遠牧天山
支持招標，小區物業太猖狂了，無惡不作，無法無天，成立業委會又太凡鎖，業主利益無法保證
隨意22182
當前物業和業主之間的矛盾相當的深，有人問今後能不能採取招投標方式聘物業。確切的告訴你：能啊。《物權法》和《物業管理條例》一直賦予了全體業主招投標聘物業的權力。
1.其實目前最大問題不是業主是否可以自己找物業的問題，而是前期物業不能很好的服務業主，並且業主還無可奈何。因為前期物業都是開發商選定的，前期沒有多少業主入住，且業主間相互不熟悉，縱然對物業不滿也只能忍氣吞聲。
2.一般物業問題都是在小區交房三年以後。新入住小區剛開始幾年基本都是平穩的，矛盾很少會顯現。這不代表沒有矛盾，僅僅是因為大家都壓抑住沒爆發。一旦爆發出來了，那就幾乎是對立面了。
3.出現問題後，業主基本都是採用拖延或者拒交物業費的方式。而這種方式將會成為業主維權最大的程序障礙。維權時，很多主管單位會以此作為理由，拒絕業主訴求。由於物業不作為，業主繳費心裡不願，不交費無法成立業委會。最後導致物業一直爛在小區。
4.想要解除舊物業，然後自己招標新物業或者自治，在《物權法》《物業管理條例》中有明確的規定。小區成立業委會後可以根據業主大會決定解除、留用、重新招標或者自行管理。但是，成立業委會的關卡就在社區和街道以及住建主管單位手中，哪怕你是起訴也沒用，一個絕佳的理由“你沒交物業費，沒有說話的權力。”這才是小區無法解除物業的難點。
5.根據《物業管理條例》規定，業主大會決議必須經過總戶數一半或者佔建築面積一半以上業主同意方可執行。問題是業主大會根本上就沒有人去。業主都會以“我沒時間，我不參與”“不關我事，我不管”“我交了物業費了，別找我”這樣的理由不去行使投票權，導致法定人數不夠。
其實，無法自行招標物業的根源主要還是業主不團結！總是以各種各樣的理由來搪塞或者甚至直接拒絕參與小區建設。然而，一旦自己切身利益受損時又希望有人出頭。可又有幾個是傻子呢？你平時不出面維權，到時候誰還會給予你幫助？
業主們，真的想要維權，那就必須積極參與到小區建設中來。拿起自己手中的選票，行使自己的選舉和被選舉權，切實行使自己的權力，維護自己的權益不受損害。
如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。
說天評地鹽城哥
強烈要求取消物業！物業不請自來，非選擇性強制消費。物業就是披著合法外衣的社會毒瘤。現有法規偏向物業公司，不利於居民維護權益。
目前物業已經是社會不穩定因素的製造者，物業和居民矛盾日益嚴重。物業老闆躺著賺錢，空手套白狼，無本萬利。
有人會說沒有物業會怎樣怎樣，把物業說的多麼重要和高尚，好像是救苦救難菩薩救世主一樣。我們很奇怪，以前沒有物業居民是怎樣活過來的？衛生有環衛，綠化有綠化部門，其他有城建部門，消防有消防隊，治安有派出所，水電煤氣供暖有專門公司或部門，現在所謂的物業難道掌握了居民生活所需的獨家核心技術？是不可或缺的？太可笑了吧。
強烈建議取消居民小區物業！物業就是強加在居民頭上的枷鎖。大家可以通過兩種渠道向國家反映。說的人多了，才會引起國家重視。
（1）關注《國家信訪局》微信公眾號，點“網上信訪”-建議徵集-城鄉建設-住房保障與房地產-物業服務。
（2）關注《中國政府網》微信公眾號，左下角有一個政民互動欄，裡面有“我向總理說句話”，在這裡反映。
1，物業收費高，居民有苦難言。
從居民拿到鑰匙開始，物業就是開發商指定或者就是開發商自己的物業。居民無從選擇，物業定多錢就收多錢。一個小區物業費幾百萬甚至上千萬。
而支出呢，就僱幾個保安和打掃衛生的大爺大媽，能給他們多錢工資？水電煤氣供暖有專門公司和部門負責，物業是幹啥的？值這麼多錢嗎？
這還不算小區裡的停車費和廣告收入。我們不明白，屬於居民的小區，平白無故來個物業公司就可以在地面畫框來收取停車費？我們買的地下產權車位，每個月還要收150元所謂車位管理費？憑什麼收這麼多，僅僅是地下車庫有照明燈和打掃衛生了嗎？
對於一般家庭，物業費是很大一筆支出，有的相當於家庭一個多月收入，比水電煤氣費之和還多，甚至幾倍。居民房貸車貸等壓力已經很大，最後還要承受所謂的物業費這麼大一個支出，負擔太重了。一個虛無的物業公司，掙的錢比自來水，電業局，煤氣公司收入之和還高，這不太可怕了嗎？這就是少數人通過投機壟斷佔有大量財富的原因。
2，成立業主委員會難。
按現在的規定，居民不滿意物業可以成立業委會和物業協商或者解聘物業，選聘新的物業。可實際操作很難。
首先，業主就是一盤散沙，怎麼成立業委會？誰有時間精力把大家召集起來？就是有時間精力，可這是和物業做對的事，誰又能毫無顧慮的去這樣做？居民每天上班養家餬口，也沒時間和精力。再說，物業就是打擊報復組織者，都是輕而易舉的事。
其次，就算有人帶頭組織，可還要面對層層阻攔和繁瑣程序。社區，街道有關人員也早被物業買通，沒有他們批准，也不可能成立業委會。
再次，就算有人不畏艱難，很幸運成立業委會。可接下來又會是怎樣的情形呢？業委會初心是代表業主利益的。去和物業協商，要求降低收費標準，提高服務質量。而物業是以贏利最大化為基礎的，自然會通過賄賂業委會的人，給他們減免物業費甚至給予金錢物品。有幾個經能受住這樣的誘惑？他們本來就不是掙工資的，也不是國家工作人員，就是義務的。何樂而不為呢？所以最後慢慢就和物業淪為一夥，甚至成為物業的幫兇。
所以目前規定的可以成立業委會代表業主利益，想著挺好，實際上不太可能。
3,物業不是建立在公平公正自願基礎上的。
如果說物業是市場化的，那麼就應該由居民來自己定價和選擇物業公司。有人可能會說居民定價會低。這就是市場化，物業服務說白了就像保姆一樣，哪有保姆自己給自己定工資的？不可能保姆說我要一萬，我要兩萬僱主就要支付一萬兩萬。這不很可笑嗎？你覺得低，虧了，那你可以離開呀，居民沒有強迫你留下服務。而現在就是這種可笑荒誕的狀態，物業賴著不走，自己定收費標準。低收入家庭有可能生活本身就很困難，還要支付這不合理強加的所謂服務。自己都生活困難了，家裡難道還要強加僱個保姆嗎？所以目前的物業不是建立在公平公正自願框架下的。
4，物業缺乏有效監管和制約。居民投訴無門，維權成本大。現有法規偏向物業公司，不利居民利益。
沒有幾個居民能說清楚物業由哪個部門監管。即使投訴也毫無用處。回覆就是讓居民個人去申請成立業委會去和物業協商。而這個問題在上面2中已經說了，不可能實現。這就是目前癥結所在。物業處於缺乏監管制約，自我獨霸的狀態。
綜上，只有由政府的社區街道管理才能解決。所需費用經過科學合理計算，加入居民水（電或煤氣）中，或者單獨收取。僱人打掃衛生或交由環衛部門。這樣既減輕了居民負擔，又可以給沒有工作的困難人群提供公益崗位，體現政府溫暖。而不應是目前這種私人盈利的物業模式。
心靜如水風輕雲淡
物業招標早就實行了，但《物權法》第七十五條和《物業管理條例》第二十一條，如果不作修改，所有的招標，都不過是開發建設單位的遮羞布，緩解不了任何物業矛盾。
按照現行的國家出臺的《物業招標管理辦法》，和選聘、解聘物業公司由業主大會共同決定的規定，我們假設一套運作模式，看看能不能緩解一下物業矛盾，最後再討論以上兩條法規存在的問題。
如果業主大會在小區竣工驗收合格之日當然成立，按照規定，就應該納入街道和社區，關於業主大會運作的協助、指導、監督的範疇。
有些工作看似成效不明顯，但可以理順業主大會的各項法律關係。
對於剛竣工驗收的小區，第一件事就是由業主大會選聘物業公司，表決通過小區議事規則、業主管理規約。
因為納入街道和社區的監督範疇，選聘前期物業的監督，就成了街道和社區的法定義務。開發商可以玩消失，可以輕鬆撇開與物業服務的關係，街道和社區卻長期存在，而且要承擔物業服務不好的後果，不是想躲開就躲開的。
如果省級主管部門再製定良性的議事規則、管理規約和物業服務示範文本（詳見公眾號“業主怡家”裡的內容），街道、社區與開發商博弈的結果，較容易完全遵守上級文本，把選聘的物業公司裝進制度的籠子，而不是開發商完全自己制定的規則。
街道、社區對招標文件、評標辦法、投標文件、評標結果蓋章見證，相關參與人簽名，材料歸檔由社區保管，以備小區業主查閱。業主大會與評標第一名的簽訂物業服務合同，議事規則、管理規約加蓋業主大會印章。
開發商售房時，必須向業主公示以上內容，並取得業主簽字同意。
街道、社區迫於業主入住後可能對其指責的壓力，無論如何總會與開發商進行一定的博弈，總比現在完全由開發商控制的有所進步吧。
更關鍵的是，因業主大會的當然存在，根據小區議事規則，定期業主大會和臨時業主大會，也成了順理成章之事。
沒有成立業委會的，定期業主大會由社區代為組織，內容可以包括業主提出的一切內容，比如起訴物業公司違約，修改管理規約、議事規則、合同條款、選舉和罷免業委會委員，是否續聘物業公司等。如果有20%的業主提議，社區可以代為組織臨時業主大會，決定小區的重大事件。
如果業主大會決定，需要選聘新的物業公司或起訴物業公司的的，由社區組織，公開招募業主志願者，成立臨時工作組即可進行。
至此，包括前期的物業選聘、物業服務的監督、物業解聘和新物業的選聘、選舉和罷免業委會委員，起訴物業公司，全部在街道、社區的監督下，由業主大會行使權力，變得簡單且順理成章，完全吻合現行的《物權法》第七十六條的規定。
而目前的實際情況是，必須成立業委會，才能完成上述工作。
如果物業公司有違約行為的，業主大會可以授權部分業主提起訴訟，判決物業公司違約金的，存入業主大會賬戶。如果業主有違反規約的行為，物業公司可以依據業主大會授權，予以制止。業主有欠交物業費的，物業公司可以起訴業主大會，把所有的欠費者追加為被告，把雙方的違約金，存入業主大會賬戶。
小區的公共收益，也在社區和業主的監督下，直接存入業主大會賬戶。
如果制度如此，解聘不稱職的物業公司，就會容易的多，市場競爭、優勝劣汰的效果就會顯現出來， 業主與物業的矛盾，就不會這麼激烈了吧。
但是，上述的兩個條款，卻弱化了業主大會的存在，剝奪了業主大會的權力，甚至賦權給了開發建設單位。
《物權法》第七十五條卻規定，“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”把業主大會當做可以設立的事項，與業主委員會的成立並列，而不是必須應當設立的事項，且沒有明確的監督主體，誤解了業主大會的構成和權力，弱化了業主大會的作用。
《物業管理條例》第二十一條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”此條規定直接取消了業主大會選聘前期物業的權利，而賦權給了沒有任何監督的建設單位，為建設單位謀取自身利益，埋下了伏筆。
所以，以上兩條法規需要修改，還權給業主大會。
姜姜聊物業
提出這個問題的人，可以說是對我國目前物業管理的法律法規一點都不懂。目前我國無論是由發展商選聘的前期物業管理服務企業，還是由全體業共同組成的業主大會選聘的物業服務企業，國家都支持通過市場招投標的方式選聘物業服企業，而且各省、市都設立了物業管理招投標專家庫，方便物業管理區域內招投標選聘評標專家。為各個物業小區公平、公正、公開的招聘物業管理企業創造條件。是現在就已經要求無論是發展商選聘前期物業還是業主大會會議選聘物業服務企業都必須經過招投標的方式進行而不是今後。同時各省、市政府對於物業管理區域內業主通過招投標選聘物業服務企業的工作，都會出臺指導意見，確保招投標工作在公平，公正，公開的環境下進行。
物業服務這一行業在我國發展的時間並不長，但是這一關係到人民群眾利益的事情，國家和各級政府都非常重視。國家和地方都相應出臺了相關配套的法律法規，《物業管理條例》的多次修改，就是與時俱進，讓法律法規更好地服務於人民群眾的最好體現。
目前在物業管理區域內業主和物業服務企業確實存在著一些矛盾，這是物業管理行業發展中的正常現象。隨著我國住房體制的改革以及《物權法》的出臺。業主為自己購買房屋的小區內的物業、公共設施設備及公共場所進行維修、養護、管理，維護物業管理區域的環境衛生及秩序，這是業主應盡的義務。這一法規已經被大多數業主所接受，小區的業主都以高漲的熱情投入到業主委員會的選舉中。隨著業主法制意識的逐步增強，小區業主大會制度的逐步完善，在法律的框架內解決業主和物業服務企業之間的糾紛成為廣大業主的共識。這樣業主和物業企業的糾紛也會逐步的減少，業主和物業服務企業和睦相處局面將會出現。
以上是我對這個問題的看法，喜歡的關注、點贊、轉發，在我的個人主頁上能夠看到更多有關物業管理的文章。
w苦行僧
這個問題的解決可以用坼分物業功能的方式解決，解決業主與物業之間的矛盾不是無解，把物業服務的功能性分開就會化解矛盾。把小區設施設備交維保單位，把小區治安、衛生、綠化、人文服務等交保潔公司，把小區經營性場地投標給經營戶，經營所得充抵部分外聘費用，差額部分由小區業主共同承擔。牽頭單位為保潔公司，由保潔公司替代物業。由於受保潔公司的經營限制，小區其它非保潔公司業務以外的收入、開支業主就有權利要求保潔公司公示。而現在的物業公司的收支狀況，業主是無權干預公司財務收支的。這樣就可以化解利益群體之間的矛盾。
東方萬精油
很可笑，這是一個十足法盲提出的問題！
《物權法》《物業管理條例》在十多年前已經明確規定了"業主有選擇物業服務企業的權力“，所以這是一個不應該存在的疑問。
業主的這種管理權，來源於對小區與房子的產權。誰的財產誰來管理，這是天經地義的事。業主自己沒有能力，或者是沒有時間管理的，可以委託其他單位和個人管理。這也是物業公司應運而生的自然規律。
現有的政策設計上，既要求開發商對新小區選聘前期物業公司，又允許業主大會更換前期物業公司，從而達到小區物業服務不斷檔的目的。使得小區業主的正常生活秩序得以保證。
當然更換物業公司，必須要通過合法的程序。就是召開業主大會會議，討論是否更換現任物業公司？若有"雙過半”的業主投票同意辭退原物業公司，另聘別的。此項大會決議即告合法形成，然後授權業委會去執行即可。
所謂"雙過半”就業主人數過半、所持有的產權面積過半。
當業主大會選聘的新的物業公司，或管理人的委託合同生效之日，前期物業服務合同即告終止。
執中bj1
覺得小區的物業權利過大。應該引發全社會警覺。
不是外來單位一切事物都找找物業。因為物業不是小區長。
近期我看很多外來單位，如水電，取暖，廣告，充電樁，綠化帶改造停車位，光纖進入小區，創意的各種收費等等進入小區都要經物業同意批准才能進入和改造或同意，這是天理不容的。
物業是業主花錢僱傭的，不是物業僱傭業主來住的。小區老大不是物業而是業主才對。其實第三方管理物業本身就問題多多，第三方本身就沒有出錢，對小區服務沒有感觸，所以誰送禮就向誰說話的，這問題是很明顯的。如何破解？
物業不是小區長。物業只是小區工作的一小部分，是以打掃衛生為基礎的團體。並不是全部！！
物業有服務的權利絕對不準有收費改造審批的權利。沒聽說哪家醫院的院長出門由物業代替管理全院規劃收費的。
現在是業委會很難成立，任何團體成立都需要費用，而業主沒有這部分費用，加上物業是先有的，所以物業一定會想方設法不讓業主成立業委會。如果物管辦和開發商物業都是利益往來請問如果破解？
打官司，合同沒有物業服務細節和懲罰標準，基本就是霸王合同，業主無處說理申冤，所以也就是不交物業費來抵制物業。我覺得在物業管理規定應該更多考慮這些情況。
我覺得小區沒有業委會，就不該有物業，或是小區住滿5成，就該讓物業和業主重新簽訂合同，合同細節必須有業主提供，以後每兩年就要重新簽訂合同。因為要及時發現物業服務不到位，和漏洞來改進，把改進內容及時寫進合同裡，已保證業主的權利和利益。
唱作人高端
物業和業主之間的矛盾，估計是每個小區之間都會存在的。
矛盾的深淺跟物業處理小區的業務有關，矛盾的加深，往往是物業不作為造成的！
如果說小區物業自動辭去不幹或者是業主委員會把物業辭去，你當然可以採取一些方式，比如說招標的方式來招聘新的物業！
但現在問題是矛盾已經很深的話，小區物業也不會自己離開的，畢竟有不少物業費可能還沒有收到！
前段時間國家出臺了新的物業法，對於不作為的物業可以據交物業費！
但是在另一方面，不交物業費應該是不可能的，業主說不該教，而物業說要交，所以這就存在了矛盾，中間協商肯定會很難！
所以對於物業來說，從剛開始就一定要管理好小區，否則遺留下來的問題是很棘手，也很難處理的。
從以前我都會提前或者是按時交物業費，到現在我已經幾年不交了，而且我也不打算交，因為物業不作為，該做的不錯，該管的不管，你找物業，他能推脫的都推脫，有物業和沒物業，基本上沒什麼兩樣！
如果能夠通過招標的形式來選擇新的更好的物業，我肯定舉雙手贊成，但事實上是舊的不去新的怎麼來，舊的是怎麼來的我們業主也都是一點不知道。
所以要解決矛盾就必須全體業主共同商議舊的物業的去留，以及新的物業是否通過，招標的形式來選擇？
業主不當家，讓物業當家，那物業管理上業主上，就當不了家！
很多網友說的對，只能讓業主當家作主，才能夠管理好小區！
不要搞得業主去找物業解決事情，求奶奶告爺爺的！
藝方親子英語
您好！關於您的問題，一般除老舊小區政府機關單位宿舍，物業一般都是通過招投標方式進入小區。
我猜測您所居住的小區是老舊小區或回遷小區，建議您將問題羅列一下一起分析：
第一：物業與業主存在什麼矛盾，是否能夠化解？
第二：物業是如何接管小區的，是開發商的物業還是開發商通過招投標的方式選聘的物業。
第三：您是否想了解更換物業程序？
希望您能夠將問題表述更具體，謝謝！歡迎關注，並私信，願和您共同探討如何處理業主和物業之間矛盾。
