東友律師團

律師大劉說法：“以房抵債”在民間借貸中很常見，主要操作方式有三種：約定借款人不履行到期債務時房屋歸出借人所有、簽訂房屋買賣合同、簽訂委託售房合同。問題中的“以房抵債”屬於第一種情形，我給大家綜合分析一下這幾種操作方式的法律效力。

一、約定借款人不履行到期債務時房屋歸出借人所有是無效的。首先，該約定屬於“流押條款”，我國《物權法》第186條、《擔保法》第40條以及最高院司法解釋第40條均對此作出了禁止性規定，即“抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有。”其立法目的就是為了防止處於弱勢地位的借款人利益遭到損害。其次，“以房抵債”與“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了兩者的概念。以房抵押需要簽訂抵押合同，也可以在借款合同中約定抵押條款，只要不違反法律規定，通常該抵押合同或該抵押條款是合法有效的。不過抵押合同的生效並不代表抵押權的設立，房屋抵押必須登記才行。當借款人不履行到期債務時，借貸雙方可以協議以房屋折價或拍賣、變賣的方式償還債務，也可以通過訴訟的方式實現抵押權。

二、簽訂房屋買賣合同的效力要根據簽訂時間的不同，分為以下兩種情況：

1、借款到期前簽訂房屋買賣合同，約定債務人不能償還債務時則履行買賣合同。此種情形下的房屋買賣合同名為買賣，實為擔保。根據《最高院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條的規定，在該情形下，當借款人未按期還款時，出借人起訴到法院不能要求借款人履行房屋買賣合同，否則會被法院駁回起訴，出借人只能按照借貸關係主張借款人還款，等判決生效後，可以申請拍賣房屋，用來償還債務。

2、借款到期後簽訂房屋買賣合同，將借款本息轉化為已付購房款，該買賣合同具有法律效力。此時的房屋買賣合同，既不屬於禁止流押情形，也不屬於借款合同的擔保，而是借貸關係終止後雙方重新確立的法律關係，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行買賣合同。需要注意的是，在實務操作中應防止將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

三、簽訂委託售房合同，約定借款人不能還款時將出售房屋的權利授予出借人，包括代為簽訂房屋買賣合同、收取房款、辦理產權過戶手續等權利。在委託合同意思表示真實且不違反法律規定的前提下，該授權委託行為應屬於合法有效。需要提醒大家一點，在生活中一定要謹慎簽署委託書、授權書等授權性文件，尤其是房屋的處分權，因為處分權是所有權最為關鍵的核心權利，一旦授予出借人，可能會出現出借人與買房人惡意串通，以低於市場價格出售房屋，從而損害借款人利益的情況。

劉律師Lawyer

首先，借條上寫了“到期不還，以房抵債”，不是到期後會變成無效，而是自約定本條開始，本條內容就歸為不發生效力。

法律依據

解析：即債務人作為抵押人、出質人，不得與債權人約定在債務到期後，由債權人取得抵押物、質押物的

• 但是，如果在題主所述約定過後，債務人和債權人又明確約定將借款本金和利息作為購房款，中止借款合同關係，並經對賬清算過後由債權人取得房屋所有權，則是有效的。
  
• 另外，如果在約定以房抵債過後，債務人現實履行了以房抵債的行為：將房屋轉移登記至債權人名下，則以房抵債的協議就變為了代物清償，債務人的行為有效，債務消滅。

原因分析

1.題主所述約定違反物權法定原則。

抵押權和質押權作為擔保物權的種類，其內容和形式都是法定的，超出法定範圍的任何約定的實現方式都不會發生效力。二者的實現方式只有法定的一種，即在債務到期後，債務人不清償債務的時候，拍賣、變賣擔保物並就擔保物拍賣所得的價款優先受償。

所以，約定取得擔保物所有權的方式來實現擔保物權是超出法定範圍的實現方式，不發生效力。

2.房子作為擔保物其本身價值不確定，約定“以房抵債”在大多數情況下對債務人不利

例如，很有可能房子本身漲價，而債務本身的價值在降低，這就導致了債權人的擔保物權價值遠遠大於了債權本身的價值，對債務人不利

3.“以房抵債"時債務人本身很可能處於緊迫的狀態，與債權人簽訂該協議時，不符合民事領域當中”意思自治“的原則。

一般而言，債務人有錢還時是絕不會拿自己的房子開玩笑的，既然是”以房抵債“，說明債務人遇到了比較緊急的狀況，或者是

結語

不過，現在的民間借貸環境已經越來越複雜，債務人與債權人的地位已經不是上述那麼簡單，以房抵債是否應當放開，也值得我們再次深思。

廌法驛站

這個屬於以房抵債的法律問題。

最高院現在對於以房抵債的處理已經是相當明確。第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要，專門對於以房抵債的法律問題作出規定。根據八民會議紀要，最高院對於以房抵債的態度如下：

（三）關於以房抵債問題

16.當事人達成以房抵債協議，並要求製作調解書的，人民法院應當嚴格審查協議是否在平等自願基礎上達成；對存在重大誤解或顯失公平的，應當予以釋明；對利用協議損害其他債權人利益或者規避公共管理政策的，不能製作調解書；對當事人行為構成虛假訴訟的，嚴格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規定處理；涉嫌犯罪的，移送刑事偵查機關處理。

17.當事人在債務清償期屆滿後達成以房抵債協議並已經辦理了產權轉移手續，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查不屬於合同法第五十二條、第五十四條規定情形的，對其主張不予支持。

根據最高院意見，對於以房抵債的法律效力，應當嚴格區分借款到期的以房抵債和借款到期之後的以房抵債。

對於借款未到期的以房抵債，將被認定無效。

《物權法》

第186條：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第211條：質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

這是法律上禁止流押的規定，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對抵押人實質上的不公平。

江蘇省高級人民法院在《關於以物抵債若干法律適用問題的審理紀要》明確規定，

葉律師

“到期不還，以房抵債”這樣的約定叫做“流押條款”，即在債務設定之初約定如果到期不能償還，則以某物抵銷債務。我國法律規定，流押條款是不具有法律效力的，只能約定以某物進行抵押或者質押，在債務履行期屆滿以後債務人不能償還債務時，就擔保物拍賣、變賣所得價款優先受償。

法律這樣規定的目的是為了保護抵押人的權益，因為在抵押權設定之時，抵押人在經濟地位上相對於抵押權人處於弱勢地位

比如，甲向乙借80萬元，以一套市價為100萬元的房產作為抵押，就算債務到期難以償還，將該房產拍賣變賣後還能剩下20萬元留給自己。但是，如果乙逼甲簽訂“以房抵債”的流押條款，債務到期不能償還甲就要多損失20萬元了，這顯然是極不公平的。

冰焰

我是法律解憂君，我來回答您的問題。

解憂君在法院工作，一直也在辦理案件。我可以明確告訴你，你這種情況屬於物權法上的流動抵押之禁止，合同不是全部無效，只是部分無效。因為這部分內容過於專業，生澀難懂，且與抵押房屋易混淆，如果太專業的用法律名詞解釋，你們理解起來也吃力，所以我會用通俗的語言和相應的例子來為您一一解答。

那麼什麼是流動抵押之禁止呢，法律上專業解釋是債務人不能履行債務的情況下，債權人直接取得抵押財產所有權。簡單來說就是到期不能履行，物權直接變動。這個條款是無效的條款，即便雙方合意約定，也不會被法院所支持。之所以國家設計這個制度，是因為這個條款很大可能上損害國家集體或者他人的利益，也是對債務人的利益的嚴重損害。所以必須禁止。那麼是不是說這個合同是無效合同呢，答案肯定不是的，只是該部分約定無效，不影響其他合同內容的效力。其他合同的內容也必須履行，否則就屬於違約。

之所以說這個流動抵押之禁止，還違反物權變動規則，是因為房屋變動需要不動產登記，不登記的不動產不發生變動，權屬以不動產登記簿為準。流動抵押之禁止嚴重違反法律規定，肯定不被接受。

通過解憂君的論述，您是否對該問題有個清晰的認識了呢。

我是解憂君，歡迎大家留言評論互動，解憂君看到之後第一時間會回覆給你，點點關注點點贊，大家生活愉快。

法律解憂君

借條上寫明“到期不還，以房抵債”，這樣的條款屬於無效條款，具體原因如下：

一、屬於流質條款，會被認定為無效。

我國物權法、擔保法都有明確約定：不得約定債務到期時，不履行到期債務抵押財產歸債權人所有。這也是為了避免，不法分子以較小的債務侵佔債務人的財產。尤其是現在套路貸氾濫的時候，就顯得更有必要了。

我們可以想象，如果債權人出借了20萬，卻要拿債務人價值100玩的房子抵押，到期不還房子歸債權人，顯然是有失公平的。

二、如何操作才能合理合法呢。

1、設立抵押權。簽訂借款協議後，可以追加一份抵押合同，並且到房管部門備案，設立抵押權，如果債務人到期不償還借款，債權人可以申請法院拍賣該房產並優先受償。而且，房屋設定抵押後，債務人是不能進行過戶等操作的，也可以保護自己的權利。

2、等到債務到期後，可以和債務人協商以房抵債。要注意是債務到期後（而且借條沒有以房抵債的內容）。只要雙方平等自願，債務數額和房產價值基本相同，是可以達成以房抵債的協議的。這樣操作也是可以得到法院的認可的。

管律師

以房抵債的法律效力

1.雙方簽訂協議，如果到期還不起債務，用房子直接清償，當然這裡僅僅是約定，並沒有進行借款抵押登記，那麼這樣的以房抵債，法律效力如何呢，在司法實踐中，如果債務屆滿，債務人仍還不起來的，債權人是否有權請求法院直接判決過戶呢。

2.這類協議要一份為二來看，如果債務屆滿，借款人反悔，不願意過戶，通常來講，債權人向法院訴訟，請求債務人履行合約過戶，是得不到支持的，債權人只能請求債務人繼續履行還款義務。

3.但是如果雙方按協議履行了過戶，完成了以房抵債，之後債務人反悔，主張以房抵債無效，要求返還房屋的，法院同樣也不支持返還房屋，簡單點講，這類以房抵債的協議，在實踐中，按實踐合同來處理，實踐合同，其指除當事人意思表示一致以外，尚需交付標的物或完成其他現實給付才能成立的合同。僅僅協議約定，並不成立，只有實際履行完畢才算成立生效。類似的合同還有贈予合同，如果只是書面承諾或口頭承認贈予，之後是可以反悔的，當然對於公益類或公證的贈予合同是不能反悔的。

4.所以簡單約定以房抵債是存在交大法律風險的，債務人可能隨時反悔，保險做法是，用房屋作為抵押，在房管部門進行抵押登記，債務到期不能清償，可以拍賣抵押房屋以清償債務，多退少補。

房產大象

這是一個比較專業的問題了，很多當事人因為不明白法律，往往以房抵債與房屋抵押相混淆，其實這是兩個完全不同的法律概念和法律後果。

以房抵債，指的是當事人如果到期不償還借款，就直接拿房子來抵銷之前的債務。對於這樣的約定是否有效呢？一是要看債務的數額與房產的價值之間是否對等。比如債務人欠債200萬，拿一個價值200萬的房子進行抵債，這種情況下還是有可能有效的，但是假如，債務人欠對方20萬元，確拿一套價值200萬的房子抵債，這對債務人來說顯然是不公平的，而且這也是明顯超過法律所規定的借款利率的。所以這樣的條款自然是屬於無效的。

另外一個就是這樣的約定不能直接在借條當中進行約定，否則就是屬於法律上所規定的流押條款，應當等債務期滿之後經債務人與債權人對債務的清償進行核算之後，另行簽訂抵債協議。否則如果直接在借款協議當中就寫上，如果債務到期不還直接拿房產抵債，即使該房產的價值與債務的數額是對等的，這樣的條款是無效的。

而房產抵押是與以房抵債不同的一個概念。房產抵押指的是，為了防止債務人到期不能清償債務，而在訂立債務的時候，就將債務人的某一套房產到房管部門進行抵押，如果債務人不能清償，則債權人有權對該房產進行處理或者拍賣。由拍賣之後所得的價款清償債務。

所以房產抵押與以房抵債最大區別就在於，房產抵押用於拍賣之後的部分房產價值來償還債務，而不是把整套房子的價值都給債權人。以房抵債則往往意味著將房產的全部價值或者全部產權，都歸債權人。所以這是兩種不同的性質，法律後果也是不一樣的。

任律師工作室

在回答這個問題之前，首先需要弄明白“以房抵債”和“房屋抵押”的區別。“以房抵債”≠“房屋抵押”，儘管從約定者的心理和初衷而言是為了保證債權的實現，但實質上二者是不同的。

房屋抵押權的設立和實現法律是有嚴格規定的。根據我國《物權法》第一百八十七條“不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。”的規定，房屋抵押權只有辦理了抵押登記之後才產生。即使雙方在合同中約定以房屋抵押，未辦理抵押登記債權人的的抵押權也並不存在。其次，我國《物權法》明確禁止流押條款，“以房抵債”的約定恰恰就違反了該規定故而無效。最後，抵押權人也就是債權人取得並非是抵押房屋的所有權，而是從房屋的拍賣價款中實現其債權。

金凌律師

借條上寫的“到期不還，以房抵債”這種約定是無效。

一、法律依據。

主要法律規定是《物權法》第168條規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有。《擔保法》第186條規定，抵押權人在債務履行期屆滿前。不得與抵押人約定債務人不履行債務時抵押財產歸債權人所有。最高院的司法解釋第40條也規定，訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

二、法理原因。

為什麼法律禁止借款“到期不還，以房抵債”？

主要有兩個原因：其一，借款關係發生時，債權人處於強勢地位，債務人處於弱勢地位。可能了現債權以利用其強勢地位，以較低的價款侵吞債務人的房產。其二，債務人有多個債權人時，這種約定可能排除了其他擔保物權人和其他債權人依法受償的權利。

三、如何解決債務清償與處理房產的關係呢？

首先，擔保法及物權法均規定了拍賣房產來實現抵押權。這種方式的好處是，其一，可以以相對合理的市場價處置房產，避免債權人以強勢地位侵吞債務的房產。其二，可以用拍賣價款之外的房款，償還其他擔保物權人和其他債務人的債務。保護多個債務人的合法權益。

其次，也可以在事後達成以房抵債的協議。但是不得損害順序在後的擔保物權人及其他債權人的利益。否則可以依法撤銷事後達成的協議。

本人專業房地產建築律師，有相關問題可以向我提問。我將熱情為你解答。

關鍵字: 生活 以房 社會