中國經濟導記者 程暉
新型冠狀病毒感染肺炎疫情發生以來，全國形成了全面動員、全面部署、全面加強疫情防控工作的局面。但是，疫情防控形勢依然嚴峻複雜，還有不少硬仗要打，一些擔憂疫情對中國經濟產生不利影響的聲音多了起來。日前 ，為了讓大家更加全面理性瞭解疫情對當前地產行業的影響，中國指數研究院召開市場形勢電話分享會，首次通過土地雲平臺同步線上直播。來自近800家房地產和金融機構的千餘位代表參與了電話會議交流，同時，高峰期有超12萬人同步觀看土地雲直播。會議邀請部分行業專家就疫情下對市場的預判、對房企的影響及應對建議以及近期土地市場中的危與機等大家關注的問題進行了解答。
疫情對樓市的影響有限
專家認為，本次疫情與2003年SARS時期所處的宏觀基本面存在差異，當前經濟面臨較大下行壓力。同時樓市所處階段以及政策調控力度不同，目前市場整體處在調整通道。另外，當前大型企業規模突出且部分企業採取高週轉策略，資金回籠受限將對企業帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。
當前樓市已處在穩步調整通道，短期在疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。
基於這次疫情對市場的影響，中國指數研究院用數據和模型也進行了相應的預判，在預判當中該機構調低了經濟增速，基於政策因城施策，靈活的實施，調高了政策係數；同時也調高了M2的增速，主要是基於央行近期發佈的相應貨幣政策，以及對房地產金融不會過於嚴苛的預期。在這些前提之下，中國指數研究院對數據進行了一個模擬測算，年初預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%~6.5%，由於這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續下調2%左右。綜合來看，考慮到房地產投資在穩經濟中的重要作用，疫情對樓市的影響有限。
對房企的影響及應對建議
2003年，全國銷售額最高的企業，全年的銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當時的100多倍。當今所面對的管理的資產、客戶、合作伙伴的數量是不一樣的量級。因此，面對疫情，企業的應對非常關鍵。
基於以上對市場的判斷，企業端還需以一種積極的態度去應對市場總體的變化。
一是要積極營銷。想辦法留住客戶，同時吸引客戶在疫情過後能夠快速下單購房，做好助跑的準備工作，一旦疫情過後，實現搶跑。
二是要積極融資。現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會，企業要把握好這一輪發債機會；同時，特別關注疫情比較嚴重的地區，把握疫區金融政策支持下的融資機會。
三是建議企業要適度拿地。建議房企對過去的拿地策略進行一個反思和總結，特別是讓企業受困的地王要進行一個深度覆盤，在覆盤之後總結經驗和教訓，以便下一輪科學拿地。在疫情之後，地方政府由於財政需要，還會積極推地，並且也會降低一些價格預期，對企業來說有拿到合理價格的土地的機會。
最後，信心比黃金都重要。在當下的環境下，房企應做好營銷、投資等多方面的準備，但是核心中的核心還是資金，當下保持現金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。
對於金融機構來說，金融機構比較關心房企的經營風險。從中指的風險測評系統工具中可以看到幾類企業是有風險的：第1類是地王在存貨中佔比比較大的企業；第2類是三四線城市佈局比較多的企業，因為這一輪沒趕上回鄉置業；第3類是屬於疫區佈局比較多的企業。這幾類企業確實在現階段存在一些風險，那麼到底風險程度有多大？可以查看中指風險測評，對於不同的企業有不同的風險係數。在這一輪疫情之後，不能夠以大小論企業優劣。從中指測評系統中反映出來，一部分在100億到300億之間的企業，實際上現金流還是比較穩健的，在這一輪中，因為有機會拿到價格合理的一些土地，存在一個彎道超車的機會，某種程度上也會是金融機構可以考慮的合作伙伴。
近期土地市場中的危與機
專家認為，疫情之後，過高地價的地王項目不能入市，成為企業的更大負擔。當前疫情的擴散，給土地市場帶來了一定的危機，但長遠來看，企業最關注的仍是土地市場。對於房企來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。經梳理，2016年以來七成以上的地王項目仍沉澱在房企手中，在疫情之後，對房企的資金鍊將會形成更大的壓力。
現在企業有一個短暫的休養生息的時期，利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結，對地王進行一個深度覆盤，中指地主產品能夠幫助企業在線遠程看地，同時還有一些大數據和報告工具，能夠幫助企業進行復盤。在新的形勢下，企業投資仍要聚焦於一線及二線有潛力的大中城市，並結合自己的產品能力，選擇適合於自己的地塊。在拿地時建議企業額外考慮幾個因素，一是地方政府的治理水平，從這次疫情爆發之後，可以看到中部地區的政府治理水平弱於長三角和珠三角。同時，還要考慮城市的綜合配套，比方說不僅是教育還有醫療，像武漢教育很好，但是醫療不足。經過這一輪的疫情之後，所有的老百姓在考慮購房的時候，也會考慮這個地方政府的治理水平，以及教育、醫療這些綜合配套，企業拿地時也要把這些因素作為重要的考慮要素。
鏈接（節選部分問答）
（一）疫情對房地產行業的影響有哪些？
中指特邀券商分析師：
回顧2003年的SARS事件，無論是開發投資額、房屋新開工、商品房銷售面積和價格，均受到了一定衝擊。後續伴隨疫情得到控制，市場逐步恢復正常。
從調控政策來看，當前在疫情的衝擊下，房地產政策存優化空間，但徹底轉向的可能性較小。與此同時，在地方政府財政壓力加大和企業銷售承壓的背景下，土地供給節奏將會加大，融資政策亦會有所改善。綜合來看，儘管事件對房地產板塊心理層面影響偏負面，但實際銷售、價格和投資等方面的影響還有待觀察。若疫情能夠有序控制，參考SARS前後歷史經驗，真實衝擊或較為短暫。
此次疫情發生在1-2月，考慮到季節性因素和春節假期影響，整體對全年市場的邊際影響作用相對較小，地產置業需求尚存，但會有所延後。除此之外，現階段，社區服務和物業管理越來越會影響企業的品牌，也會成為未來行業發展的重要方向。
（二）疫情影響下，房地產行業政策以及疫情後續金融政策將如何變化？
1 行業政策預判：（中指觀點）
“因城施策”仍將是行業調控主基調，本輪疫情過後行業調控尤其是重點疫區政策或將出現靈活調整，但不會與中央層面“房住不炒”定位出現衝突。為保障經濟發展活力，貨幣金融環境將相對寬鬆，此外，在疫情之下，在稅收、社保等方面，財政政策也釋放了積極信號。在金融、財政政策相對積極的背景下，房地產市場也會有一定程度的受益。疫情中發債面臨一定機會，央行也發文提高審批效率，房企可積極關注，並採取相應行動把握融資機會。
2 金融政策預判：（中指特邀券商分析師）
本輪疫情中，2019年底行業政策已經開始出現積極信號，2020年市場逐漸弱化的情況下，之前政策偏緊的城市將會微調政策以穩定樓市。流動性層面，隨著當前行業銷售開始逐步下行，疊加疫情爆發，今年企業層面流動性將面臨挑戰，而在防範風險的要求下，化解行業槓桿壓力，保障行業資金面平穩的調控思路將會日趨清晰，行業融資政策有望迎來邊際改善，且在疫情衝擊下逆週期調節可能會加大力度。融資方面，政策面趨好，房企融資已有邊際改善的現象，未來行業融資的調控政策會越發精細化，整體行業融資環境將更趨於平穩。
（三）疫情對後續商辦市場的影響有哪些？
中指觀點：
從短期來看，商業零售短期內會受到較大影響，租金收益下降、空置率上升會給商業地產運營企業帶來較大的壓力，並影響2020年企業的收益。鑑於線下交易的萎縮和暫緩，商業運營的模式也在逐步發生改變，有望加速推動線上交易、智慧零售等非接觸交易模式，同時社區商業、最後一公里到家服務也面臨新的發展機遇。另外，抗疫情也會促使商業運營企業在商業地產大數據建設和基於數據層面的運用能力得到更大的提升。
寫字樓租賃市場雖然受到的影響小於商業零售，但企業對於寫字樓的租賃需求在短期內更加謹慎，擴租和換租的需求會有所減少。開發商銷售收益、租金收益都會有所下行，中小地產商可能短期內面臨資金壓力。但從長期來看，我們還是樂觀預期隨著疫情得到控制，疫情的影響會逐步消退，並迎來社會消費的爆發式增長，這對於商業地產開發企業和運營企業是機遇，當前仍應練好內功，在市場恢復時實現搶跑。
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