三年的充足流動性支持）並強力主導下，衡源企業忍辱與寶能集團簽訂極不公平的併購協議。最終，上述兩個項目被寶能集團全數收購。
“徐某某及其實際控制的衡源企業等多家企業，因嚴重拖欠鉅額債務被我行及其他債權人依法訴至多家法院，其已深陷債務危機及嚴重失信局面。徐某某利用自媒體散佈嚴重失實言論，惡意損害我行聲譽，並嚴重侵害我行高管的合法權益。我行已在第一時間向公安機關報案。”對此，上海銀行分別在1月10日、1月12日兩度發佈公告進行澄清。
1月12日，上海銀行方面表示，向寶能集團授信屬於正常商業行為，公司給予寶能集團的所有授信業務均按本公司審批授權規定全流程審批，相關授信不屬於副行長審批權限，且不存在違法違規放貸行為。衡源企業經比選後自主決定將項目公司股權出售給相關公司，並辦理了股權變更手續。截至目前，衡源企業及相關公司在該行的貸款全部出現逾期，上海銀行已依法起訴並採取了財產保全措施，已將其40.44億元貸款全部納入不良並足額計提撥備。
記者調查過程中，找到衡源企業在上海市中心的一處辦公樓，採訪了公司兩名負責人和一名接近衡源企業的人士，徐國良本人則出差在外。辦公樓為一幢三層的白色獨棟建築，位於住宅小區之間。從大鐵門走進去，庭院裡配有樹木和草坪。
在一小時的採訪裡，衡源企業表示，在運營百聯中環和徐匯濱江項目過程中，出現過資金缺口，但是在寶能集團接盤之前，衡源企業沒有發生過逾期，更加沒有對上海銀行發生一筆欠息事件。直到2018年12月20日寶能集團未正常向衡源企業支付款項，才導致逾期。
從萬科挖來高管
上述舉報信在“上海衡源企業”公眾號發出後，不久就被刪除，無法查看。截至發稿，記者搜索看到，該公眾號已無法打開。
然而，有關兩處爛尾樓背後的利益糾紛一直為人所疑惑，尤其是位於普陀區真北路與曹安路交叉處的百聯中環二期項目，荒置十多年，早已是上海市區最著名的爛尾樓之一。
公開資料顯示，百聯中環項目總體量超過50萬平方米，曾被規劃開發成上海“第七CBD”，最早開發時間可追溯到2001年。由於一直開發不順，前後多次易主。
2015年，徐國良旗下的上海衡源房地產公司以89.1億元向上海百聯集團收購百聯中環的商業體和徐匯濱江的豪宅項目，試圖分別建成上海中環中心項目和衡源西岸壹號（現改名寶能華庭）。
不幸的是，在衡源企業接盤的四年時間裡，百聯中環項目依舊被荒置，未有開發動靜。
每當驅車從京滬高速去往蘇州方向，高架橋旁矗立著三幢25層毛坯建築，即是百聯中環項目，在周圍的大樓中，顯得格外扎眼。
1月中旬的一箇中午，記者在上海市普陀區真北路的百聯中環項目東面看到，該項目由3幢高層商辦樓及2幢五層商業裙房組成。工地大門不斷有工程車進出，有六七名保安巡邏，大樓11層的外立面有被鑿壞的痕跡。圍著項目走到西面，透過外牆可以發現，裡面的裙樓已被鑿去大半，裡面還不時傳來轟隆聲，起吊機在往樓上運送鋼材，打鑽機則開進二樓正在作業。
項目東面一處保安亭的角落公示有施工銘牌，信息顯示，工程為上海中環中心建配龍、興力達項目爆破拆除工程，從2019年12月開工，計劃於2020年竣工。
接近衡源企業的人士介紹，接盤四年裡，在百聯中環項目上，一直在與政府各部門開會商討調整規劃方案，具體該爆破重建還是在原基礎上開發運營，溝通了很久。“公司還專門從萬科挖來高管，負責整體運營。”該人士透露。
記者注意到，據中國房地產數據研究院發佈的消息，在2016年7月22日舉辦的同濟房地產校友會年中會議上，上海萬科產業地產事業部前副總、時任衡源副總裁的朱琦還談到上海中環百聯項目操盤思路。
公開資料顯示，朱琦曾就職於嘉裡建設、世茂地產和月星集團，並參與籌建過上海萬科產業地產事業部，此後擔任衡源企業副總裁、衡源地產房地產事業部總經理。
而位於徐匯濱江板塊天鑰橋南路1288弄的寶能華庭，多幢灰白色的爛尾樓也顯得十分突兀。
據項目施工牌顯示，工程名稱為龍華街道183街坊286B-3地塊商品房項目，建設單位為上海濠泉房地產有限公司，早在2016年11月30日就開工，應在2019年8月31日竣工。
記者現場走訪發現，該項目大部分建築結構已完成並封頂，但僅有一副空架子。塔吊、腳手架等施工設施被全部拆除，現場沒有任何施工人員，少許鋼管、鋼板和磚塊等建築材料雜亂地堆放在樓中。據周邊工地工作人員介紹：“這個項目已經停工將近1年了，我去年5月剛來的時候已經停工。”
記者瞭解到，該項目總建築面積約19萬平方米，包括9棟10~17層住宅、3棟商業及辦公，2012年底以12.42億元的代價競得，土地性質為居住、商業、辦公綜合性用地，之後幾經轉手。
上述接近衡源企業的人士介紹，衡源方面一直在推進衡源西岸壹號的建設，並於2018年8月申報預售許可證。“從舉報到1月14日晚間，公安報案以後，目前沒人來公司查，沒有紀委部門來查，寶能和上海銀行也沒來接觸。”
沉睡的魔都爛尾樓
對於一個充滿活力的“魔都”上海而言，爛尾樓如同一塊塊傷疤藏身於各大繁華地段，也是不良資產的贅積之地。
事實上，上海的爛尾樓項目大多形成於1996年和1997年，並在亞洲金融危機期間達到峰值。據統計，最多時上海大大小小的停工樓盤項目有600多個，涉及資金近1000億元。
夜晚，華燈初上，記者站在上海市南京西路的盡頭，向東側放眼望去，靜安寺商圈瓊樓玉宇燈火輝煌，而西側卻僅有幾點燈火從兩幢住宅樓的窗戶灑出，形成鮮明的對比。
這便是著名的爛尾項目“上海協和城”。事實上，早在上個世紀90年代，項目地塊就被現中國地產集團，之後陸續拿下了整條街道，“囤地”27年卻遲遲未能全部完工。終於，2019年11月，該項目的靜安寺街道7街坊8/2丘地塊，被靜安區規劃資源局公告為為“閒置土地”。
記者現場走訪發現，目前僅有上海協和城一期建有兩幢住宅和底層商鋪，商業部分外立面脫落，鋼筋裸露在外，甚至部分窗戶的玻璃已經破碎，僅用白板遮擋，給人廢置許久的感覺。
二期仍有大片土地雜草叢生，堆滿雜物，處於“曬地皮”狀態。周邊唯一一家商戶告訴記者，“由於租金飛漲，一期商業部分的店家陸續搬走，到2014年基本空了；而二期更是無人問津。”中國地產集團財報顯示，該項目預計竣工時間已被延遲至2019年~2024年。
業內人士表示，爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤市場定位失誤、開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鍊斷裂。
相比上海協和城的淒涼，位於上海市閔行區吳中路1588號的愛琴海購物公園則幸運得多。
愛琴海購物公園原名為上海虹橋商貿城，2003年4月意外停工導致爛尾。之後，在漫長的近20年光陰中，香港勝南實業有限公司、新華傳媒、紅星集團等先後“入局”，最終在2017年年底正式開業。
儘管“滿血復活”，作為上海體量最大的商業綜合體，愛琴海公園卻人氣較差。“三四點的時候，商場就像包場了，平常少的時候僅賣出幾單。”一名飲品店工作人員告訴記者。據記者不完全統計，一至七層共有40餘家店鋪或標識“COMINGSOON”，或直接閉店停止營業，空置率將近3成。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄告訴記者，地產項目涉及因素非常複雜，並且近幾年政策和市場波動較為頻繁。一線城市項目對資金需求較大，往往需要搭建複雜的交易結構實現融資目標，因此在項目停滯後，容易產生多方面的糾紛。
劉澄認為，每個項目爛尾因素不同，如果是複雜的債權債務關係，一般會經歷較長處置週期，如果期間土地大幅度增值，會促進各參與方積極推動盤活項目。另一方面，也能有部分項目通過調整規劃來脫困。
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