轉自： 法律人那些事

裁判要旨：

非典期間要求免除租金是合理的，雙方在非典之後也繼續履行了合同，法院可認定減免租賃費成立。

關於被上訴人應付租賃款的數額。雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。

浙江省紹興市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2008)紹中民一終字第143號

上訴人(原審被告)新昌縣興茂飲食服務有限公司。

法定代表人石槐江。

被上訴人(原審原告)王文潮。

上訴人新昌縣興茂飲食服務有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服新昌縣人民法院(2007)新民一初字第1275號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成由審判員高伯軍擔任審判長，審判員陳哲宇、代理審判員金湘華參加評議的合議庭進行了審理。現已審理終結。

原審法院審理查明：2001年4月17日，原、被告簽訂租賃合同，被告將位於城關鎮橫街42號二樓的場地整套設備出租給原告經營演藝，租賃期限為三年，並約定：租賃款分月按期交納，原告於公曆每月5號前交清當月租賃款，如未及時交付租賃款，被告有權終止合同;解除合同時，被告應該修復損壞的設備、安裝設備時損壞的部位、棄掉原有的財物等。當日原告依據合同交付給被告租賃保證金3萬元。2001年5月21日原、被告簽訂補充合同，將承租期限延長至2006年4月24日止。2002年4月29日又簽訂補充合同，將租賃款從每年10萬元調整為6萬元，如形勢變化在縣級以上有關部門有文件精神規定不能再搞演出時，年房租費為5萬元。2003年4月24日新昌縣文化體育局發出(2003)17號文件，要求演藝場所自4月24日起暫停營業，實際停業二個月。2004年2月9日經營的演藝廳被查封，同時原告被刑事拘留，後原告被判處有期徒刑四年。2004年3月底，被告將橫街42號二樓的場地及設備租給他人經營。2006年10月15日原告刑滿釋放回新昌縣後，原告多次與被告協商租賃保證金未果，致糾紛發生。

原審法院審理認為，債是按照合同的約定或依照法律的規定，在當事人之間發生的權利及義務關係。原、被告雙方訂立的合同內容和形式並不違反有關法律規定，應屬有效。該租賃合同，因客觀原因，於2004年3月底，被告將場地及設備租給他人經營，雖未經原告本人簽名同意，但原告刑滿釋放後追認該事實，因此雙方事實上已於2004年3月底解除合同，合同解除後，被告應當返還租賃保證金，現原告要求被告返還租賃保證金的訴訟請求，符合法律規定，該院予以支持。訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時開始計算，本案中原告刑拘及服刑期間，因客觀原因原告無法知道其權利是否受到侵害的事實，因此本案的訴訟時效期間應從原告刑滿釋放後開始計算，現被告提出已超過訴訟時效之意見不能成立。關於雙方就“非典”期間兩個月的房租費問題，被告有否承諾原告可以減免租金?從雙方履行合同情況分析，“非典”後原告均按期履行給付租金義務，雙方仍繼續履行合同，因此視為被告承諾原告可以減免租金的事實，鑑於原告願意履行因“非典”停業期間的其中一個月租金，不違反法律規定。關於被告辯稱原告未將租賃物交付被告之意見，依據不足，該院不予採納。因被告已於2004年3月底將橫街42號二樓的場地及設備租給他人經營，且在庭審中被告拒不提交有關移交清單，該院難以確認租賃物缺損部分，因此被告可以就租賃物缺損部分再另行主張。

宣判後，上訴人新昌縣興茂飲食服務有限公司不服原審判決，提起上訴稱：一、本案已超過訴訟時效。2001年4月17日上訴人與被上訴人簽訂租賃合同，上訴人將新昌縣城關鎮橫街42號二樓出租給被上訴人使用，租賃期限為三年，當日被上訴人依據合同交付給上訴人租賃保證金3萬元。2001年5月21日上訴人與被上訴人簽訂補充合同，將承租期延長二年，2002年4月29日又簽訂補充合同，將租賃款從每年10萬元調整為6萬元。2004年2月由於被上訴人經營違法被查封，2004年3月由於被查封，被上訴人將房子及部分動產還給上訴人。被上訴人以全部動產歸還被上訴人為由要求返還保證金3萬元，故被上訴人應從2004年3月知道和應當知道保證金未返還即被侵權，後又未主張，故被上訴人的起訴已超過訴訟時效，一審以未超過訴訟時效作出判決，顯然錯誤。二、一審判決認定事實不清，證據不足，判決錯誤。1、被上訴人欠上訴人的租賃款是15000元，而不是10000元，根據雙方簽訂的租賃合同及嗣後的補充合同，上訴人按合同的內容全部履行合同，被上訴人從2001年4月17日至2004年3月共欠上訴人租賃款15000元，被上訴人僅提供新昌縣文化體育局(2003)17號文件證明被上訴人停止營業二個月，又以二個月的租賃費視為同意為由減免租金，是沒有法律依據的，被上訴人並無實際停業二個月的依據，且對上訴人同意減免一個月，被上訴人亦未能提供證據證明。2、返還保證金的條件未成就。2004年3月被上訴人由於違法經營被查封后，被上訴人妻兒要求與上訴人解除租賃合同，上訴人也是同意的。且被上訴人在一審審理時也承認有部分動產未盤點給上訴人的事實。現上訴人發現了新證據，可以證明2004年3月15日由被上訴人之子馬琦簽字的已經失少及損壞的財產的事實。鑑於被上訴人未將設備、設施給上訴人，未履行合同第七條的規定，故一審法院判決返還保證金明顯錯誤。三、適用法律錯誤。雙方簽訂的租賃合同第七條明確規定，保證金為確保合同的履行，乙方應向甲方交保證金3萬元。在設備、設施完好的情況下，甲方在5天內一次性歸還乙方押金(保證金)。現被上訴人未按該條規定履行，上訴人有權拒絕返還保證金，待被上訴人履行義務後返還，一審適用法律錯誤。請求撤銷原判，依法改判。

被上訴人王文潮服判，答辯稱：1、“非典”是眾知周知的事實，我實際停業並不止二個月，從四月底就停業了，我曾經多次與各部門聯繫交涉，到七月開封消毒，直至八月才正式開業;2、根據雙方簽訂的合同，合同期限自2002年4月24日至2008年4月24日止，現尚在合同期內，請上訴人提交證據證明我何時與你方辦理終止合同的手續，而且我也沒有委託我兒子去辦理解除合同的手續，而上訴人卻擅自將房屋出租給別人。3、上訴人提交的二份盤存單不具有客觀真實性，二張盤存單中馬琦的簽字並不是我兒子簽訂的。而且盤存並不表示終止合同。

二審經審理查明的事實與一審認定的事實相一致。

本院認為，當事人雙方於2001年4月17日簽訂的租賃合同及同年5月21日、2002年4月29日簽訂的兩份補充合同均為雙方真實意思表示，應認定合法有效。雙方均應按合同履行相應的合同義務。

關於訴訟時效。2001年5月21日的補充合同確定合同的履行期限為2006年4月24日止。合同履行期內，被上訴人因刑事犯罪入獄服刑，客觀上對合同的履行情況等缺乏瞭解。出獄後雖追認其近親屬解除合同的行為，但不能因此認為相關權利的主張訴訟時效應從其近親屬解除合同行為發生時起算。訴訟時效制度的核心精神在於法律不保護怠於主張的權利，以促進社會財富的有序流轉。本案被上訴人之返還保證金主張顯然不存在怠於主張的情形。故一審法院確定以被上訴人刑滿釋放時起算訴訟時效並認定被上訴人主張權利未超過訴訟時效並無不當。

關於被上訴人應付租賃款的數額。雙方的爭議在於“非典”期間停業是否可以免除租賃費。依據當地文化主管部門的規定，“非典”期間停止營業，在特定的歷史事件條件下，被上訴人要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前後均按義務履行，上訴人也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理。

關於合同履行時租賃物品損耗問題。一審法院鑑於上訴人在訴訟中提出缺損租賃物的賠償抗辯主張，但未提供證據的情形，告知上訴人可以另行主張，旨在保護上訴人的合法權利。二審中，上訴人向本院提供了有被上訴人兒子簽字的書證，但被上訴人對證據的真實性不予確認。為保護當事人程序上的訴訟權利，本院對此問題不予審查。

綜上，一審判決認定事實清楚、適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件訴訟費300元，由上訴人新昌縣興茂飲食服務有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　高伯軍

審　判　員　　陳哲宇

代理審判員　　金湘華

二〇〇八年四月二十二日

書　記　員　　許華娣

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